Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch toàn cầu đang tạo nên động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản khách sạn. Từ Tây Ban Nha đến Nhật Bản và Việt Nam, công suất phòng, giá thuê và doanh thu trên mỗi phòng đều ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Du lịch tăng tốc, thị trường lưu trú toàn cầu bứt phá
Năm 2024 đánh dấu bước ngoặt lớn với ngành du lịch toàn cầu, khi số lượt khách quốc tế đạt mức 1,4 tỷ, ngang bằng năm 2019, tăng thêm 140 triệu lượt (tương đương 11%) so với năm 2023. Châu Âu là một trong những thị trường phục hồi mạnh mẽ nhất, đặc biệt là Tây Ban Nha, với 94 triệu lượt khách quốc tế. Phần lớn du khách lựa chọn các vùng ven biển, nổi bật là quần đảo Canary, trong khi các quốc gia châu Âu khác tiếp tục là nguồn khách chủ lực của Tây Ban Nha.
Theo thống kê, 82% du khách chọn lưu trú tại các cơ sở du lịch, trong đó 67% sử dụng dịch vụ khách sạn. Du lịch đóng góp hơn 13% vào GDP của Tây Ban Nha và được dự báo đạt hơn 200 tỷ euro (225 tỷ USD) trong năm 2024. Madrid là thị trường ghi nhận mức tăng doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) ấn tượng nhất, đạt 14% so với cùng kỳ. Trung bình toàn quốc, chỉ số này tăng 11,5% so với năm trước.
Du lịch phục hồi toàn cầu, thúc đẩy khả năng khai thác bất động sản lưu trú
Ông Juan Garnica Alvarez-Alonso, Giám đốc Điều hành Khối Khách sạn, Savills Tây Ban Nha nhận định: “Yếu tố then chốt để duy trì đà tăng trưởng là khả năng không ngừng mang đến những trải nghiệm khác biệt cho nhóm khách ngày càng khắt khe, đồng thời đảm bảo chất lượng dịch vụ và tránh tình trạng đồng nhất hóa.”
Chuyên gia này cũng dự báo năm 2025 sẽ chứng kiến xu hướng hợp nhất thị trường với các thương vụ mua bán – sáp nhập trong lĩnh vực khách sạn tăng nhanh, do nhu cầu sở hữu và vận hành tập trung ngày càng rõ rệt.
Ở Trung Đông, tốc độ tăng trưởng còn mạnh mẽ hơn. Năm 2024, lượng khách quốc tế đến khu vực này đã tăng 32% so với năm 2019, mức tăng cao nhất toàn cầu. Đây là kết quả từ chiến lược phát triển du lịch rộng khắp, được các quốc gia trong khu vực triển khai nhằm đa dạng hóa kinh tế và tạo thêm việc làm.
Ngành du lịch hiện chiếm khoảng 9% GDP của khu vực Trung Đông và được dự báo tăng trưởng trung bình 7,7%/năm đến năm 2032, cao gấp 3 lần mức tăng trưởng kinh tế bình quân. Ngoài ra, xu hướng mở rộng các điểm đến mới cũng khuyến khích du khách kéo dài hành trình, tạo thêm dư địa tăng trưởng bền vững cho thị trường khách sạn.
Châu Á – Thái Bình Dương: Tâm điểm đầu tư và tăng trưởng mới
Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, Nhật Bản và Việt Nam đang nổi lên như hai điểm sáng nhờ khả năng phục hồi ấn tượng và tiềm năng phát triển dài hạn.
Năm 2024, Nhật Bản chào đón 37 triệu lượt khách quốc tế, vượt qua mức đỉnh năm 2019 là 32 triệu lượt. Tại Tokyo, giá phòng khách sạn tăng 20% theo năm, trong bối cảnh công suất phòng đạt mức cao kỷ lục. Tuy nhiên, chi phí xây dựng và tình trạng thiếu hụt lao động vẫn là thách thức khiến nguồn cung khách sạn mới bị kìm hãm, tạo lợi thế lớn cho các tài sản khách sạn hiện hữu.
“Thị trường khách sạn Nhật Bản ghi nhận mức tăng trưởng RevPAR trung bình 19% trong năm 2024, trong đó 80% đến từ việc giá phòng trung bình tăng. Các khách sạn hạng sang và cao cấp tại Tokyo cùng nhiều thành phố lớn đều vượt mức trung bình quốc gia,” ông Hirofumi Matsunaga, Giám đốc Bộ phận Khách sạn, Savills Nhật Bản cho biết.
Các tài sản khách sạn tại Nhật hiện chiếm đến 20% tổng giá trị giao dịch bất động sản năm 2024, phản ánh sức hấp dẫn của loại hình đầu tư này. Trong bối cảnh nguồn cung khách sạn cao cấp gắn thương hiệu còn hạn chế, thị trường dự báo sẽ tiếp tục chứng kiến làn sóng phát triển mới.
Tại Việt Nam, lượng khách quốc tế 6 tháng đầu năm 2025 đạt gần 10,6 triệu lượt – tăng 24% so với cùng kỳ năm 2019. Kết nối hàng không cải thiện và sự phục hồi của các thị trường nguồn là hai yếu tố chính thúc đẩy sự tăng trưởng này.
Việt Nam không đứng ngoài xu hướng, với nguồn cung và công suất hoạt động ổn định
Riêng TP.HCM, du lịch công tác và MICE là lực đẩy chính, dù lượng khách quốc tế vẫn chưa hồi phục hoàn toàn về mức trước dịch. Trong quý II/2025, nguồn cung khách sạn duy trì ổn định ở mức 16.622 phòng, không ghi nhận dự án mới. Giá phòng trung bình đạt 77 USD/đêm, công suất trung bình 61% trong mùa thấp điểm.
TP.HCM hiện chỉ có hơn 200 phòng khách sạn mới dự kiến đi vào hoạt động từ nay đến năm 2027, trong khi phân khúc căn hộ dịch vụ đạt tỷ lệ lấp đầy 80% và giá thuê trung bình 20 USD/m2/tháng. Với nguồn cung mới hạn chế, thị trường kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu suất hoạt động trong thời gian tới.
Tại Hà Nội, quý II/2025 ghi nhận 10.986 phòng khách sạn từ 66 dự án, giảm nhẹ 1% theo quý và theo năm. Bốn khách sạn mới với tổng 1.138 phòng sẽ gia nhập thị trường trong 6 tháng cuối năm. Giá thuê trung bình là 108 USD/đêm, công suất đạt 72%.
Phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội giữ ổn định với 6.246 căn từ 64 dự án, tỷ lệ lấp đầy trung bình 86%, giá thuê khoảng 24 USD/m2/tháng. Nguồn cung mới sẽ đến từ 4 dự án tại khu vực nội thành, với 739 căn dự kiến bàn giao trong năm 2025.
Đáng chú ý, Hà Nội đã thu hút 3,7 tỷ USD vốn FDI trong 6 tháng đầu năm 2025 – tín hiệu tích cực cho nhu cầu lưu trú dài hạn, đặc biệt từ khối chuyên gia và người lao động nước ngoài.
Lê Phong