Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) vừa công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý 3 và dự báo quý 4.
Căn hộ tiếp tục tăng giá
Theo báo cáo của Dat Xanh Services – FERI, giá bán căn hộ trong quý 3/2025 tăng 5 – 7% so với quý trước, trong khi nhà thấp tầng tăng khoảng 2 – 5% theo năm.
Sự tăng giá này không chỉ phản ánh chi phí đầu vào gia tăng (đất, vật liệu, lãi vay...) mà còn đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung thực tế, đặc biệt tại khu vực lõi trung tâm TP.HCM – nơi quỹ đất phát triển dự án mới ngày càng hạn chế.
DXS-FERI dự báo, trường bất động sản cuối 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý 3 năm 2025.
Theo DXS - FERI nhận định, bất động sản trung tâm TP.HCM đang ở giai đoạn khan hiếm nghiêm trọng, các dự án được mở bán mới đếm trên đầu ngón tay, khiến giá trị các tài sản hiện hữu liên tục được đẩy lên cao.
Thống kê cho thấy, các dự án tại khu vực quận 4 hay Bình Thạnh (cũ) ghi nhận mức tăng giá từ 10 – 30%/năm, minh chứng cho sức hút mạnh mẽ và tính độc quyền của khu vực này. Cùng thời điểm, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển về khu Đông (TP. Thủ Đức cũ) nơi được định hướng trở thành trung tâm tài chính – sáng tạo mới của TP.HCM.
Tại đây, các khu vực Thảo Điền (cũ), Thạnh Mỹ Lợi (cũ) đạt mức tăng 13 – 19%/năm, trong khi Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc ghi nhận biên độ tăng trưởng 18 - 27%/năm. Khoảng cách tăng giá giữa khu vực trung tâm và vùng ven ngày càng lớn, phản ánh tính hữu hạn của tài sản lõi đô thị và nhu cầu đầu tư bền vững vào phân khúc cao cấp.
Kịch bản nào cho thị trường bất động sản cuối năm?
Giá nhà ở dự kiến tiếp tục tăng ở các khu trung tâm và vùng phát triển hạ tầng tốt; vùng ven nếu pháp lý và hạ tầng chưa đồng bộ có thể bị chững lại, thậm chí giảm thanh khoản nếu không đáp ứng được tiêu chí khách hàng.
Quý 3/2025 đánh dấu thời điểm bản lề, khi các yếu tố vĩ mô, hạ tầng và chính sách bắt đầu hội tụ đồng pha, giúp thị trường chuyển trạng thái từ "ổn định nền" sang "tăng tốc có chọn lọc". DXS-FERI dự báo, trường bất động sản cuối 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý 3 năm 2025. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau: thách thức, kỳ vọng và lý tưởng.
Với kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới tăng mạnh 40% - 50%, lãi suất thả nổi ở mức 8% - 9%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng.
Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 25-35%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.
Còn ở kịch bản thách thức, guồn cung mới tăng 5% - 15%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 2-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-30%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu hiệu của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.
DXS-FERI dự báo sẽ có 3 xu hướng nổi bật trong quý 4/2025, giá bán tăng – nhu cầu tăng – giá thuê tăng, phản ánh tín hiệu hồi phục rõ nét của cầu thực và sự dịch chuyển tâm lý từ "quan sát" sang "tham gia" thị trường.
Dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và dịch chuyển đến khu vực hưởng lợi hạ tầng, trong đó phân khúc chung cư và nhà ở gắn sóng hạ tầng giữ vai trò dẫn dắt.
Thiên An