Giữa làn sóng bán lẻ hiện đại, tầng trệt tại các đô thị lớn đang trở thành “mặt trận” mới của ngân hàng, chuỗi cà phê và nhà thuốc. Khi thương mại điện tử bùng nổ và thị trường ngày càng phân hóa, mặt bằng đẹp không còn đơn thuần là nơi bán hàng, mà trở thành công cụ nhận diện thương hiệu, chiếm thị phần và kiểm soát hành vi tiêu dùng.
Tầng trệt giờ không chỉ để bán hàng
Chỉ vài năm trước, những căn nhà hai mặt tiền ở khu trung tâm vẫn còn là “đất diễn” của shop thời trang, showroom điện máy hay cửa hàng mỹ phẩm. Nhưng giờ đây, diện mạo phố xá đang thay đổi rất nhanh. Trên nhiều tuyến đường lớn tại Hà Nội hay TP.HCM, tầng trệt đẹp nhất dần bị phủ kín bởi biển hiệu ngân hàng, chuỗi cà phê và nhà thuốc.
Sự thay đổi ấy không chỉ là cảm nhận bằng mắt thường, mà đang phản ánh một cuộc dịch chuyển thực sự của ngành bán lẻ Việt Nam. Theo số liệu thị trường năm 2025, quy mô bán lẻ Việt Nam đã đạt khoảng 269 tỷ USD, tăng gần 10% so với năm trước có mức tăng mạnh nhất trong nhiều năm gần đây. Khi sức mua phục hồi và cạnh tranh ngày càng khốc liệt, mặt bằng đẹp trở thành tài sản chiến lược mà doanh nghiệp sẵn sàng chi mạnh để giành lấy.
Từ các ngã tư đông đúc tới khu đô thị mới, ngân hàng, chuỗi cà phê và nhà thuốc đang nổi lên như những “tay chơi” chịu chi nhất trong cuộc chiến giành tầng trệt. Nhiều chủ nhà hiện không còn ưu tiên người trả giá cao nhất, mà ưu tiên khách thuê ổn định, hợp đồng dài hạn và ít rủi ro.
Một môi giới mặt bằng tại khu vực Cầu Giấy cho biết, nhóm khách thuê “chịu chi” nhất hiện nay không còn là shop thời trang hay mỹ phẩm như giai đoạn trước dịch, mà là ngân hàng, chuỗi F&B, cửa hàng tiện lợi và nhà thuốc. Không ít thương hiệu sẵn sàng ký hợp đồng 5–10 năm nếu vị trí đủ đẹp và có lưu lượng người qua lại lớn.
Thị trường đang chứng kiến một thực tế mới: tầng trệt giờ không còn đơn thuần là nơi bán hàng, mà trở thành “mặt tiền nhận diện thương hiệu”.
Với các ngân hàng, một điểm giao dịch nằm ở ngã tư lớn không chỉ để phục vụ giao dịch tiền mặt. Trong thời đại ngân hàng số bùng nổ, nhiều người từng cho rằng chi nhánh vật lý sẽ dần biến mất. Nhưng thực tế lại diễn ra theo chiều ngược lại. Các ngân hàng vẫn liên tục mở rộng hiện diện ở những vị trí đẹp nhất đô thị.
Bởi giờ đây, phòng giao dịch không chỉ làm chức năng vận hành, mà còn là “biển quảng cáo sống” giúp khẳng định quy mô, tăng độ phủ thương hiệu và tạo dựng niềm tin với khách hàng. Một mặt bằng nằm ở vị trí đắc địa có thể giúp thương hiệu tiếp cận hàng chục nghìn lượt người mỗi ngày. Trong nhiều trường hợp, giá trị nhận diện mà vị trí đó mang lại còn lớn hơn cả doanh thu trực tiếp từ điểm giao dịch.
Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của Savills, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM vẫn duy trì trên 90% bất chấp giá thuê cao và nguồn cung hạn chế. Điều đó cho thấy nhu cầu hiện diện vật lý tại các vị trí chiến lược vẫn rất lớn, đặc biệt với nhóm tài chính, bán lẻ và dịch vụ.
