Khách hàng đã hoàn tất thanh toán, được cấp sổ đỏ và nhận bàn giao đất tại dự án Khu phía Bắc thuộc Khu dân cư số 1 xã Xuân Hương, huyện Lạng Giang (Bắc Giang cũ, nay thuộc xã Mỹ Thái, tỉnh Bắc Ninh), nhưng thực tế khu đất vẫn chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng, còn vật cản và phát sinh tranh chấp khi sử dụng.
Khách hàng phản ánh dù đã hoàn tất thanh toán, được cấp sổ đỏ và nhận bàn giao đất tại dự án Khu phía Bắc thuộc Khu dân cư số 1 xã Xuân Hương, huyện Lạng Giang (Bắc Giang cũ, nay thuộc xã Mỹ Thái, tỉnh Bắc Ninh), nhưng thực tế khu đất vẫn chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng, còn vật cản và phát sinh tranh chấp khi sử dụng. Trong khi hồ sơ pháp lý và hợp đồng đều thể hiện dự án “đủ điều kiện chuyển nhượng”, “đã có hạ tầng kỹ thuật”, vụ việc đang đặt ra nhiều câu hỏi liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư và các cơ quan liên quan trong quá trình xác nhận điều kiện chuyển nhượng, bàn giao đất cho người dân.
Có sổ đỏ nhưng đất vẫn chưa thể sử dụng?
Theo đơn khiếu nại gửi Tạp chí Thương Trường, ông Trịnh Đắc Quyết và bà Cáp Thị Ánh phản ánh việc nhận chuyển nhượng lô đất LK06-18, thửa đất số 902, tờ bản đồ số 66, diện tích 169,4m² tại Khu phía Bắc thuộc Khu dân cư số 1 xã Xuân Hương từ Công ty TNHH SXTM DV PCCC Phương Nam nhưng đến nay vẫn chưa thể sử dụng ổn định ngoài thực tế.
Hiện trạng thửa đất số 902. ảnh chụp ngày 26/3/2026
Theo hồ sơ khách hàng cung cấp, Công ty TNHH SXTM DV PCCC Phương Nam là bên chuyển nhượng lô đất với tổng giá trị hợp đồng hơn 2,347 tỷ đồng. Hợp đồng chuyển nhượng số LK06-18/HĐCN/PN được ký trên cơ sở hàng loạt quyết định pháp lý của UBND tỉnh Bắc Giang liên quan đến quy hoạch, chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất dự án. Đáng chú ý, hợp đồng viện dẫn Thông báo số 2543/SXD-QLN ngày 30/6/2025 của Sở Xây dựng Bắc Giang xác nhận 215 lô đất tại dự án đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Ngay tên hợp đồng cũng thể hiện đây là “quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật”.
Ngoài hợp đồng chuyển nhượng, hồ sơ thể hiện thửa đất số 902 trước đó đã được UBND tỉnh Bắc Giang cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH SXTM DV PCCC Phương Nam. Giấy chứng nhận mang số seri DM 0617xx, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang cấp ngày 19/12/2023, ghi nhận nguồn gốc sử dụng là “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”, mục đích sử dụng là đất ở nông thôn.
Đáng chú ý, phần ghi chú trên giấy chứng nhận nêu rõ: “Chủ đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng sau khi có văn bản thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng của Sở Tài nguyên và Môi trường”.
Hiện trạng thửa đất số 902. ảnh chụp ngày 26/3/2026
Đến ngày 3/2/2026, tại mục “Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”, cơ quan chuyên môn xác nhận thửa đất đã được chuyển nhượng cho ông Quyết và bà Ánh. Hồ sơ cũng thể hiện việc sang tên, cập nhật biến động đất đai và đính chính thông tin căn cước công dân của bà Ánh đã được hoàn tất về mặt pháp lý. Điều này đồng nghĩa, xét trên hồ sơ quản lý đất đai, quyền sử dụng thửa đất số 902 hiện đã được Nhà nước xác lập cho ông Quyết và bà Ánh.
Tuy nhiên, theo phản ánh của khách hàng, hiện trạng thực tế lại được cho là có nhiều điểm chưa thống nhất với hồ sơ pháp lý và các cam kết trong hợp đồng. Theo đơn khiếu nại, dù đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nhận bàn giao đất từ chủ đầu tư vào ngày 3/2/2026, nhưng khi tiến hành sử dụng đất, khách hàng phản ánh bị người dân địa phương ngăn cản với lý do công tác đền bù, giải phóng mặt bằng chưa hoàn tất.
Người dân cho biết tại khu đất vẫn còn tồn tại tường, cây cối, vật cản và một số hạng mục chưa được giải phóng triệt để. Theo phản ánh, hạ tầng tại khu vực chưa hoàn thiện đồng bộ khiến việc sử dụng đất ngoài thực tế gặp nhiều khó khăn. Khách hàng cho rằng việc bàn giao hiện nay “chỉ mang tính hình thức”, chưa bảo đảm đầy đủ giá trị khai thác và sử dụng thực tế của lô đất đã chuyển nhượng.
Vụ việc đang cho thấy khoảng cách đáng chú ý giữa hồ sơ pháp lý của dự án và phản ánh về hiện trạng sử dụng ngoài thực địa. Bởi trong khi hợp đồng nhiều lần khẳng định đất đủ điều kiện chuyển nhượng, có hạ tầng kỹ thuật, được phép xây dựng và sử dụng hợp pháp thì người dân lại phản ánh đất chưa giải phóng mặt bằng hoàn toàn, còn vật cản và phát sinh tranh chấp thực địa.
