Thị trường bán lẻ Việt Nam được đánh giá là giàu tiềm năng phát triển trong thời gian tới, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư, đặc biệt tại các đô thị lớn. Điều này càng trở nên rõ nét khi nguồn cung mặt bằng bán lẻ chất lượng còn hạn chế, buộc các khách thuê phải cạnh tranh gay gắt để giành được vị trí phù hợp.
Thị trường vẫn thiếu nguồn cung chất lượng cao
Theo báo cáo từ IFM Research, chỉ số niềm tin tiêu dùng trong năm 2025 dự kiến sẽ tăng nhẹ, đạt mức 4,11% sau khi đã điều chỉnh theo lạm phát. Nghiên cứu này cũng cho thấy người tiêu dùng tiếp tục ưu tiên chi tiêu cho các mặt hàng thiết yếu như thực phẩm, giáo dục, dịch vụ ăn uống và chăm sóc sức khỏe.
Dữ liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính) ghi nhận, trong hai tháng đầu năm 2025, doanh thu bán lẻ một số nhóm hàng thiết yếu tăng trưởng đáng kể: vật phẩm văn hóa, giáo dục tăng 15,9%; lương thực, thực phẩm tăng 9,9%; hàng may mặc tăng 9%; và đồ dùng, dụng cụ, trang thiết bị gia đình tăng 6,8%.
Tương tự, báo cáo từ Savills khu vực Châu Á – Thái Bình Dương cho thấy các lĩnh vực có nhu cầu thuê mặt bằng cao nhất tại Việt Nam trong năm 2025 tiếp tục là thực phẩm, siêu thị, dịch vụ ăn uống (F&B) và giải trí. Xu hướng này phản ánh đúng tình hình thị trường hiện tại tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Khảo sát của Savills trên 600 giao dịch cho thuê bán lẻ tại TP.HCM trong năm 2024 cho thấy nhóm khách thuê F&B chiếm ưu thế, với gần một phần ba diện tích thuê mới. Tiếp đến là các thương hiệu thời trang (24%) và giải trí (17%).
Nguồn cung chất lượng cao tại TP HCM vẫn còn thiếu so với nhu cầu của các thương hiệu lớn.
Nhu cầu tiêu dùng cao đối với các ngành hàng thiết yếu đã thúc đẩy các thương hiệu bán lẻ lớn tiếp tục mở rộng. Nhờ đó, công suất sử dụng mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM trong năm 2024 tăng thêm 2 điểm phần trăm, đạt 93%. Những thương hiệu như Poseidon, Galaxy Cinema, Muji, Uniqlo và Nitori đều mở rộng quy mô mặt bằng. Tại Hà Nội, các tập đoàn bán lẻ quốc tế như Lotte Group và Central Retail cũng đẩy mạnh mở rộng hiện diện trong năm qua.
Tuy nhiên, đà phát triển này đang gặp trở ngại từ chính nguồn cung mặt bằng chất lượng cao còn hạn chế. Nhà phố dần mất ưu thế đối với các thương hiệu, đặc biệt là các thương hiệu nước ngoài. Đồng thời, thị trường Hà Nội và TP.HCM lại thể hiện hai bức tranh khác biệt rõ rệt.
TP.HCM đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung chất lượng để đáp ứng nhu cầu lớn từ các thương hiệu, trong khi Hà Nội lại duy trì được mức nhu cầu ổn định và kỳ vọng nguồn cung tương lai sẽ thúc đẩy hoạt động cho thuê sôi động hơn.
Bà Từ Thị Hồng An – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills TP.HCM – nhận định rằng nguồn cung tại TP.HCM đang phát triển chậm hơn nhiều so với nhu cầu. Năm 2025, thị trường chỉ đón thêm hai dự án lớn là Marina Central Tower và Lancaster Legacy tại khu vực trung tâm, song đây vẫn là con số khiêm tốn so với tiềm năng của thành phố.