Không ít thương hiệu sẵn sàng ký hợp đồng 5–10 năm nếu vị trí đủ đẹp và có lưu lượng người qua lại lớn.
Nếu ngân hàng xem mặt bằng đẹp là công cụ xây dựng niềm tin, thì với các chuỗi cà phê, đó là cuộc chiến giành vị trí chiến lược.
Không khó để nhận ra các thương hiệu lớn luôn ưu tiên những góc ngã tư, mặt tiền rộng hoặc khu vực có lưu lượng người qua lại dày đặc. Có những vị trí giá thuê lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi tháng nhưng các chuỗi vẫn sẵn sàng xuống tiền. Bởi thứ họ bán giờ không chỉ là cà phê.
Trong thời đại mạng xã hội, quán cà phê đã trở thành nơi gặp gỡ, làm việc, check-in và tiêu dùng trải nghiệm. Một cửa hàng nằm ở vị trí đẹp giúp thương hiệu xuất hiện liên tục trong hình ảnh, video, dòng người qua lại và cả những nội dung được lan truyền trên mạng xã hội.
Theo báo cáo Southeast Asia Coffee & Tea Chains 2026, thị trường chuỗi đồ uống Việt Nam hiện có quy mô hơn 1,3 tỷ USD, lớn thứ ba Đông Nam Á. Highlands Coffee hiện sở hữu gần 1.000 cửa hàng, trong khi Milano Coffee đã đạt khoảng 2.500 điểm bán trên toàn quốc. Đằng sau tốc độ mở rộng ấy là cuộc đua “cắm cờ” mặt bằng ngày càng quyết liệt.
Nhiều chuyên gia bán lẻ cho rằng, với các chuỗi lớn, chi phí thuê mặt bằng hiện nay mang tính “đầu tư thương hiệu” nhiều hơn chi phí vận hành đơn thuần. Thậm chí, có những cửa hàng doanh thu không quá nổi bật nhưng vẫn được duy trì vì vai trò giữ hiện diện thương hiệu ở các vị trí chiến lược. Trong giới bán lẻ, điều này được gọi là chiến lược “giữ đất”.
Một khi vị trí đẹp đã rơi vào tay đối thủ, cơ hội giành lại gần như rất khó. Và trong cuộc chiến bán lẻ hiện đại, vị trí không chỉ quyết định doanh thu, mà còn quyết định khả năng hiện diện trong tâm trí người tiêu dùng.
Sự bùng nổ của chuỗi nhà thuốc cũng cho thấy rõ cuộc đua phủ mặt bằng đang nóng tới mức nào. Theo các báo cáo thị trường năm 2026, hệ thống nhà thuốc hiện đại tại Việt Nam đã vượt mốc 4.000 cửa hàng trên toàn quốc, trong đó riêng Long Châu đã sở hữu hơn 2.500 nhà thuốc và hơn 220 trung tâm tiêm chủng.
Các chuỗi dược bán lẻ hiện không còn tập trung riêng ở Hà Nội hay TP.HCM mà đang mở rộng rất mạnh về tỉnh, huyện và khu dân cư mới. Với đặc thù ngành dược, độ phủ điểm bán quyết định trực tiếp khả năng tiếp cận khách hàng. Vì vậy, mặt bằng tầng trệt đẹp đang trở thành “vũ khí” quan trọng để chiếm thị phần.
Ở chiều ngược lại, nhiều ngành bán lẻ truyền thống đang dần bị đẩy khỏi cuộc chơi mặt bằng. Các shop thời trang nhỏ, cửa hàng điện thoại độc lập hay cửa hàng gia dụng cá thể ngày càng khó chịu nổi áp lực chi phí thuê. Trong khi đó, thương mại điện tử phát triển mạnh khiến nhu cầu phải sở hữu cửa hàng lớn không còn quá cần thiết.
