Việc Quốc Hội đã thông qua các Bộ Luật lớn trong thời gian gần đây được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường Bất động sản. Trước dự báo về những thay đổi lớn với thị trường, các chủ đầu tư dự án Bất động sản sẽ phải chuyên nghiệp hóa để tận dụng hành lang pháp lý mới và giành lấy lợi thế bứt phá.
Kỳ vọng tác động tích cực từ các bộ Luật
Trong báo cáo chuyên đề mới cập nhật, chuyên gia tại Công ty Chứng khoán VCBS đề cập đến việc Luật Nhà ở 2023 (được thông qua vào tháng 11/2023); Luật Kinh doanh BĐS 2023 (được thông qua vào tháng 11/2023) và Luật Đất đai 2024 (được thông qua vào tháng 01/2024). Việc chỉnh sửa và ban hành 3 bộ Luật lớn về BĐS cùng lúc là việc chưa có tiền lệ, giúp tránh được tình trạng không thống nhất về cùng một quy định giữa các bộ Luật (đã từng xảy ra trong giai đoạn điều chỉnh bộ Luật 2013 – 2014).
Trước đó, pháp lý là nguyên nhân chủ đạo khiến nhiều dự án bị đình trệ trong vài năm qua. Đặc thù thủ tục BĐS được quy định trên nhiều bộ luật, có sự chồng chéo, mâu thuẫn nhau, đặc biệt ở các quy định về Đấu thầu, đấu giá dự án; Phê duyệt tiền sử dụng đất; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trong quá khứ, nhiều dự án được phê duyệt/ triển khai dù chưa đáp ứng hoàn toàn hồ sơ pháp lý dựa trên sự hỗ trợ, linh hoạt của chính quyền địa phương, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi bị thanh tra.
Từ năm 2019, việc phê duyệt pháp lý tại các dự án bị siết chặt và đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra tại cả cấp độ dự án, doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Điều này khiến nhiều dự án bị tắc nghẽn, thậm chí bao gồm nhiều dự án đã được phê duyệt từ trước và đang trong giai đoạn triển khai.
Nhiều vụ sai phạm bị xử lý cũng tạo tâm lý ngần ngại, sợ trách nhiệm của cơ quan quản lý trong phê duyệt dự án, đặc biệt khi quy trình phát triển các dự án trên địa bàn trước đây có thể không tuân thủ chính xác quy định pháp luật.
Vướng mắc pháp lý gây đình trệ hoạt động phát triển dự án mới
So với hệ thống luật cũ, các Bộ Luật mới đã quy định minh bạch, rõ ràng hơn đáng kể khi luật hóa các quy định trong các văn bản pháp luật; Tạo điều kiện tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý phổ biến hiện tại; Xây dựng một khung rõ ràng cho các quy trình pháp lý, hạn chế tình trạng các cơ quan có cách thực hiện khác nhau và mang đến rủi ro cho dự án, doanh nghiệp và đơn vị nhà nước khi dự án bị thanh tra.
VCBS cho rằng việc thông qua các bộ Luật kỳ vọng sẽ thúc đẩy tích cực tâm lý thị trường trong năm 2024 và tạo điều kiện cho sự phục hồi của thị trường. khi các cơ quản lý có cơ sở để bắt đầu đẩy mạnh xử lý, thông qua hồ sơ pháp lý dự án theo điều chỉnh của hệ thống luật mới.
Trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới trong giai đoạn 2013-2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo.
Theo VCBS, tác động từ các bộ Luật mới sẽ được thể hiện rõ ràng sau 6 tháng – 1 năm kể từ lúc ban hành. Đây là thời gian để các cán bộ địa phương, cơ quan quản lý và doanh nghiệp làm quen và điều chỉnh, hoàn thiện quy trình theo hệ thống luật mới và thời gian để ban hành các văn bản hướng dẫn.
Cơ hội và thách thức cho doanh nghiệp
Tuy nhiên, VCBS cho rằng hành lang pháp lý mới cũng đặt ra những thách thức đối với nhóm các doanh nghiệp yếu về nguồn lực nếu quy mô nhỏ, không có khả năng phát triển dự án khu đô thị lớn, đầy đủ hạ tầng kĩ thuật và xã hội. Doanh nghiệp cũng gặp bất lợi nếu có nguồn lực tài chính yếu hoặc không tiếp cận được nguồn vốn vay trong giai đoạn đầu của dự án.
