Năm 2026 được xem là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam, khi các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và chính sách pháp lý đồng thời tác động, tạo ra cả áp lực lẫn cơ hội. Những biến động này không chỉ ảnh hưởng ngắn hạn mà còn đóng vai trò tái định hình cách thị trường vận hành theo hướng bền vững hơn.
Bất động sản lấy lại vai trò trong danh mục đầu tư
Theo báo cáo Savills Impacts, kinh tế toàn cầu trong khoảng 5 năm gần đây đã bước vào giai đoạn biến động rõ nét với lạm phát quay trở lại, lãi suất duy trì ở mức cao và rủi ro gia tăng. Cùng với đó, sự phát triển nhanh của công nghệ, xu hướng phân mảnh kinh tế và bất ổn địa chính trị đang làm thay đổi cách vận hành của thị trường.
Bối cảnh này đánh dấu sự chuyển dịch từ giai đoạn ổn định kéo dài trước đó sang một “kỷ nguyên biến động”, nơi các quy luật truyền thống dần mất hiệu lực. Mối tương quan giữa các loại tài sản thay đổi đáng kể khi trái phiếu không còn là kênh trú ẩn an toàn tuyệt đối, vàng chịu ảnh hưởng mạnh hơn từ dòng tiền đầu cơ, đồng USD có những thời điểm suy yếu ngay cả khi rủi ro gia tăng.
Trong khi đó, mối quan hệ giữa cổ phiếu và trái phiếu từng được coi là nền tảng của chiến lược phân bổ 60:40 cũng suy yếu hoặc đảo chiều. Giữa bối cảnh thị trường đầu tư biến động, bất động sản đang dần lấy lại vai trò trong chiến lược phân bổ tài sản.
Bất động sản đang lấy lại vị thế trong danh mục đầu tư, phân bổ tài sản
Ông Martin Towns - Giám đốc Toàn cầu Mảng Bất động sản tại M&G Investments, cho rằng sau giai đoạn điều chỉnh, những giá trị cốt lõi của bất động sản như dòng tiền ổn định, khả năng đa dạng hóa và mối liên hệ với lạm phát đang được khẳng định trở lại. Khi cổ phiếu và trái phiếu có xu hướng biến động cùng chiều, sức hấp dẫn tương đối của bất động sản được cải thiện rõ rệt.
Tuy nhiên, chuyên gia của Savills cũng nhấn mạnh lợi nhuận sẽ không phân bổ đồng đều. Hiệu quả đầu tư phụ thuộc vào khả năng lựa chọn tài sản và cách tiếp cận chủ động, kỷ luật, thay vì dòng vốn thụ động như trước đây.
Ba chuyển dịch lớn và chiến lược đầu tư trong giai đoạn sàng lọc
Tại Việt Nam, bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, cho biết thị trường năm 2026 đang chịu tác động từ ba chuyển dịch chính: áp lực lãi suất, sự lệch pha giữa tín dụng và nguồn vốn, cùng với thay đổi trong khung pháp lý.
Mặt bằng lãi suất VND duy trì ở mức cao khiến người mua trở nên thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, đồng thời thúc đẩy xu hướng đầu tư dài hạn. Song song, tín dụng trở nên chọn lọc hơn khi hệ thống ngân hàng tái cân đối thanh khoản, buộc doanh nghiệp phải chủ động nguồn vốn và nâng cao tính minh bạch.
Theo bà Dung, thị trường đang hình thành cơ chế sàng lọc rõ ràng hơn, trong đó năng lực tài chính và khả năng phát triển dự án bài bản trở thành yếu tố quyết định để duy trì niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là dòng vốn tổ chức.
Bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội
Ở khía cạnh pháp lý, việc áp dụng khung giá đất mới có thể làm gia tăng chi phí phát triển dự án. Tuy nhiên, cùng với cải cách thủ tục và định hướng quy hoạch dài hạn, đây cũng là nền tảng để hình thành các dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản hơn. Nguồn cung vì vậy có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và các đô thị vệ tinh, tạo ra cấu trúc giá phân tầng rõ nét hơn và cải thiện khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.
Trong bối cảnh thị trường tái cân bằng, các chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược theo hướng bám sát nhu cầu thực, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền nhằm cải thiện thanh khoản.
Đồng thời, xu hướng tái cơ cấu danh mục đầu tư theo hướng tăng tỷ trọng tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, khách sạn và căn hộ dịch vụ được kỳ vọng giúp giảm thiểu rủi ro chu kỳ. Giai đoạn điều chỉnh cũng mở ra cơ hội M&A cho các nhà đầu tư dài hạn, nhất là trong việc tiếp cận quỹ đất và các dự án có nền tảng tốt nhưng đang gặp áp lực về dòng vốn.
Với nhà đầu tư cá nhân, trọng tâm đang dần chuyển từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang tích lũy tài sản dài hạn và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền. Trong bối cảnh thị trường ngày càng sàng lọc, những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư có năng lực sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.
Lê Phong