Chính sách thuế cho bất động sản còn nhiều bất cập

Dù có vai trò rất quan trọng đối với kinh tế xã hội nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa phát huy được hết hiệu quả do còn nhiều bất cập về chính sách trong đó có chính sách về thuế.

Đóng góp lớn

Đánh giá về vai trò của thị trường bất động sản, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu Ngân hàng BIDV cho biết, bất động sản là ngành cấp 1 tương đương với các ngành lớn như công nghiệp chế biến – chế tạo và nông nghiệp. Tỷ trọng ngành bất động sản đóng góp khoảng 4,5% GDP, 14,9% tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp

Doanh thu của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,17% và lợi nhuận chiếm 7,12% toàn bộ khu vực doanh nghiệp. Ảnh hưởng lan toả của ngành bất động sản đối với nền kinh tế lớn (1,7 lần đối với giá trị sản xuất, 0,4 lần đối với giá trị tăng thêm, và 0,58 lần đối với nhập khẩu

Không chỉ có đóng góp lớn cho nền kinh tế, bất động sản cũng là ngành giải quyết việc làm cho số lượng rất lớn người lao động. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Số lượng lao động ngành bất động sản tăng từ 101.000 lao động năm 2010 lên đến 303.000 lao động năm 2019 chiếm khoảng 0,5% lực lượng lao động của toàn bộ ngành kinh tế. Tốc độ tăng trưởng lao động ngành bất động sản giai đoạn 2010-2019 bình quân đạt 13%/năm, gấp 10 lần so với tăng trưởng bình quân lao động tàn bộ nền kinh tế. Dự báo quy mô lao động bất động sản sẽ đạt từ 0,7-0,8% tổng lao động tàn bộ ngành kinh tế tương đương 480-500 ngàn lao động trong tổng số lai động nền kinh tế khoảng 61 triệu lao động vào năm 2030.

Mặc dù có vai trò rất quan trọng nhưng theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, nhiều chính sách cho thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, trong đó chính sách thuế và phí chưa phát huy hiệu quả chức năng điều tiết thị trường bất động sản thuế tài sản đất phi nông nghiệp còn ở mức thấp 0,03% trong khi nhiều nước trên thế giới luôn ở mức từ 1-1,5% từ đó tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ bất động sản. Thuế chuyển quyền bất động sản do không xác định được giá trị thu nhập nên vẫn sử dụng thuế chuyển quyền với mức 2% giá trị bất động sản tính theo giá nhà nước, gây thất thu lớn ngân sách; Chưa đánh thuế nhà ở số 2, số 3…

Nhiều khoản thu chưa hợp lý

Đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cho rằng, một số khoản thu ngân sách nhà nước chưa hợp lý đối với dự án nhà ở thương mại, như mức thu tiền bảo vệ đất lúa khá cao (đối với dự án có sử dụng đất lúa), với mức thu tối thiểu bằng 50% Bảng giá đất. Đặc biệt là khoản thu “tiền sử dụng đất” không hợp lý, đối với các dự án nhà ở thương mại. Đây là khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế với mức thu cao, nên cũng là một yếu tố góp phần làm tăng giá thành nhà ở. Với việc thu tiền sử dụng đất theo phương thức trực thu, thu một lần này, sẽ không tái tạo nguồn thu ngân sách nhà nước cho các nhiệm kỳ sau. Nếu thay thế cách thu “tiền sử dụng đất” bằng “sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất ở”, thì sẽ tạo một nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, mà nếu thực hiện sắc thuế này, thì phải đồng thời bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay, để tránh tình trạng thuế chồng thuế.

Một trong những giải pháp phát triển thị trường bất động sản, tiến sỹ Cấn Văn Lực cũng cho rằng, cần hoàn thiện chính sách thuế và phí bất động sản để điều tiết thị trường hiệu quả hơn, hiên cứu chính sách thuế bất động sản thứ 2, thứ 3 góp phần giảm đầu cơ, tăng thu ngân sách, xem xét các mức thuế được điều chỉnh theo vùng miền.

Bên cạnh đó, điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho phù hợp theo hướng thông lệ quốc tế có thế từ 0,2-1% nhằm giảm lãng phí; Đồng bộ chính sách thuế, phí bất động sản gắn với thuế, phí đất đan, luôn tính yếu tố địa phương, vị trí thị trường và cần cập nhật thường xuyên hơn.

