Chuyên gia lý giải nguyên nhân giá bất động sản luôn tăng

Những yếu tố tạo nên “bong bóng” bất động sản chính là nhu cầu bị khống lên, lực cầu đầu tư nhiều hơn ở thực; giá bị đẩy lên cao so với nền kinh tế và các loại hình khác; chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện khống vốn trong thị trường. Cùng với đó, nguồn cung khan hiếm trong khi các yếu tố đầu vào gia tăng, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài là nguyên nhân làm giá bất động sản tăng.

Giá bất động sản liên tục tăng

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm gần đây. Tính đến quý I-2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng trong 5 năm liên tiếp (21 quý liên tiếp).

Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Thống kê từ đơn vị khảo sát cho thấy quý 2/2024, giá bán trung bình của chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 6,5% so với quý trước và tăng gần 25% theo năm. Còn thị trường thứ cấp, mức tăng giá là 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Mặc dầu vậy, thị trường chung cư được nhận định chưa có dấu hiệu “bong bóng”.

Chuyện giá tăng không còn quá lạ với thị trường bất động sản. Vừa qua, dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường tiếp tục chỉ ra những “nấc thang” mới về giá bán, nhất là ở phân khúc căn hộ. Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM đã ở ngưỡng 70 triệu đồng mỗi m2. Dù mức độ biến động giá đã hạ nhiệt hơn so với trước đây nhưng theo mỗi quý, giá nhà vẫn nhích lên.

Mới đây, nhà đầu tư lâu năm sống tại TP.HCM nhận định: “Suốt 20 năm qua, tôi chưa bao giờ thấy thị trường bất động sản giảm giá đồng loạt. Có chăng là giảm theo một số dự án, khu vực ở thị trường thứ cấp….”. Thậm chí, ngay cả khi thị trường khó khăn nhất về sức cầu nhưng giá bất động sản ở nhiều phân khúc vẫn neo cao.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, trong bối cảnh khó khăn của thị trường, những tưởng giá giảm, song thực tế giá không những không giảm mà còn tăng lên ở thị trường sơ cấp.

Theo ông Thắng, điều này nghe có vẻ nghịch lý. Tuy nhiên nguồn cung khan hiếm trong khi các yếu tố đầu vào gia tăng, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài là nguyên nhân làm giá bất động sản vẫn tăng.

Trên thực tế khi đưa sản phẩm ra thị trường, các doanh nghiệp luôn tính đầu ra cho 2-3 năm sau nên mức giá thường rất cao. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư phải gánh các khoản chi phí lãi vay, chi phí phát triển dự án. Thêm vào đó chi phí pháp lý, đặc biệt là tiền sử dụng đất tác động rất lớn đến giá bán.

Ông Thắng cho hay, nhiều doanh nghiệp đã tạm đóng tiền sử dụng đất nhưng khi có điều chỉnh quy hoạch hoặc thẩm định lại thì tiền sử dụng đất tăng vọt dẫn đến nguy cơ lỗ. Còn đối với những dự án chưa mở bán, tiền sử dụng đất thực tế tăng hơn nhiều so với phương án dự trù ban đầu của chủ đầu tư, vô hình trung đẩy giá nhà tăng cao.

Đặt câu hỏi, đâu là thách thức lớn nhất với doanh nghiệp bất động sản khi đối với việc giá nhà khó giảm? Ông Thắng chia sẻ, trong cấu trúc chi phí đầu tư một dự án bất động sản, chi phí mua đất thường chiếm một trọng số khá lớn. Đặc biệt là ở các dự án có vị trí tại khu vực trung tâm hoặc vùng ngoại vi các thành phố lớn. Nhu cầu sở hữu bất động sản lớn đã khiến mặt bằng giá đất liên tục được neo ở mức cao, trực tiếp làm tăng chi phí đầu vào của dự án.

Ngoài ra, những vướng mắc pháp lý kéo dài trong quá trình triển khai dự án cũng là yếu tố gây ra sức ép nhất định lên chi phí vận hành của doanh nghiệp. Song song đó, gánh nặng từ việc chi trả lãi/gốc cho khoản vay ngân hàng cũng được xem là nhân tố gia tăng áp lực của doanh nghiệp, đặc biệt là ở những dự án sử dụng tỷ trọng đòn bẩy tài chính lớn, khiến cho giá thành sản phẩm bị đội lên cao.

Nhiều yếu tố tạo "bong bóng" bất động sản

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, phân tích những yếu tố tạo nên “bong bóng” chính là nhu cầu bị khống lên, lực cầu đầu tư nhiều hơn ở thực; giá bị đẩy lên cao so với nền kinh tế và các loại hình khác; chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện khống vốn trong thị trường.