Trách nhiệm của các bên liên quan cần được làm rõ
Từ góc độ pháp lý, nếu dự án chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng hoặc chưa bảo đảm điều kiện sử dụng thực tế nhưng vẫn tiến hành bàn giao, chuyển nhượng cho khách hàng, vụ việc có thể đặt ra nhiều vấn đề liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo đảm quyền sử dụng ổn định cho người mua cũng như nghĩa vụ bàn giao đất đúng hiện trạng theo cam kết hợp đồng. Đáng chú ý, hợp đồng quy định rõ:
“Bên chuyển nhượng chịu trách nhiệm nếu vi phạm gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng”.
Đồng thời, hợp đồng cũng nêu trường hợp bên bán không bàn giao đúng hạn hoặc vi phạm nghĩa vụ có thể phải bồi thường thiệt hại cho bên mua. Trong khi đó, phía khách hàng lại cho rằng việc bàn giao hiện nay chưa bảo đảm khả năng sử dụng đất trên thực tế khi khu đất vẫn còn vật cản, chưa hoàn thiện mặt bằng và phát sinh tranh chấp với người dân địa phương.
Không chỉ dừng ở trách nhiệm của chủ đầu tư, vụ việc cũng đặt ra nhiều vấn đề cần được làm rõ đối với công tác quản lý nhà nước trong quá trình thẩm định, xác nhận điều kiện chuyển nhượng dự án. Bởi hợp đồng viện dẫn Thông báo số 2543/SXD-QLN của Sở Xây dựng Bắc Giang xác nhận 215 lô đất tại dự án đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Nếu thực tế dự án vẫn còn vướng mắc giải phóng mặt bằng hoặc chưa bảo đảm điều kiện sử dụng bình thường, điều này đặt ra yêu cầu cần làm rõ quá trình kiểm tra hiện trạng, hạ tầng và điều kiện thực tế trước khi dự án được xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng.
Trong trường hợp tồn tại tranh chấp thực địa hoặc mặt bằng chưa được bàn giao sạch, vai trò quản lý địa phương của UBND xã Mỹ Thái và các cơ quan liên quan cũng là nội dung cần tiếp tục được xác minh. Đây là các đơn vị trực tiếp quản lý địa bàn, phối hợp công tác giải phóng mặt bằng và xử lý các vấn đề phát sinh tại địa phương. Nếu xuất hiện tình trạng người dân ngăn cản sử dụng đất hoặc tranh chấp kéo dài ngoài thực địa, quá trình phối hợp quản lý, giám sát dự án giữa các bên liên quan rõ ràng cần được rà soát kỹ lưỡng hơn.
Đáng chú ý, theo phản ánh của phóng viên, từ ngày 6/4/2026, Tạp chí Thương Trường đã liên hệ và đặt lịch làm việc với UBND xã Mỹ Thái để tìm hiểu các nội dung liên quan đến phản ánh của công dân về tình trạng tranh chấp, giải phóng mặt bằng và điều kiện thực tế của lô đất. Tuy nhiên đến ngày 26/5/2026, tức gần hai tháng kể từ thời điểm liên hệ ban đầu, phía phóng viên cho biết vẫn chưa nhận được phản hồi rõ ràng hoặc quan điểm chính thức mang tính giải quyết vụ việc từ địa phương. Theo phản ánh, nhiều buổi làm việc chỉ dừng ở việc hẹn thời gian phản hồi hoặc chuyển nội dung giữa các bộ phận liên quan.
Ngoài ra, việc khách hàng cho biết đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đặt ra vấn đề liên quan đến quy trình xác nhận hồ sơ, hiện trạng pháp lý và điều kiện cấp giấy chứng nhận của cơ quan đăng ký đất đai. Bởi trên thực tế, nghịch lý “đất đã sang tên nhưng chưa thể sử dụng” thường là dạng tranh chấp khá nhạy cảm trong các dự án đất nền, nơi khoảng cách giữa hồ sơ pháp lý và hiện trạng ngoài thực địa có thể trở thành nguồn phát sinh khiếu nại kéo dài.
Một chi tiết khác gây chú ý nằm trong phần cam kết của hợp đồng khi bên nhận chuyển nhượng được yêu cầu: “Không kiện tụng, khiếu nại, lập tổ chức hội nhóm làm ảnh hưởng đến dự án”.
Đây là điều khoản khá nhạy cảm trong các giao dịch bất động sản bởi quyền khiếu nại, tố cáo là quyền dân sự cơ bản của công dân. Nếu vụ việc phát sinh tranh chấp, điều khoản này có thể tiếp tục gây tranh luận về tính hợp lý cũng như phạm vi áp dụng trên thực tế.
Việc một dự án được xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng, khách hàng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực tế vẫn phát sinh vướng mắc sử dụng đang đặt ra yêu cầu cần rà soát toàn bộ quy trình từ giải phóng mặt bằng, nghiệm thu hạ tầng đến điều kiện bàn giao thực tế cho người mua.
Hiện toàn bộ nội dung mới là phản ánh từ phía khách hàng và tài liệu do người dân cung cấp, chưa phải kết luận của cơ quan chức năng. Tuy nhiên, nếu các phản ánh được xác thực, đây có thể trở thành một trường hợp điển hình của tình trạng “đất đã sang tên nhưng quyền sử dụng thực tế vẫn bị treo” là dạng tranh chấp từng xuất hiện tại không ít dự án đất nền thời gian qua.
Đình Sáng