Theo ông Đoàn Văn Bình – Chủ tịch HĐQT CEO Group, lãi suất 8,2%/năm nhà ở xã hội cao so với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp. Nếu không thay đổi thể chế điều kiện pháp lý về nhà ở xã hội, nguồn vốn đủ cho người dân vay, huy động các doanh nghiệp lớn tham gia thì khó thực hiện được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội.
18% doanh nghiệp khó khăn trong việc trả nợ lãi vay
Ngày 21/4, Trường đại học Kinh tế quốc dân phối hợp Ban Kinh tế Trung ương và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức Hội thảo khoa học "Kinh tế Việt Nam năm 2022, triển vọng năm 2023: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản".
Phát biểu tại hội thảo, GS.TS Tô Trung Thành, Trưởng phòng Quản lý khoa học (ĐH Kinh tế Quốc dân) cho biết, năm 2022, các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn, thách thức.
Kết quả nghiên cứu một số doanh nghiệp (DN) phát triển bất động sản (BĐS) điển hình trên thị trường cho thấy, chỉ số ROE (tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu) đạt 11% năm 2022, giảm mạnh so với mức 14,95% năm 2021. Hiệu quả sinh lời trên mỗi đồng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản chỉ cao hơn mức 10,14% năm 2017 và thấp nhất kể từ năm 2018.
Tương tự, với hiệu quả sinh lời trên tổng tài sản, chỉ số ROA (tỷ số lợi nhuận trên tài sản) của doanh nghiệp bất động sản trong mẫu phân tích đạt 4,03% năm 2022, thấp hơn nhiều so với mức 6,45% năm 2021, và đồng thời là mức hiệu quả sinh lời thấp nhất kể từ năm 2018. ROA của doanh nghiệp nhóm bất động sản cũng thấp hơn mức bình quân toàn ngành (quy mô mẫu trên 1000 doanh nghiệp) là 5,15%.
“Về khả năng trả nợ lãi vay của các DN BĐS, chỉ số ICR (hệ số thanh toán lãi nợ vay) vẫn duy trì ở mức 7,21 lần, thấp hơn nhiều so với mức 9,13 lần năm 2021. Trong nhóm DN niêm yết có 8% doanh nghiệp mất khả năng trả nợ lãi vay và 18% DN có dấu hiệu khó khăn trong việc trả nợ lãi vay” – ông Thành cho hay.
GS.TS Tô Trung Thành, Trưởng phòng Quản lý khoa học (ĐH Kinh tế Quốc dân).
Trao đổi tại hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng ĐH Kinh tế Quốc dân chỉ ra ba vấn đề của thị trường bất động sản thời gian qua.
Thứ nhất là vấn đề tài chính, nguồn vốn khiến thị trường chững lại.
Thứ hai là vấn đề về nguồn cung khan hiếm. Nhiều phân khúc, nguồn cung giảm đi khoảng 40 - 50% so với năm 2021.
Thứ ba là pháp lý có sự chồng chéo, mâu thuẫn khiến nhiều dự án không triển khai được hoặc đang triển khai bị dừng lại. Cùng với đó, là tâm lý sợ trách nhiệm, nhiều DN BĐS lớn bị xử lý nên các nhà đầu tư cũng không còn hăng hái. Tất cả tạo nên nút đóng băng của bất động sản năm 2022.
Trước những vấn đề đặt ra trên thị trường, tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng cần có nhiều giải pháp đồng bộ, sự kết hợp của nhiều thành tố trên thị trường mới có thể xử lý dứt điểm. Đề cập sâu hơn về vấn đề này, GS.TS Tô Trung Thành, cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc phụ thuộc vào vốn tín dụng không phải là hướng phát triển bền vững cho bất động sản.
Theo đó, ông đưa ra một số khuyến nghị liên quan đến việc khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Cụ thể, cần rà soát tình trạng tài chính của các công ty phát hành TPDN đang gặp khó khăn. Căn cứ vào đó để khoanh vùng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể hỗ trợ. Tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp có liên quan phát hành TPDN khối lượng lớn.
Ngoài ra, NHNN cần có các biện pháp giám sát, ngăn ngừa hiện tượng luân chuyển vốn trực tiếp giữa các ngân hàng thương mại hoặc gián tiếp luân chuyển vốn thông qua các công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ… nhằm mục đích mua TPDN riêng lẻ do công ty liên quan của cổ đông ngân hàng phát hành.
Cần nghiên cứu sửa đổi các quy định về an toàn vốn của các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp bảo hiểm theo hướng áp hệ số rủi ro đối với TPDN mà tổ chức phát hành không được xếp hạng tín nhiệm cao hơn TPDN đã được xếp hạng tín nhiệm.
Cuối cùng, theo nhóm nghiên cứu, cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường bất động sản, thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản.
Lãi suất 8,2%/năm là cao so với khả năng chi trả của người thu nhập thấp
Tại Hội thảo, ông Đoàn Văn Bình – Chủ tịch HĐQT CEO Group cho rằng, một trong những nút thắt lớn của thị trường BĐS hiện nay là vấn đề về pháp lý. Theo ông Bình theo lý thuyết, thủ tục hành chính cho một dự án lý thuyết là 1 – 2 năm nhưng thực tế có thể kéo dài 4-5 năm. Thậm chí, có dự án gần 10 năm ảnh hưởng đến nguồn cung khan hiếm.
Ông Đoàn Văn Bình – Chủ tịch HĐQT CEO Group.
Đánh giá về điểm sáng thị trường thời gian tới, ông Bình cho rằng phân khúc nhà ở xã hội đang được quan tâm đẩy mạnh.
Nhưng, lãi suất 8,2%/năm nhà ở xã hội cao so với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp. Nếu không thay đổi thể chế điều kiện pháp lý về nhà ở xã hội, nguồn vốn đủ cho người dân vay, huy động các DN lớn tham gia thì khó thực hiện được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Ông Bình nêu ý kiến, Nhà nước nên tập trung tháo gỡ pháp lý cho BĐS thương mại vừa túi tiền. Ví dụ, chủ đầu tư cam kết bán BĐS với giá nào hợp lý “vừa túi tiền” ở các dự án cụ thể. Sau đó, chính quyền địa phương sẽ tập trung giải quyết pháp lý để dự án sớm hoàn thành đưa sản phẩm ra thị trường. Như vậy sẽ linh hoạt, phù hợp với thị trường mà Nhà nước không phải hỗ trợ nhiều về vốn như nhà ở xã hội.
Trong khi đó, để khơi thông vốn cho DN, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, đối với lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp nên cho phép chuyển thành trái phiếu có khả năng chuyển đổi.
“Những người đầu tư trái phiếu đó trong tương lai có thể được hưởng sản phẩm bất động sản. Thực chất đây là hình thức để những người có tiền có thể cùng góp vốn đầu tư. Nếu làm tốt sẽ phát triển được một kênh đầu tư. Tuy nhiên, cũng cần đặt ra quy định đối với dự án chưa được đưa vào kinh doanh trong tương lai” – ông Cường nói.
“Giải pháp là không khuyến khích cho cá nhân vay tiền mua nhà mà khuyến khích chủ đầu tư giảm giá để người có tiền mua nhà. Điều này sẽ đi vào giá thị thực chất và tạo ra được thanh khoản bền vững cho thị trường” – ông Cường nhấn mạnh.
Hồng Quang