Nhiều thương hiệu chuyển sang bán online hoặc chỉ giữ showroom trải nghiệm thay vì mở rộng hệ thống cửa hàng như trước. Điều này khiến thị trường bất động sản bán lẻ phân hóa ngày càng rõ rệt: những vị trí đẹp nhất đang thuộc về các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, khả năng vận hành chuỗi và mục tiêu thương hiệu dài hạn.
Savills dự báo riêng thị trường Hà Nội sẽ có thêm hơn 300.000 m² diện tích bán lẻ mới trong năm 2026. Điều đó đồng nghĩa cuộc cạnh tranh giành tầng trệt đẹp sẽ còn khốc liệt hơn trong thời gian tới.
Cuộc chiến ấy nhìn bề ngoài chỉ là câu chuyện thuê mặt bằng. Nhưng phía sau là cuộc đua về dòng tiền, độ phủ thương hiệu, dữ liệu khách hàng và khả năng kiểm soát hành vi tiêu dùng đô thị.
Và giờ đây, tầng trệt của các thành phố lớn không còn đơn giản là nơi bán hàng. Nó đang trở thành mặt trận rõ ràng nhất của ngành bán lẻ thời đại mới.
Cuộc sàng lọc mới của bất động sản bán lẻ
Nếu ngân hàng và chuỗi cà phê còn mang màu sắc thương hiệu, thì sự bùng nổ của các chuỗi nhà thuốc lại phản ánh trực tiếp cuộc đua chiếm lĩnh thị trường bán lẻ thiết yếu.
Chỉ trong vài năm, các chuỗi dược phẩm đã phủ kín từ phố lớn tới ngõ nhỏ, từ trung tâm thương mại tới chân chung cư. Có nơi chỉ vài trăm mét đã xuất hiện liên tiếp nhiều cửa hàng cùng hệ thống. Theo các báo cáo thị trường năm 2026, hệ thống nhà thuốc hiện đại tại Việt Nam đã vượt mốc 4.000 cửa hàng trên toàn quốc, trong đó riêng Long Châu đã sở hữu hơn 2.500 nhà thuốc và hơn 220 trung tâm tiêm chủng.
Nguyên nhân nằm ở đặc thù ngành dược bán lẻ: muốn chiếm thị phần phải phủ điểm bán thật nhanh.
Khác với thời trang hay điện máy, người mua thuốc ưu tiên sự tiện lợi và khoảng cách gần. Vì vậy, vị trí mặt bằng quyết định trực tiếp tới lưu lượng khách hàng. Càng phủ nhanh, thương hiệu càng dễ chiếm tâm trí người tiêu dùng và tạo lợi thế trước đối thủ.
Đằng sau cuộc mở rộng ấy là tiềm lực tài chính rất lớn. Không ít chuỗi chấp nhận biên lợi nhuận mỏng, thậm chí “gồng lỗ” trong nhiều năm để đổi lấy tốc độ phủ sóng. Cuộc chơi bán lẻ hiện đại ngày càng mang tính “đốt tiền để chiếm thị phần”.
Bà Cao Thị Thanh Hương, chuyên gia nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam chia sẻ, thị trường bất động sản bán lẻ đang bước vào giai đoạn phát triển mang tính chọn lọc hơn, khi cạnh tranh không còn nằm ở việc mở rộng nguồn cung bằng mọi giá, mà chuyển sang chất lượng mặt bằng, vị trí và năng lực vận hành. Trong bối cảnh nguồn cung trung tâm tiếp tục hạn chế, áp lực cạnh tranh đối với các vị trí đắc địa sẽ còn duy trì ở mức cao và mặt bằng giá thuê khó hạ nhiệt trong ngắn hạn.
Nhận định này phản ánh khá rõ cuộc thanh lọc âm thầm đang diễn ra trên thị trường bán lẻ. Những vị trí đẹp nhất ngày càng tập trung vào tay các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, khả năng vận hành chuỗi và mục tiêu thương hiệu dài hạn như ngân hàng, chuỗi cà phê, nhà thuốc hay cửa hàng tiện lợi.
