Thị trường bất động sản ấm lên đang tạo cảm giác chu kỳ sốt giá có thể trở lại, khiến nhiều nhà đầu tư lập tức nghĩ đến chuyện vay tiền để lướt sóng như thời tiền rẻ. Nhưng giữa những tín hiệu phục hồi và biến động khó lường, câu hỏi thật sự vẫn còn bỏ ngỏ: lúc này có nên tiếp tục vay để lao vào cuộc chơi hay không?
Nhiều kỳ vọng - không ít ảo vọng
Sự ấm lên của thị trường bất động sản những tháng gần đây kéo theo tâm lý hưng phấn của một bộ phận lớn nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm chuyên “lướt sóng”, vốn kỳ vọng dòng tiền rẻ quay trở lại sẽ giúp họ tái lập chu kỳ kiếm lời giống giai đoạn 2020–2022.
Trong bối cảnh thị trường nhấp nhổm theo từng đợt thông tin lãi suất, câu hỏi thực tế nhất lại nổi lên: có nên vay tiền để lướt sóng bất động sản ngay lúc này hay không?
Anh Trần Hoàng Minh ( Hoàng Mai, Hà Nội), người có gần 15 năm kinh nghiệm đầu tư, cho biết anh đang cân nhắc gói vay một tỷ đồng theo diện hộ kinh doanh với lãi suất cố định 6% trong hai năm đầu và có thể tất toán sớm mà không bị phạt.
Anh Minh dự tính dùng khoản tiền vay này kết hợp với vốn tự có để mua một mảnh đất khoảng 0,7 ha tại Duy Tiên (Ninh Bình) trị giá một tỷ chín trăm triệu đồng. Lô đất trước đó từng được rao bán hai tỷ rưỡi nhưng giảm sâu do chủ sở hữu bị ngộp vốn và buộc phải bán gấp. Theo anh Minh, chỉ cần chờ từ một đến ba năm, giá sẽ bật trở lại và “tăng chắc”.
Sự lạc quan ấy không phải cá biệt. Anh Lê Quang Trực, một nhà đầu tư tự do tại Bắc Ninh, cũng đang tìm kiếm các lô đất nền quanh khu công nghiệp mới mở, nơi nhu cầu về nhà ở cho công nhân và chuyên gia được dự báo sẽ tăng nhanh trong vài năm tới.
Anh Trực cho rằng lãi suất đang ở vùng thấp, nhiều người bán cắt lỗ và đây là thời điểm thuận lợi để dùng đòn bẩy. Theo anh, nếu chậm chân, niềm tin vào chu kỳ phục hồi có thể biến thành cơ hội bị bỏ lỡ.
Cùng chung quan điểm, chị Phạm Thu Hằng (Lý Nhân, Ninh Bình), người từng “thoát hàng” thành công trong năm 2021, cho biết chị đang gom lại đất ven đô Hà Nội bằng cả vốn vay và vốn tự có. Chị Hằng tin rằng biên lợi nhuận 20 đến 30 phần trăm trong hai năm vẫn là hoàn toàn khả thi nếu thị trường thật sự chuyển sang giai đoạn tích cực như nhiều chuyên gia dự báo.
Trong bối cảnh thị trường nhấp nhổm theo từng đợt thông tin lãi suất, câu hỏi thực tế nhất lại nổi lên: có nên vay tiền để lướt sóng bất động sản ngay lúc này hay không?
Những kỳ vọng của anh Minh, anh Trực và chị Hằng phản ánh tâm lý chung của nhiều nhà đầu tư đang muốn tái hiện “công thức làm giàu” bằng đòn bẩy tài chính như những năm tiền rẻ. Trong bối cảnh lãi suất có dấu hiệu giảm và tín dụng được nới nhẹ, không ít người tin rằng chỉ cần chọn đúng phân khúc là tài sản sẽ tự động tăng giá theo đà hồi phục chung của thị trường.
Song song với làn sóng quay lại của nhà đầu tư cá nhân, dòng vốn chảy vào bất động sản từ hệ thống ngân hàng thời gian qua cũng tăng rất mạnh. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối quý III năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản toàn hệ thống đạt khoảng bốn phẩy một triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng phục vụ kinh doanh bất động sản chiếm một phẩy tám hai ba triệu tỷ đồng.
Nguồn vốn này tiếp tục được rót vào các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, khu công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng cho thuê, cho thấy vai trò trung tâm của tín dụng ngân hàng trong việc duy trì nguồn cung và dòng chảy của các dự án.
Diễn biến phục hồi của thị trường còn thể hiện rõ qua số lượng giao dịch. Toàn thị trường ghi nhận hơn bốn trăm hai mươi bảy nghìn giao dịch, riêng phân khúc chung cư đã đạt gần một trăm nghìn giao dịch, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ. Giá căn hộ thương mại mở bán mới đạt mức trung bình bảy mươi tám triệu đồng mỗi mét vuông và hơn ba mươi phần trăm nguồn cung mới có mức giá vượt một trăm triệu đồng mỗi mét vuông.
Tại Hà Nội, giá sơ cấp bình quân lên tới 95 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức giá trung bình cũng khoảng 90 triệu đồng mỗi mét vuông.
