Chuyên gia kiến nghị mở rộng đối tượng thụ hưởng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đang kỳ vọng như "mưa rào mùa hạ" nhằm "làm mát" thị trường bất động sản sau thời gian khó khăn. Từ đó, nhiều chuyên gia kiến nghị nên mở rộng đối tượng thụ hưởng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để giúp thị trường nhanh chóng phục hồi.

Đối tượng nào được thụ hưởng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng?

Mới đây, Bộ Xây dựng vừa có công văn 1551/BXD-QLN hướng dẫn về xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. 

Theo đó, các đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội gồm 2 nhóm đối tượng cá nhân và nhóm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư theo quy định về nhà ở.

Trong đó, với cá nhân mua nhà ở xã hội, nhà ở xã hội tại khu công nghiệp (nhà ở công nhân) thì đối tượng được vay gồm người có công với cách mạng theo quy định về ưu đãi người có công với cách mạng, những người có thu nhập thấp, thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực đô thị.

Người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong các cơ quan, đơn vị thuộc quân đội nhân dân và công an nhân dân. Cán bộ, công chức, viên chức; những đối được đã trả lại nhà ở công vụ theo khoản 5 Điều 81 Luật Nhà ở hiện hành, cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi đất thuộc diện bị giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Đối với trường hợp mua nhà ở thuộc các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư sẽ được bố trí tái định cư mà phải nộp thêm khoản tiền chênh lệch diện tích thì được vay vốn tại các tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.

Với đối tượng là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư theo quy định về nhà ở, bên cạnh việc phải đảm bảo các điều kiện, tiêu chí theo pháp luật về tín dụng thì các đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng về phát triển nhà ở xã hội phải đảm bảo các tiêu chí dưới đây.

Trong đó, phải được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật; đã có quyết định giao đất hoặc có quyền sử dụng đất đồng thời đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; đã được cấp phép xây dựng hoặc thuộc trường hợp được miễn cấp phép theo quy định pháp luật về xây dựng.

Đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: đã có chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước; các thông tin khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

Có thể nói, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đang kỳ vọng như "mưa rào mùa hạ" nhằm "làm mát" thị trường bất động sản sau thời gian khó khăn. Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm được đánh giá sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng.

Kiến nghị mở rộng đối tượng thụ hưởng

Đến thời điểm hiện tại, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này chủ yếu nên dành cho doanh nghiệp và người mua nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân... với mức lãi suất được hưởng thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội đang rất hạn chế, nên tính toán để mở rộng đối tượng thụ hưởng gói vay này, đơn cử như nhà ở thương mại giá rẻ.

Cùng với đó, mức lãi suất ưu đãi này đã thực sự phù hợp với khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng hay chưa cũng là việc cần bàn thêm.

Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) Ngô Trí Long nhận xét gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là ý tưởng tốt. Mức độ hỗ trợ lãi suất từ 1,5-2%, xét trên lãi suất hiện tại, sau khi giảm rồi sẽ ở mức trên dưới 10%. Mức lãi suất này có thể sẽ vẫn là khó khăn với các đối tượng ở cả phía cung và cầu liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

"Nhìn từ đối tượng phía cung là doanh nghiệp, làm nhà ở xã hội thì không có lãi nhiều, chi phí đầu vào cao mà lại bị khống chế giá bán ra sẽ ảnh hưởng đến yếu tố lợi nhuận trong kinh doanh của họ. Đó cũng là vấn đề cần xem xét khi phía ngân hàng thiết kế chính sách," ông Long phân tích.

Hiện nay, doanh nghiệp đang thiếu vốn nên giảm được bao nhiêu cũng rất quý, có vẫn hơn không. Mức độ giảm 1,5-2% thì doanh nghiệp có thể sẽ chấp nhận được vì bên cạnh chính sách ưu đãi tín dụng, họ còn có ưu đãi về tiền thuê đất, chính sách thuế... Nhưng nếu nhìn từ đối tượng phía cầu là người mua nhà thì mức giảm từ 1,5-2% có thể sẽ khó thực thi vì người dân thuộc đối tượng chính sách xã hội, người nghèo sẽ khó theo được.

Bởi vậy, tính toán để ưu tiên đối với cả nhà ở thương mại giá thấp cũng là một phương án có thể cân nhắc; mở góc nhìn rộng ra chứ không chỉ bó hẹp vào áp dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Trên thực tế, hiện nay nhà ở thương mại giá thấp cũng có nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung lại tương đối khan hiếm, trong khi đối tượng mua nhà giá thấp cũng gần sát ngưỡng với đối tượng chính sách hoặc khá hơn một chút. Trong các phân khúc sản phẩm của bất động sản, thị trường đang ách tắc ở phân khúc nào thì tháo ở phân khúc đó.

Việc cần tháo gỡ hiện nay là với nhiều doanh nghiệp bất động sản chứ không chỉ riêng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội. Khi cả phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội đều đáp ứng nhu cầu thực tế thì sẽ tạo được cú hích, giúp thay đổi toàn bộ hệ thống, giải quyết được tình trạng ảm đạm. Thị trường bất động sản sẽ có điều kiện để phục hồi, ổn định trở lại.

Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP Hồ Chí Minh Nguyễn Quốc Bảo cho rằng, những doanh nghiệp dù phát triển nhà ở thương mại nhưng phân khúc họ hướng đến là trung cấp, bình dân với mức giá hợp lý nhằm phù hợp khả năng người mua thì cũng nên được khuyến khích và được hưởng gói hỗ trợ.

Điều này vừa giúp các doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền để triển khai dự án, vừa giúp người dân có nhiều cơ hội hơn trong việc tiếp cận nguồn cung nhà ở để vay gói tín dụng. Như vậy, gói tín dụng này cũng nhờ đó được giải ngân hiệu quả hơn.

Ông Bảo dẫn chứng, dự án nhà ở thương mại phân khúc trung cấp, bình dân trên thị trường không nhiều nhưng so với nhà ở xã hội thì nguồn cung vẫn lớn gấp nhiều lần và khả năng thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển cao. Do đó, không nên bỏ phân khúc này ra khỏi đối tượng hỗ trợ của gói tín dụng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn như hiện tại.

Cùng đó, các chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng, nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện hành lang pháp lý, cơ chế chính sách để hỗ trợ những doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Trên thực tế, để được ngân hàng cho vay, dự án phải có giấy phép xây dựng; trong khi đó, để một dự án có được giấy phép xây dựng phải mất nhiều năm; thậm chí lên tới 4 - 5 năm. Tình trạng này sẽ khiến nhiều doanh nghiệp nản chí trong việc tham gia phát triển bất động sản giá rẻ.

Chia sẻ với báo chí, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: Gói tín dụng này được kỳ vọng nhiều, nhưng điều quan trọng nhất là quy trình thủ tục tiếp cận cần nhanh gọn. Đồng thời cần thúc đẩy nhanh nguồn cung mới để hấp thụ được gói tín dụng này. Nếu không có nguồn cung thì dù có dòng vốn cũng không có dự án để cho vay hay nhà ở để người dân vay.

Theo ông Đính, thời điểm hiện tại thị trường quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường. Tất cả các vấn đề này xuất phát từ hệ thống pháp lý, chính sách.

"Để giải quyết triệt để vấn đề thị trường hiện nay cần xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội. Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng. Có sản phẩm phù hợp thì chỉ số giao dịch sẽ tăng lên, các guồng quay được kích hoạt, ổn định trở lại", ông Đính nhận định.

Hồng Quang