Theo bà An, tình trạng khan hiếm mặt bằng cho thuê chất lượng cao sẽ tiếp tục kéo dài trong ít nhất ba năm tới, tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các thương hiệu. Điều này buộc các nhãn hàng phải linh hoạt, sáng tạo hơn trong khai thác mặt bằng sẵn có nhằm tối ưu hiệu quả vận hành kinh doanh trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung.
Mặt bằng nhà phố đã "lỗi thời"
Bên cạnh áp lực cạnh tranh trong việc thuê mặt bằng bán lẻ, hiện nay các mặt bằng nhà phố cũng ngày càng trở nên không phù hợp để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của các thương hiệu, đặc biệt là các thương hiệu quốc tế. Theo các chuyên gia từ Savills, các nhãn hàng quốc tế thường có những yêu cầu rất nghiêm ngặt đối với mặt bằng kinh doanh, không chỉ về vị trí đắc địa và chất lượng xây dựng, mà còn đòi hỏi sự minh bạch về pháp lý, đảm bảo các điều kiện về phòng cháy chữa cháy và giấy phép hoạt động. Trong khi đó, đa phần các mặt bằng nhà phố hiện nay chưa thể đáp ứng đầy đủ những tiêu chí này.
Tại Hà Nội, thị trường bán lẻ cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực trong vòng ba năm qua, khi nhiều thương hiệu đã có chỗ đứng vững chắc tại TP HCM bắt đầu mở rộng hoạt động ra thị trường thủ đô. Bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội – cho biết sự thành công của Lotte Mall Westlake đã trở thành cú hích thúc đẩy các thương hiệu mở rộng quy mô và là động lực để các chủ đầu tư đưa ra nguồn cung mặt bằng chất lượng cao hơn. Tương tự TP HCM, các mặt bằng nhà phố tại Hà Nội cũng đang dần đánh mất lợi thế cạnh tranh.
Bà Minh nhận định thêm: “Giá thuê mặt bằng nhà phố tại Hà Nội đang bị đẩy lên quá cao, trong khi điều kiện thanh toán ngày càng khắt khe. Phần lớn chủ nhà yêu cầu thanh toán tiền thuê từ sáu tháng đến cả năm, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc xoay vòng dòng vốn. Đặc biệt, các thương hiệu quốc tế lại càng chú trọng đến yếu tố pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng và khả năng vận hành ổn định – điều mà mặt bằng nhà phố hiếm khi đáp ứng đầy đủ.”
Mặt bằng nhà phố không còn được ưa chuộng như trước.
Xu hướng này thể hiện rõ nét trong lĩnh vực dịch vụ ăn uống (F&B). Trước đây, các thương hiệu F&B thường ưu tiên lựa chọn các mặt bằng tại phố lớn, nhưng hiện nay đang dần chuyển dịch vào trung tâm thương mại – nơi họ có thể linh hoạt hơn về các điều khoản thanh toán, thậm chí áp dụng mô hình chia sẻ doanh thu để tối ưu hóa dòng tiền.
Về triển vọng thị trường, bà Minh cho rằng xu hướng dịch chuyển ra Hà Nội sẽ không chỉ đến từ phía các thương hiệu, mà còn ghi nhận sự tham gia mạnh mẽ của các chủ đầu tư phía Nam. Cụ thể, sau thành công với dự án Saigon Centre, Keppel đang mở rộng hiện diện tại Hà Nội với dự án Hanoi Centre – một tổ hợp được Keppel thuê toàn bộ để quản lý, vận hành và khai thác. Tương tự, Thiso Mall – sau khi ra mắt thành công ba dự án tại TP HCM – cũng lên kế hoạch giới thiệu một dự án mới tại Hà Nội vào năm 2026.
Theo dự kiến, đến cuối năm 2025, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ được bổ sung thêm khoảng 140.700 m² diện tích sàn đến từ bốn trung tâm mua sắm và ba khối đế bán lẻ. Giai đoạn 2026–2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 174.100 m², đến từ bảy dự án mới, góp phần đa dạng hóa lựa chọn mặt bằng cho các thương hiệu trong và ngoài nước.
Quang Anh