Chuyên gia Savills: Khó có phân khúc bất động sản nào 'lên ngôi' trong năm 2023

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội nhận định, sẽ khó có phân khúc bất động sản nào “lên ngôi” cao nhất trong năm nay. Cơ hội chia đều cho các dự án thực sự quan tâm đến chất lượng, giá cả hợp lý, có thể đánh giá được qua việc trải nghiệm sống và làm việc. Các sản phẩm hướng đến phát triển bền vững, xanh, thông minh… sẽ gia tăng sự thu hút đối với khách hàng.

Thị trường trầm lắng trong năm 2022

Báo cáo vừa công bố mới đây của Savills Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản 2022 đã trải qua một năm trầm lắng với các chỉ số đều giảm rất nhiều so với năm 2020 và 2021 liên quan đến doanh số, tính thanh khoản, nguồn cung mới... Trong đó, nguồn cung hạn chế đặc biệt trên các thị trường lớn đã diễn ra từ thời điểm trước Covid-19 tiếp tục kéo dài sang năm 2022.

Theo đó, đà tăng giá đã gần như được ngăn lại trên các phân khúc nhà đất đô thị. Vào thời điểm cuối năm 2022, giá ở một số phân khúc nhà ở như thấp tầng, đất nền ở các thị trường bất động sản lớn đã có dấu hiệu giảm. Thị trường lớn thiếu các sản phẩm căn hộ, nhà ở giá cả phải chăng.

Báo cáo cho biết, tại Hà Nội, báo cáo của Savills cho thấy nguồn cung sơ cấp chung cư là 20.333 căn trong Q4/2022 giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Thị trường không ghi nhận dự án mới, và tất cả nguồn cung mới đến từ các giai đoạn tiếp theo của sáu dự án hiện có. Giá chào bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu đồng/m2 diện tích thực bán, ổn định theo quý và cải thiện 15% theo năm. 

Dự kiến, trong năm 2023, thị trường sẽ ghi nhận 19 đợt mở bán mới và các giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ bổ sung thêm 15.800 căn. Các chủ đầu tư muốn có quỹ đất ở tại các tỉnh vệ tinh, nơi ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ từ năm 2023 đến năm 2025 trở đi. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm hợp túi tiền hơn và cơ sở vật chất đa dạng là những yếu tố thành công then chốt. Trong khi đó, ở phân khúc biệt thự liền kề, các chính sách hạn chế cho vay và tin tức bất lợi về bất động sản đã làm giảm niềm tin của người mua.

Quý cuối cùng của năm 2022, có 196 căn được bán, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ hàng quý là 21%, giảm 4 điểm phần trăm theo quý và 15 điểm phần trăm theo năm. Lượng mở bán mới được hấp thụ 51%. Trong Q4/2022, biệt thự, nhà liền kề có đợt giảm giá thứ cấp đầu tiên kể từ năm 2019 và giá shophouse giảm kể từ Q3/2022.

Năm 2023, dự kiến có gần 1.600 căn hộ từ 15 dự án. Hoài Đức sẽ cung cấp 20% nguồn cung trong tương lai, tiếp theo là Thanh Trì với 16% và Long Biên với 15%. Cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Các tuyến đường vành đai 3,5 và 4 sau khi hoàn thành sẽ hỗ trợ phát triển hơn 80 dự án trên diện tích 2.900 ha tại các huyện xung quanh như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín.

Savills nhận định, Hà Nội sẽ cần nhiều dự án chất lượng cao với giá cả hợp lý vì hàng tồn kho hiện tại của thành phố đắt đỏ và có thể không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi thành phố đang phải đối mặt với sự cạnh tranh từ các tỉnh lân cận như Bắc Ninh và Hưng Yên.

Thanh lọc thị trường, khó có phân khúc nào “lên ngôi”

Chia sẻ về thị trường bất động sản 2023, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, không thể phủ nhận năm 2022 là một năm khó khăn đối với nền kinh tế toàn cầu. Viễn cảnh lạm phát và các ngân hàng dự trữ trên khắp thế giới đều đang nâng lãi suất đang gây tác động mạnh đến thị trường bất động sản toàn cầu. Điều tương tự cũng diễn ra tại thị trường Việt Nam.

Theo ông Troy Griffiths, không có nghi ngờ về việc các vấn đề liên quan trái phiếu và các cuộc điều tra có liên quan đang tác động đến thị trường vốn cho bất động sản. Song, vị chuyên gia của Savills khẳng định cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới, Việt Nam cần phải trải qua quá trình này, chúng ta cần có quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ các nhà đầu tư. Do đó, ông cho rằng đây là cách mọi thứ nên được diễn ra.

“Điều chúng ta cần kỳ vọng là quá trình điều chỉnh sẽ giúp môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện theo hướng minh bạch và phát triển mạnh mẽ hơn. Nhiều quốc gia khác đã trải qua quá trình tương tự nên chắc chắn sẽ gây ra một số vấn đề với kỳ hạn nợ và quá trình trả nợ của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp sẽ phải tìm đến những nguồn vốn khác trong trung và ngắn hạn. Tuy nhiên, hệ quả này chỉ mang tính chất tạm thời và cuối cùng sẽ được giải quyết để mang lại lợi ích cho toàn bộ thị trường vì nó sẽ minh bạch hơn, quy định chặt chẽ hơn và sau đó sẽ ít vấn đề hơn”, ông phân tích.

Một vấn đề lớn đối với các chủ đầu tư không có kế hoạch phát triển dài hạn hay dự án trong tương lai. Khi không thể phát triển dự án mới, các chủ đầu tư sẽ gặp vấn đề về dòng tiền kinh doanh. 

Tuy nhiên, theo ông Troy, điểm tích cực cần chú ý trong năm vừa qua là Việt Nam đã có quy hoạch cho các tỉnh, quy hoạch tổng thể được Nhà nước phối hợp chỉ đạo rất mạnh mẽ. Điều này cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu bất động sản dịch chuyển sang các tỉnh lân cận khác ngoài các đô thị lớn. Chúng ta đã thấy quá trình này đối với TPHCM là Bình Dương, Đồng Nai hay với Hà Nội là Hưng Yên, Bắc Giang… Vì vậy, nhiều điều khả quan đang chờ đợi trong thời gian tới. 

Cũng chia sẻ về thị trường năm 2023, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cũng cho biết, những tháng cuối năm, các biện pháp hỗ trợ tháo gỡ đẩy nhanh các thủ tục phê duyệt đã và đang được Chính phủ thực hiện tuy nhiên việc hoàn thiện khung pháp lý như đã trình bày ở trên dự kiến được thông qua vào thời điểm Q4/2023. Các tác động đều có sẽ độ trễ.

Theo Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nguồn cung mới sản phẩm sẽ nhiều hơn trong năm 2023. Các chủ đầu tư sẽ có nhiều thách thức cân đối chi phí đầu vào và giá bán đầu ra do chi phí đầu vào được đánh giá là khó có thể giảm được các hạng mục trong khi người mua năm 2023 sẽ xem xét kỹ lưỡng vấn đề giá do có những quan ngại về khả năng giá bị thiết lập ở mức cao, chưa đưa về mức hợp lý.

"Do đó, sẽ khó có phân khúc nào “lên ngôi” cao nhất trong năm nay, cơ hội chia đều cho các dự án thực sự quan tâm đến chất lượng, giá cả hợp lý, có thể đánh giá được qua việc trải nghiệm sống và làm việc. Các sản phẩm hướng đến phát triển bền vững, xanh, thông minh… sẽ gia tăng sự thu hút đối với khách hàng"- bà Hằng khẳng định.

Hồng Quang