Những con số này cho thấy thanh khoản đang trở lại và mặt bằng giá đã thiết lập mức mới, phản ánh cả sự hồi phục của niềm tin thị trường lẫn sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền vào bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh mọi thứ đang nóng lên, câu chuyện có nên vay để lướt sóng vẫn là một phép thử lớn đối với khả năng chịu đựng rủi ro của nhà đầu tư.
Ẩn chưa không ít rủi ro
Sự phục hồi của thị trường với nhiều con số đầy hứng khởi đang tạo cảm giác như một chu kỳ mới sắp mở ra. Nhưng phía sau vẻ nhộn nhịp ấy lại xuất hiện những tín hiệu cảnh báo mà bất kỳ nhà đầu tư nào vay tiền để lướt sóng cũng phải nhìn thẳng vào nếu không muốn trả giá bằng chính dòng tiền của mình.
Nhiều chuyên gia cho rằng tâm lý kỳ vọng hiện nay dễ làm nhà đầu tư ngộ nhận. Thời kỳ tiền rẻ đã khép lại từ lâu và những gì đang diễn ra chỉ là nhịp nới lỏng kỹ thuật mang tính ngắn hạn của chính sách tiền tệ. Nó khác xa giai đoạn 2020 đến 2022, khi mặt bằng lãi suất thấp kéo dài và dòng tiền đổ vào bất động sản gần như không gặp rào cản.
Lãi suất có giảm, đúng. Nhưng điều đó không đồng nghĩa ngân hàng sẽ mở cửa cho vay tràn lan như trước. Trong thực tế, yêu cầu kiểm soát rủi ro đang được các cơ quan quản lý đẩy lên mức cao hơn. Nhiều ngân hàng đã nhận chỉ đạo tạm dừng cho vay phục vụ việc thanh toán tiền đặt cọc theo các thỏa thuận với môi giới, một động thái cho thấy quyết tâm ngăn dòng vốn chảy vào đầu cơ. Cơ quan quản lý không muốn lặp lại vòng xoáy tăng nóng rồi đổ vỡ, vốn từng để lại nhiều bài học đau xót.
Ngay cả với người đã tiếp cận được vốn vay, thực tế cũng không “màu hồng” như tưởng tượng. Lãi suất ưu đãi chỉ có hạn, sau thời gian hỗ trợ sẽ nhanh chóng bật lên mức 11 đến 13% mỗi năm. Nếu vay hai tỷ đồng trong năm năm, mỗi tháng nhà đầu tư phải trả trên30 triệu đồng cả gốc lẫn lãi.
Đó là một “gánh nặng thở không nổi” trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa hồi phục đồng đều, nhiều phân khúc vẫn ì ạch và giá trị tài sản chưa chắc đã tăng nhanh như kỳ vọng. Chính áp lực trả nợ này khiến giới chuyên môn liên tục cảnh báo rằng lướt sóng bằng vốn vay lúc này là lựa chọn chứa đựng rủi ro lớn hơn rất nhiều so với phần lợi nhuận có thể thu được.
Anh Trực cho rằng lãi suất đang ở vùng thấp, nhiều người bán cắt lỗ và đây là thời điểm thuận lợi để dùng đòn bẩy.
Dù vậy, triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn sáng. Tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở thực rất lớn, thu nhập cải thiện và hàng loạt đạo luật mới chuẩn bị đi vào thực thi đều góp phần tạo nền tảng bền vững cho thị trường trong nhiều năm tới. Thị trường đủ tiềm năng, nhưng không dành cho sự nóng vội.
Các chuyên gia của VARS nhận định thời điểm hiện tại ưu tiên người mua để ở hoặc nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Với những nhóm này, việc vay tối đa 50% giá trị tài sản, lựa chọn dự án minh bạch, chủ đầu tư uy tín và tránh lạm dụng đòn bẩy tài chính là nguyên tắc sống còn.
VARS cũng cho rằng trong giai đoạn tới, dòng vốn tín dụng sẽ được điều tiết theo hướng tập trung vào các phân khúc bền vững như nhà ở giá phù hợp và dự án có pháp lý rõ ràng. Khi dòng tiền bị “nắn” vào các khu vực an toàn, cơ hội lướt sóng bằng vốn vay sẽ ngày càng thu hẹp.
Tổng hòa các yếu tố vĩ mô, tín dụng, lãi suất, pháp lý và cả tâm lý thị trường đều đang cho thấy một điều: sự thận trọng lúc này là cần thiết. Những ai trường vốn, có khả năng nắm giữ dài hạn và chấp nhận chu kỳ điều chỉnh sẽ có chỗ đứng.
Ngược lại, những nhà đầu tư nuôi hy vọng “mua nhanh - bán nhanh” bằng vốn vay trong bối cảnh lãi suất có thể tăng trở lại, thanh khoản phân hóa rõ rệt và tín dụng bị kiểm soát chặt, thực chất chỉ đang bước vào một canh bạc mà phần thua thường cao hơn phần thắng.
Lợi nhuận không phải là không có, nhưng rủi ro đã quá rõ. Khi thị trường đang dịch chuyển sang quỹ đạo ổn định, minh bạch và chú trọng nhu cầu thật, chiến lược lướt sóng bằng vốn vay không còn phù hợp. Ít nhất vào thời điểm hiện nay, nó giống một trò chơi may rủi hơn là một quyết định đầu tư thông minh.
Quang Anh