Cũng liên quan đến các chính sách thuế, Hiệp hội Bất động sản TPHCM vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành kiến nghị các bất cậpvề kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp được quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP: Theo HoREA, Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chậm nhất đến ngày 31/10 thì doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp quý 3 và số tạm nộp thuế 03 quý đầu năm, không được thấp hơn 75% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp theo quyết toán năm. Trường hợp người nộp thuế nộp thiếu so với số thuế phải tạm nộp 3 quý đầu năm thì phải nộp tiền chậm nộp tính trên số thuế nộp thiếu kể từ ngày tiếp sau ngày cuối cùng của thời hạn tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp quý 3 đến ngày nộp số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước. 

Quy định này rất bất cập đối với các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp kinh doanh thương mại, dịch vụ, thường có doanh thu phát sinh đột biến trong quý 4 của năm, mà không thể tiên lượng trước trong kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm. Bởi lẽ, chỉ cần phát sinh một vài thương vụ ngoài kế hoạch, thì doanh nghiệp có thể vi phạm quy định trên đây do doanh thu và lợi nhuận tăng đột biến.

HoREA đề nghị Bộ Tài chính và Tổng Cục Thuế cần quan tâm xem xét khi hướng dẫn thi hành Nghị định 126/2020/NĐ-CP, có phân biệt trường hợp cố ý khai thấp doanh thu và lợi nhuận để chiếm dụng tiền thuế; hoặc trường hợp ngay tình, không cố ý khai thấp doanh thu và lợi nhuận, đối với các khoản doanh thu, lợi nhuận đột xuất. Theo đó, không xử phạt đối với trường hợp doanh nghiệp đã nộp báo cáo kế hoạch doanh thu và lợi nhuận quý 4, kèm theo danh mục các dự án, hoặc hoạt động kinh doanh, mà có phát sinh doanh thu và lợi nhuận ngoài kế hoạch đã kê khai đăng ký với ngành Thuế. 

Ngoài ra đối với các quy định hoàn thuế đối với đối với thuế thu nhập mà doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã nộp thừa năm 2017-2018, HoREA cũng cho rằng cóbất cập về việc hoàn thuế đối với mức trần chi phí lãi vay được khấu trừ, mà doanh nghiệp đã nộp trong năm 2017-2018. Cụ thể, Điểm c Khoản 3 Điều 22 Nghị định 132/2020/NĐ-CP ngày 03/11/2020 quy định “c) Trường hợp người nộp thuế có số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền chậm nộp đã nộp ngân sách nhà nước của năm 2017, năm 2018 lớn hơn số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền chậm nộp đã xác định lại thì phần chênh lệch được bù trừ vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024. Kết thúc thời hạn trên, không xử lý số thuế còn lại chưa bù trừ hết.

“Nghị định 132/2020/NĐ-CP quy định hoàn thuế đối với mức trần chi phí lãi vay được khấu trừ, mà doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (thừa) trong năm 2017-2018 với tổng giá trị khoảng 4.875 tỷ đồng. Nhưng do không  quy định doanh nghiệpđược hoàn thuế bằng tiền mặt,mà chỉ được bù trừ vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024, nên chưa thật “sòng phẳng - fair play”với doanh nghiệp vì số tiền nộp thừa này là tiền của doanh nghiệp và phát sinh các bất cập sau:(i) Những doanh nghiệp nếu bị lỗ trong năm 2020-2024, thì coi như không được nhận lại tiền hoàn thuế; (ii) Đến hết năm 2024mà vẫn chưa được hoàn thuế hết số tiền thuế được hoàn trả, thì doanh nghiệp cũng sẽ không được nhận số tiền hoàn thuế còn lại”, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho biết.

“Để giải quyết bất cập về quy định hoàn thuế đối với mức trần chi phí lãi vay được khấu trừ, mà doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (thừa) trong năm 2017-2018, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo bổ sung thêm quy định trường hợp doanh nghiệp đến hết năm 2024 chưa nhận được tiền hoàn thuế, hoặc còn một phần tiền hoàn thuế, thì số tiền hoàn thuế này sẽ được hoàn trả lại cho doanh nghiệp bằng tiền mặt”, HoREA kiến nghị.

Châu Anh