Sự trỗi dậy của các ngành này cũng phản ánh một thực tế khác: nhiều mô hình bán lẻ truyền thống đang dần mất khả năng cạnh tranh mặt bằng.
Các shop thời trang nhỏ, cửa hàng điện thoại độc lập hay cửa hàng gia dụng cá thể ngày càng khó chịu nổi áp lực chi phí thuê. Trong khi đó, thương mại điện tử phát triển mạnh khiến nhu cầu phải sở hữu mặt bằng lớn không còn quá cần thiết.
Khi thương mại điện tử bùng nổ và thị trường ngày càng phân hóa, mặt bằng đẹp không còn đơn thuần là nơi bán hàng, mà trở thành công cụ nhận diện thương hiệu, chiếm thị phần và kiểm soát hành vi tiêu dùng.
Nhiều thương hiệu buộc phải thu hẹp hệ thống cửa hàng vật lý, chuyển sang bán online hoặc chỉ duy trì showroom trải nghiệm. Điều này khiến thị trường bất động sản bán lẻ phân hóa ngày càng rõ rệt: những vị trí đẹp nhất đang thuộc về các doanh nghiệp có dòng tiền mạnh, khả năng vận hành chuyên nghiệp và chiến lược hiện diện dài hạn.
Theo ông Matthew Powell, xu hướng bán lẻ trải nghiệm đang thay đổi cách các trung tâm thương mại vận hành và lựa chọn khách thuê. Người tiêu dùng hiện không chỉ mua sản phẩm mà còn tìm kiếm trải nghiệm, tương tác và sự tiện lợi, buộc các thương hiệu phải đầu tư mạnh hơn vào hiện diện vật lý tại những vị trí chiến lược.
Đây cũng là lý do các chuỗi cà phê, nhà thuốc và ngân hàng liên tục mở rộng mặt bằng dù chi phí thuê ngày càng đắt đỏ. Với họ, tầng trệt giờ không chỉ là nơi bán hàng, mà còn là công cụ nhận diện thương hiệu, thu hút dữ liệu khách hàng và giữ vị trí trong cuộc đua tiêu dùng đô thị.
Báo cáo của Savills cho thấy thị trường bán lẻ Việt Nam đang phân hóa rất mạnh. Nếu trước đây F&B giữ vai trò dẫn dắt, thì hiện nay nhu cầu thuê đang dịch chuyển sang các mô hình có hàm lượng trải nghiệm và nhận diện thương hiệu cao hơn. Những mặt bằng có vị trí tốt, vận hành chuyên nghiệp và phù hợp hành vi tiêu dùng mới tiếp tục được săn đón, trong khi các mô hình bán lẻ truyền thống ngày càng chịu áp lực lớn từ thương mại điện tử và chi phí thuê leo thang.
Savills cũng dự báo riêng thị trường Hà Nội sẽ có thêm hơn 300.000 m² diện tích bán lẻ mới trong năm 2026. Điều đó đồng nghĩa cuộc cạnh tranh giành tầng trệt đẹp sẽ còn khốc liệt hơn trong thời gian tới. Cuộc chơi mặt bằng vì thế không còn dành cho những người “bán hàng đơn thuần”.
Ngân hàng cần hiện diện để xây dựng niềm tin. Chuỗi cà phê cần vị trí để giữ thương hiệu. Nhà thuốc cần phủ điểm bán để chiếm thị phần. Còn phía sau những biển hiệu sáng đèn ấy là một cuộc chiến âm thầm về dòng tiền, dữ liệu khách hàng và khả năng kiểm soát hành vi tiêu dùng đô thị.
Và giờ đây, tầng trệt của các thành phố lớn không còn đơn giản là nơi bán hàng. Nó đang trở thành mặt trận rõ ràng nhất của ngành bán lẻ thời đại mới.
Quang Anh