Giữa lúc thị trường bất động sản vẫn chưa hết biến động, đất nền dần hạ nhiệt, phân khúc chung cư đang từng bước giành lại vị thế dẫn dắt nhờ ưu thế “lãi kép”, vừa tăng giá trị tài sản, vừa tạo dòng tiền đều đặn từ hoạt động cho thuê.
Chung cư trở lại đường đua
Không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư dài hạn, chung cư đang dần trở thành “nơi trú ẩn” an toàn cho dòng tiền lớn trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều biến động. Trong quý II/2025, hầu hết các đơn vị nghiên cứu đều ghi nhận phân khúc này tiếp tục là điểm sáng, dẫn đầu cả về nguồn cung lẫn biến động giá.
Đáng chú ý, Hà Nội nổi lên như một “thỏi nam châm” hút vốn, thậm chí vượt TP.HCM vốn được xem là “đầu tàu” về phát triển nhà ở cao tầng. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng từ 38 triệu đồng/m² vào năm 2023 lên mức 70 triệu đồng/m² trong năm 2025, cao hơn khoảng 11% so với TP.HCM nơi hiện ghi nhận mức giá trung bình khoảng 57 triệu đồng/m² sau khi hoàn tất sáp nhập địa giới hành chính.
Sự tăng giá này phản ánh nhu cầu lớn, đặc biệt tại các khu vực cận trung tâm như Hà Đông, Gia Lâm, Vĩnh Tuy… nơi đang hình thành những đại đô thị hiện đại với hạ tầng đồng bộ, được kết nối thuận tiện qua các công trình trọng điểm như Vành đai 4, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên…
Với mặt bằng giá mới, không chỉ người mua để ở mà giới đầu tư cũng bắt đầu quay trở lại thị trường, hướng đến chiến lược kép: tích lũy tài sản và khai thác cho thuê. Mặc dù một số báo cáo cho rằng giá thuê căn hộ đang chững lại hoặc giảm nhẹ, nhưng ghi nhận thực tế lại cho thấy xu hướng ngược lại.
Anh Nguyễn Quang Hoà người thuê nhà tại khu Trung Văn (Hà Nội) cho biết giá thuê căn hộ của anh đã tăng 500.000 đồng/tháng so với đầu năm 2024, và chủ nhà đã thông báo sẽ điều chỉnh thêm ít nhất 5% khi ký lại hợp đồng vào năm 2026.
Tại các quận như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Phú Diễn, Ba Đình…, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến dao động từ 13–14 triệu đồng/tháng, tăng từ mức 11–12 triệu trước đó. Với các căn đã hoàn thiện nội thất, mức thuê có thể lên tới 15 triệu đồng/tháng.
Tình trạng tương tự cũng được ghi nhận tại TP.HCM, đặc biệt ở các khu vực đông dân cư và có nhiều người nước ngoài sinh sống như Thủ Đức, Gia Định, Tân Định hay Bến Thành. Các báo cáo từ CBRE và Savills trong quý II/2025 đều xác nhận giá thuê đang giữ ổn định hoặc nhích nhẹ tại những khu vực có hạ tầng tốt và tiện ích đầy đủ.
Từng bị đánh giá là kém hấp dẫn so với đất nền hay nhà phố do tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp, nhưng căn hộ cho thuê hiện đang dần trở lại đường đua. Ngày càng nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương án “ăn lời kép” vừa có dòng tiền cho thuê, vừa kỳ vọng vào mức tăng giá tài sản trong dài hạn.
Chị Ngô Thu Hoà một nhà đầu tư tại Thanh Xuân chia sẻ, chị đang sở hữu ba căn hộ tại Mỹ Đình và Cầu Giấy để cho thuê. “Ba năm trước, tổng giá trị ba căn khoảng 9 tỷ đồng. Hiện đã lên hơn 15 tỷ. Dù lợi nhuận cho thuê chỉ khoảng 1–3% mỗi năm, nhưng tính cả tăng giá thì vẫn rất đáng đầu tư”, chị Hoà nói.
Phân khúc chung cư đang từng bước giành lại vị thế dẫn dắt nhờ ưu thế “lãi kép”, vừa tăng giá trị tài sản, vừa tạo dòng tiền đều đặn từ hoạt động cho thuê.
Không dành cho tất cả
Chiến lược đầu tư mà nhiều người như anh Dũng đang theo đuổi là “mua kỳ vọng, bán tương lai” tức đặt niềm tin vào giá trị gia tăng dài hạn của bất động sản, thay vì chỉ nhìn vào lợi nhuận cho thuê trước mắt. Khi tỷ lệ lấp đầy căn hộ dần phục hồi sau đại dịch và nhu cầu thuê tiếp tục tăng, căn hộ đang tái khẳng định vị thế là kênh đầu tư bền vững, đặc biệt phù hợp với những nhà đầu tư có tầm nhìn và tiềm lực tài chính.
Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định rằng hành vi của nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Xu hướng “lướt sóng” ngắn hạn đang nhường chỗ cho chiến lược đầu tư phòng thủ, ưu tiên những tài sản có thể khai thác thực tế, dòng tiền rõ ràng. Chính tâm lý này đã khiến phân khúc đất nền vốn tiềm ẩn rủi ro và thiếu thanh khoản trở nên kém hấp dẫn trong thời gian gần đây.
Sự trở lại của chung cư không chỉ đến từ nhu cầu thị trường, mà còn là kết quả của chuỗi điều chỉnh chính sách vĩ mô: lãi suất vay mua nhà giảm, nhiều dự án mới được khơi thông pháp lý và tái khởi động tại Hà Nội, TP.HCM. Đây là những động lực quan trọng khiến nhà đầu tư quay lại với loại hình từng bị “ngó lơ” trong giai đoạn thị trường khó khăn.
Tuy vậy, căn hộ không phải là kênh đầu tư dành cho tất cả. Trong bối cảnh tỷ suất sinh lời từ cho thuê hiện dao động ở mức khiêm tốn khoảng 1–3%/năm, các chuyên gia cho rằng phân khúc này chỉ thực sự hấp dẫn với nhà đầu tư trường vốn, có chiến lược dài hạn và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.
“Với những người vay ngân hàng, dòng tiền từ cho thuê khó có thể bù đắp chi phí lãi vay, chưa kể đến rủi ro thanh khoản nếu cần thoái vốn gấp. Ngược lại, với nhà đầu tư dùng vốn tự có, căn hộ vẫn là kênh giữ tiền ổn định, ít biến động và có khả năng sinh lời kép”, một nhà đầu tư kỳ cựu nhận định.
Tựu trung lại, sự kết hợp giữa khả năng tăng giá và dòng tiền từ cho thuê đang đưa chung cư trở lại vị trí trung tâm trong danh mục đầu tư của nhiều người. Khi đất nền giảm nhiệt, thị trường trở nên thận trọng hơn và dịch chuyển theo hướng phát triển bền vững, thì căn hộ đặc biệt tại các đô thị lớn đang trở thành lựa chọn hàng đầu cho những ai muốn “hái quả ngọt” từ chiến lược đầu tư dài hạn.
Chung cư không chỉ là nơi an cư, mà còn là tài sản tích lũy có giá trị, có thể khai thác linh hoạt theo thời gian. Trong bối cảnh bài toán cung–cầu chưa có lời giải rõ ràng, thì đầu tư căn hộ vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc cho những nhà đầu tư biết “nắm bắt đúng thời điểm, đi trước một bước”.
Quang Anh