Các doanh nghiệp dựa vào hình thức bán nhà trên giấy hoặc phân lô bán nền để nhanh chóng thu về dòng tiền và giảm áp lực đầu tư; dựa vào khai thác giá trị thặng dư từ việc chuyển đổi đất, hoặc tập trung vào chiến thuật thu mua mặt bằng của doanh nghiệp nhà nước, các cơ sở kinh doanh – sản xuất để làm nhà ở thương mại (bao gồm cả việc các doanh nghiệp nhà nước/ nguồn gốc nhà nước tự lập doanh nghiệp dự án để khai thác quỹ đất) cũng có thể gặp khó khăn.
Các doanh nghiệp trên sẽ phải chuyên nghiệp hóa mô hình kinh doanh và có thể hợp tác, liên doanh để hình thành các đơn vị lớn, tham gia đồng phát triển, làm nhà đầu tư thứ cấp tại các khu đô thị của doanh nghiệp lớn.
Ngược lại, nhóm các doanh nghiệp quy mô lớn, nguồn lực mạnh có thể tận dụng hành lang pháp lý mới để giành lấy lợi thế bứt phá trong chu kì mới.
Cụ thể, lợi thế sẽ đến với doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và các thủ tục về đầu tư. Các quỹ đất NOTM nội thành, đủ điều kiện triển khai dự án trước khi Bộ Luật mới có hiệu lực sẽ đặc biệt có giá trị.
Về mặt tài chính, doanh nghiệp sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý và không phụ thuộc vào các hình thức bán nhà trên giấy khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh; chu kì phát triển dự án và bán hàng ngắn, không bị sa lầy tại các dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp hoặc nhu cầu thị trường.
Doanh nghiệp có thể dành lợi thế nhờ sở hữu khả năng đấu thầu, phát triển dự án tạo sản phẩm thực tế; quy hoạch dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm trong bối cảnh giá vốn tích lũy quỹ đất ngày càng sát với giá thị trường.
Điểm tên những doanh nghiệp có lợi thế bứt phá trong chu kì mới
VCBS cho rằng CTCP VINHOMES (HOSE: VHM) có nền tảng tài chính khỏe mạnh và vị thế vượt trội trong tham gia đấu thầu phát triển dự án mới tại các khu vực trọng điểm. Được ưu tiên bởi các chính quyền địa phương khi thu hút đầu tư cho các khu vực đô thị, hành chính mới của thành phố.
Tốc độ bán hàng, quay vòng vốn nhanh và khả năng tạo giá trị gia tăng tốt cho quỹ đất khi các dự án Vinhomes đạt hiệu quả cao trong việc tái xác lập mặt bằng giá và nâng tầm thị trường bất động sản trong khu vực.
Các dự án KĐT lấn biển (Vinhomes Cần Giờ và Vinhomes Hạ Long Xanh) đặc biệt được hưởng lợi trong hệ thống luật mới khi: (1) Quy định hành lang pháp lý cho hình thức đô thị lấn biển, (2) Đẩy sớm thời điểm giao đất và xác định tiền sử dụng đất khu vực lấn biển, qua đó giúp giảm chi phí đáng kể cho doanh nghiệp.
CTCP ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN (HOSE: KDH) là chủ đầu tư các dự án BĐS thuộc phân khúc trung và cao cấp. Các dự án của KDH đều đã hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi mở bán.
Vào tháng 11/2023, KDH đã chính thức mở bán dự án Privia (quy mô 1.043 căn hộ) và tỷ lệ hấp thụ ở mức rất cao, hơn 90%. Các dự án Emeria (159 căn thấp tầng) và Clarita (159 căn thấp tầng) đã được cấp giấy phép xây dựng, đang được triển khai sẽ đảm bảo tăng trưởng cho KDH trong giai đoạn 2024-2026. Các dự án lớn khác mà KDH đang triển khai như: The Solina, KDC Tân Tạo và KDC Phong Phú 2, KCN Lê Minh Xuân MR đang có những tín hiệu tích cực trong quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý sẽ đảm bảo tăng trưởng dài hạn.