Nhưng dữ liệu của đơn vị cho biết khi so với các thành phố trên thế giới, mức chênh lệch giá chung cư với GDP Việt Nam chưa quá cao. Ước tính, để mua 1 căn hộ 50m2 ở Bangkok (Thái Lan), người dân mất hơn 47 năm thu nhập, con số này ở Manila (Philippines) là hơn 56 năm, ở Kuala Lumpur (Malaysia) là gần 17 năm. Còn ở Hà Nội và TP.HCM, người dân cần dành khoảng 14 – 15 năm thu nhập nếu muốn mua một căn hộ diện tích tương tự.

Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân số tại hai thành phố lớn cho thấy nhu cầu ở thực của chung cư rất cao. Dự báo nhu cầu tổng thể nhà ở giai đoạn 2021-2030 trên địa bàn Hà Nội là 89 triệu m2 sàn, tại TP.HCM là 107,5 triệu m2 sàn. Tuy nhu cầu cao như vậy, song giá chung cư Hà Nội và TP.HCM so với các thành phố trên thế giới không phải là quá cao, trong khi lãi suất mua nhà dự kiến cũng chưa về mức thấp khi lãi suất huy động được điều chỉnh tăng. Thế nên đối với chung cư ghi nhận chưa có hiện tượng “bong bóng”, ông Đinh Minh Tuấn phân tích.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh lý giải sở dĩ giá chung cư ở Hà Nội thời gian qua tăng mạnh chủ yếu do nhu cầu về nhà ở của người dân lớn nhưng sản phẩm ra thị trường ít. Đặc biệt, nhà ở giá “vừa túi tiền” gần như không có. Điều này vì trong thời gian qua, việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục để khởi công dự án gặp khó khăn. Mặt khác, việc giao đất, giải phóng mặt bằng lại tốn nhiều thời gian nên làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư. Các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá hợp lý dự kiến hoàn thành vào năm 2024 là 130.000 căn cho đến thời điểm này có thể khó “cán đích”.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, bổ sung hiện nay chi phí tiền thuế và chi phí xây dựng để triển khai dự án hiện đã khác nhiều. Hơn nữa, sản phẩm nhà ở trước đây thường chỉ được đầu tư ở mức cơ bản, nhưng bây giờ đa phần phải có chất lượng cao hơn, tốt hơn, đẹp hơn dẫn tới mức đầu tư tăng lên. “Như vậy, rõ ràng giá chung cư sẽ tăng… Nhất là khi hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản thời gian qua chưa đi vào nề nếp”, ông Chung chia sẻ.

Về thị trường hiện nay, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định trong bối cảnh thị trường chung cư ghi nhận tăng cả cung lẫn cầu, từ đó dẫn đến nhiều đồn đoán về hiện tượng bong bóng. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá thị trường đang tự điều tiết theo hướng lành mạnh bằng sự hỗ trợ từ nhiều phía như: chính sách, kiểm soát tín dụng, tầm nhìn dài hạn của nhà đầu tư, mức độ hiểu biết của người mua; nhu cầu mua để ở và nhu cầu đầu tư dần quay trở lại; các dự án mới mở bán có tình trạng pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng hấp dẫn và tiện ích “tất cả trong một” đã ghi nhận hiệu suất bán hàng khả quan.

Về triển vọng thị trường chung cư nửa cuối năm 2024, bà Trang Bùi cho biết nguồn cung vẫn duy trì ở mức tốt, thị trường bất động sản sẽ chào đón khoảng 9.500 căn hộ mới. Phần lớn nguồn cung này tập trung ở khu vực phía Tây, hưởng lợi từ vị trí chiến lược và cơ sở hạ tầng đã được thiết lập. Theo đó, phong cách sống tiện nghi, an toàn ở các dự án chung cư đang thu hút nhiều gia đình trẻ, cộng với mức thu nhập tăng trong những năm gần đây sẽ dẫn dắt sự gia tăng nhu cầu căn hộ.

Mặc dầu vậy, giá sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng do các dự án mới hoàn thành có chất lượng xây dựng, thiết kế và tiện ích tốt hơn. Tỷ lệ bán trong các dự án mở bán mới được đánh giá tích cực bởi phần lớn các dự án đã khởi động chiến lược tiền mở bán khá thành công. Thị trường hứa hẹn nhiều thay đổi tích cực khi những năm tới Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes, dự báo chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục có xu hướng đi lên về giá bán với mức tăng trung bình từ 3-5% với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp tăng 5-10% từ nay đến cuối năm. Đà tăng này dự báo tiếp diễn trong cả năm.

“Trên thực tế, mặt bằng giá chung cư Hà Nội đang ngày càng leo thang, hiện mức giá trung bình dao động 50-100 triệu đồng/m2. Các dự án có vị trí trung tâm đắc địa, giá bán và giao dịch lên tới 100-150 triệu đồng/m2. Như vậy, khi giá căn hộ Hà Nội tăng quá cao thì nhà đầu tư sẽ dịch chuyển sang phân khúc và thị trường mới,  đặc biệt là các thị trường tỉnh quanh Hà Nội, có yếu tố vĩ mô và chỉ số kinh tế tốt”, ông Chung phân tích.

Hồng Quang