Chuyên gia Savills: Khó khăn với bất động sản chỉ là ngắn hạn

Việc siết chặt các kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng sẽ có những tác động ngắn hạn nhất định đến bất động sản. Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều trở ngại như lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và chi phí xây dựng. Tuy nhiên, chuyên gia Savills đánh giá khó khăn này không quá nguy hiểm và chỉ là ngắn hạn.

Doanh nghiệp bất động sản đối diện nhiều khó khăn

Báo cáo ổn định tài chính toàn cầu được công bố ngày 11/10, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã chỉ ra nền kinh tế toàn cầu đang trong giai đoạn đầy thách thức do giá cả và lãi suất tăng mạnh đe dọa đà phục hồi trên toàn thế giới. Cả các nền kinh tế phát triển và đang nổi lên đều đối mặt những vấn đề ngày càng gia tăng.

Sau những tín hiệu phục hồi khả quan sau đại dịch, trước những biến động của nền kinh tế toàn cầu, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác nhằm góp phần kiểm soát lạm phát, hỗ trợ phục hồi kinh tế, thích ứng kịp thời với diễn biến thị trường trong và ngoài nước. Những động thái này được xem là cần thiết để ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối và duy trì niềm tin của nhà đầu tư vào nền kinh tế Việt Nam.

Cụ thể, chỉ trong vòng hơn 1 tháng qua, Ngân hàng Nhà nước đã có 2 lần nâng lãi suất và tăng trần lãi suất tiền gửi. Trong lần điều chỉnh cuối ngày 24/10 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nâng các loại lãi suất điều hành thêm 1%/năm nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và tiền tệ.

Theo số liệu Tổng cục Thống kê, tăng trưởng tín dụng đến hết quý III đạt 10,5%, rất gần mục tiêu 14% mà Ngân hàng Nhà nước kỳ vọng. Với kết quả này, hạn mức tăng trưởng tín dụng chỉ còn khoảng 3,5% cho quý cuối năm. Với hạn mức này, tín dụng sẽ tập trung ưu tiên mục đích cho và sản xuất - kinh doanh và các dịch vụ liên quan.

Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang có những nỗ lực mạnh mẽ trong việc kiểm soát lạm phát và ổn định môi trường kinh tế vĩ mô, từ đó tăng trưởng một cách lành mạnh và bền vững hơn trong trung và dài hạn.

“Việc Chính phủ chủ động siết chặt các kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng sẽ có những tác động ngắn hạn nhất định đến nhiều ngành nghề kinh doanh, sản xuất và dịch vụ trong nước, trong đó có bất động sản. Đổi lại, chúng ta sẽ thấy một thị trường tài chính minh bạch, tăng uy tín trong mắt các nhà đầu tư quốc tế” - ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng tình trạng này giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước của các doanh nghiệp bất động sản.

“Các nhà đầu tư cũng như các đơn vị phát triển bất động sản đang bị đẩy vào một giai đoạn đầy thách thức khi các kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu, tín dụng, thị trường chứng khoán đều bị gián đoạn”, ông nói.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong 9 tháng đầu năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản là khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành và có xu hướng giảm mạnh trong thời gian qua.

Bên cạnh vấn đề về nguồn vốn, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều trở ngại cả về khách quan và chủ quan. Cụ thể như lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và chi phí xây dựng.

Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn kéo dài trong việc triển khai thực hiện dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đây là vướng mắc lớn nhất của thị trường đã tồn đọng trong nhiều năm qua.

Khó khăn không quá nguy hiểm, chỉ là ngắn hạn

Đánh giá về vấn đề này, ông Mark Ridley – Giám đốc điều hành Savills toàn cầu cho rằng, hiện thị trường đang chứng kiến sự điều chỉnh lại trước thực tế lạm phát đang tăng lên trong khi lãi suất ở mức thấp. Do đó, các ngân hàng đang điều chỉnh tăng lãi suất nhằm kiểm soát lạm phát. Các khoản vay vì thế sẽ có lãi suất cao hơn so với thời kỳ trước.

“Tôi cho rằng quá trình điều chỉnh này sẽ diễn ra nhanh hơn so với khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đó vì một số lý do. Đầu tiên, nguồn cung bất động sản không có tình trạng dư thừa. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đây diễn ra do nhiều thị trường xảy ra tình trang dư thừa nguồn cung.” ông Mark Ridley đánh giá.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường Việt Nam vẫn sở hữu nguồn cung khá cân bằng. Do vậy, những động thái điều chỉnh hiện nay sẽ chỉ diễn ra trong thời gian ngắn với lãi suất tại các thị trường khác sẽ đạt đỉnh vào khoảng nửa sau của năm 2023 và đồng thời lạm phát sẽ giảm cùng thời điểm.

“Tôi tin rằng chúng ta sẽ nhanh chóng vượt qua chu kỳ này cùng niềm tin vào sự hồi phục của nền kinh tế. Tất nhiên là sau đó lãi suất sẽ không thấp như thời điểm trước kia bởi lạm phát, tại một số thị trường đang phát triển thậm chí đã ở mức hai chữ số, phần lớn bởi chi phí năng lượng gia tăng. Mặc dù không quá nguy hiểm như cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu trước kia và sẽ diễn ra ngắn hạn hơn, nhưng tôi nghĩ rằng việc giá bị tác động bởi mức lãi suất cao hơn trong tương lai.” ông Mark Ridley nhận định.

Ông Mark Ridley cũng chia sẻ, các yếu tố cơ bản của nền kinh tế Việt Nam vẫn rất nổi bật. Việt Nam có tỷ lệ đô thị hóa thấp hơn so với các nước như Trung Quốc – nơi mà tỷ lệ đô thị hóa lên đến 60%. Ở Việt Nam, tỷ lệ này hiện ở mức khá thuận lợi, khoảng 41% theo thống kê của Bộ Xây Dựng công bố vào tháng 6/2022. Việc này tạo ra cơ hội lớn, kích thích nhu cầu đối với bất động sản đô thị và các dịch vụ đi kèm như giáo dục, y tế, bán lẻ, sản xuất.

Cùng với đó, dân số Việt Nam đang ở mức lý tưởng. Trong hai thập kỷ tới, nhóm dân số trẻ sẽ có nhu cầu cao đối với nhà ở, các dịch vụ bán lẻ, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, ... do đó sẽ tiếp tục thúc đẩy nguồn cầu bất động sản trên diện rộng.

Ngoài ra, chỉ số GDP của Việt Nam được đánh giá thuộc nhóm tăng trưởng cao nhất thế giới đi kèm với số lượng gia tăng trong tầng lớp trung lưu cũng là những điểm thu hút đối với nhà đầu tư. Hơn nữa, nguồn cung hạn chế dẫn đến lợi nhuận vốn mạnh mẽ, càng thêm thúc đẩy sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Đức Minh