CTCP ĐẦU TƯ NAM LONG (HOSE: NLG) được VCBS đánh giá là chủ đầu tư phát triển BĐS với phân khúc vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu ở thực. Các dự án của NLG đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đã đến giai đoạn xây dựng và mở bán.
Một trong số ít các công ty BĐS có năng lực tài chính tốt và có thể tồn tại được qua giai đoạn khó khăn của thị trường. Mặc dù thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 nhưng NLG vẫn ghi nhận doanh số bán hàng hơn 3.000 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ ròng trên tổng tài sản chỉ ở mức 7,8%, mức thấp nhất ngành.
Các dự án của NLG đều là quỹ đất sạch nên sẽ không chịu nhiều ảnh hưởng khi Luật Đất Đai được thông qua. Các vướng mắc liên quan đến việc chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Paragon Đại Phước cho đối tác chủ yếu liên quan đến các điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Hầu hết các dự án của CTCP TẬP ĐOÀN ĐẤT XANH (HOSE: DXG) đều có quỹ đất sạch và đã được cấp GCN QSDĐ.
Các dự án Gem Sky World (đã được Sở TNMT Đồng Nai chấp thuận đủ điều kiện chuyển nhượng 2.305 lô đất vào Q4.2023) và Opal Skyline (đã hoàn tất thi công và đang tiến hành bàn giao) sẽ là động lực tăng trưởng chính cho DXG trong năm 2024. Kỳ vọng dự án Gem Riverside sẽ được cấp GPXD và mở bán trở lại trong năm 2024.
Tuy nhiên, DXG có thể vẫn sẽ gặp phải áp lực thanh toán nợ gốc và chi phí lãi vay trong năm 2024 với dư nợ hơn 5.600 tỷ đồng (1.500 tỷ đồng dư nợ trái phiếu).
CTCP ĐẦU TƯ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HOÀNG HUY (HOSE: TCH) đangg sở hữu các dự án trọng điểm có lợi thế lớn về giá vốn trong điều kiện pháp lý mới nhờ: Quỹ đất được đối ứng từ dự án BT (hình thức phát triển quỹ đất trên hiện không còn được áp dụng), Các dự án đã hoàn thành quyết toán giá trị quỹ đất đối ứng và bàn giao cho doanh nghiệp.
Nguồn lực tài chính dồi dào và tỷ lệ nợ vay rất thấp giúp TCH không phụ thuộc vào hình thức bán nhà hình thành trong tương lai trong hoạt động kinh doanh dự án.
Nhiều lợi thế khi tham gia đấu thầu các dự án BĐS tại Hải Phòng nhờ: Sức khỏe tài chính tốt và năng lực phát triển dự án đã được chứng minh, Lợi thế hồ sơ năng lực khi nhiều dự án của Hoàng Huy đảm bảo tiến độ tốt và đóng góp tích cực vào thay đổi bộ mặt đô thị trên địa bàn.
Dự án Lideco Bãi Muối của CTCP PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỪ LIÊM (HOSE: NTL) đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ lâu và cơ bản hoàn thiện hạ tầng cơ bản, do đó sẽ có biên lợi nhuận lớn khi đưa vào kinh doanh xét đến giá đất trong khu vực đã ghi nhận mức tăng đáng kể trong các năm qua.
Hiệu quả dòng tiền tại dự án Lideco Bãi Muối dự báo ở mức cao do là một trong những dự án hiếm hoi tại TP. Hạ Long được kinh doanh theo hình thức chuyển nhượng đất nền (triển khai theo quy định pháp lý cũ).
Với vị thế tài chính tốt, không sử dụng nợ vay và chiến lược kinh doanh tương đối thận trọng, chỉ tiến hành mở bán dự án khi hoàn tất pháp lý và điều kiện mở bán, qua đó giúp doanh nghiệp ít chịu rủi ro sai phạm trong quản lý đất đai và các hoạt động thanh tra dự án của cơ quan thẩm quyền.
PV