Hà Nội đang bước vào chu kỳ bùng nổ nguồn cung căn hộ, nhưng phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp. Giá nhà liên tục lập đỉnh khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ngày càng xa, trong khi lực mua chủ yếu đến từ giới đầu tư và khách hàng giàu có.
Nguồn cung tăng tốc nhưng lệch pha nhu cầu
Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội được dự báo sẽ bùng nổ trong giai đoạn 2026-2028, mang lại kỳ vọng giảm bớt áp lực thiếu hụt nhà ở vốn kéo dài nhiều năm qua. Thế nhưng, đằng sau những con số tăng trưởng ấn tượng lại là một nghịch lý ngày càng rõ nét: thị trường đang có thêm rất nhiều dự án mới, nhưng phần lớn lại không thuộc về phân khúc mà số đông người dân thực sự cần.
Từ khu Tây, khu Nam đến phía Bắc và phía Đông Thủ đô, hàng loạt đại đô thị và tổ hợp căn hộ quy mô lớn liên tiếp được khởi động, tạo nên làn sóng phát triển mới cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nguồn cung mới hiện nay chủ yếu nằm trong tay một nhóm doanh nghiệp lớn sở hữu quỹ đất dồi dào, tiềm lực tài chính mạnh và khả năng triển khai dự án ở quy mô hàng nghìn căn hộ.
Dẫn đầu cuộc đua là các tên tuổi như Masterise Homes, Vinhomes, MIK Group và Sunshine Group. Đây cũng là những doanh nghiệp đang nắm giữ phần lớn nguồn cung căn hộ mới của Hà Nội trong những năm tới.
Tại khu đất công nghiệp cũ Cao - Xà - Lá trên trục Nguyễn Trãi, Masterise Homes đang phát triển tổ hợp Hanoi Seasons Garden rộng khoảng 11 ha. Song song với đó, thị trường tiếp tục đón thêm nguồn hàng từ các đại dự án tại Vinhomes Đan Phượng, Vinhomes Ocean Park 2 và Ocean Park 3, những khu đô thị được kỳ vọng sẽ cung cấp hàng chục nghìn sản phẩm ra thị trường.
Không đứng ngoài cuộc đua, MIK Group tiếp tục mở rộng hiện diện tại Hà Nội với các dự án Imperia Sky Park tại Nam An Khánh và The Magnolia tại Long Biên. Trong khi đó, Sunshine Group đồng loạt triển khai Noble West Lake Hanoi, Sunshine River Park và Sunshine Continental, bổ sung thêm hàng nghìn căn hộ mới cho nguồn cung toàn thị trường.
Bên cạnh các doanh nghiệp đầu ngành, nhiều chủ đầu tư khác như MIC, Tân Á Đại Thành, Geleximco, WTO hay Lideco cũng đang đẩy mạnh phát triển dự án tại nhiều khu vực của Thủ đô, góp phần tạo nên bức tranh nguồn cung sôi động hiếm thấy sau nhiều năm thị trường rơi vào trạng thái khan hiếm.
Theo dự báo của CBRE, riêng trong năm 2026, Hà Nội có thể đón khoảng 36.000 căn hộ mở bán mới, tương đương mức cao của năm trước và vượt xa giai đoạn 2020-2024. Con số này phản ánh quá trình phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau khi hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, nhiều dự án được tái khởi động và nguồn vốn dần quay trở lại lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, vấn đề không nằm ở số lượng căn hộ được tung ra thị trường mà nằm ở cơ cấu sản phẩm. Phần lớn nguồn cung mới hiện nay tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi dòng sản phẩm trung cấp và nhà ở vừa túi tiền ngày càng trở nên khan hiếm.
Nhiều dự án do Masterise Homes phát triển đang được chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m², thậm chí tại các vị trí trung tâm, giá bán vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m². Các dự án của MIK Group, Sunshine Group hay một số chủ đầu tư lớn khác cũng chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh hoặc giới đầu tư sở hữu tài sản lớn.
Dữ liệu từ CBRE cho thấy quý I/2026 là quý thứ ba liên tiếp giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội duy trì trên mốc 100 triệu đồng/m². Giá bán bình quân đạt khoảng 102 triệu đồng/m², tăng tới 29% so với cùng kỳ năm trước. Điều này đồng nghĩa với việc dù nguồn cung đang tăng nhanh, khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân vẫn chưa được cải thiện đáng kể.
Nói cách khác, thị trường Hà Nội hiện không thiếu căn hộ để bán, nhưng lại đang thiếu những căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Nguồn cung mới phần lớn được tạo ra bởi các "ông lớn" địa ốc và tập trung vào phân khúc lợi nhuận cao, trong khi giấc mơ sở hữu nhà của người có thu nhập trung bình vẫn ngày càng xa tầm với. Đây cũng là thách thức lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới: giải quyết bài toán mất cân đối giữa lượng cung gia tăng và nhu cầu ở thực của hàng triệu người dân đô thị.
Hà Nội đang bước vào chu kỳ bùng nổ nguồn cung căn hộ, nhưng phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp.
Giá nhà lập đỉnh, ai còn đủ sức xuống tiền?
Giá căn hộ tại Hà Nội liên tục lập mặt bằng mới khiến nhiều người đặt câu hỏi: Ai đang đủ khả năng mua những căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², thậm chí vài trăm triệu đồng mỗi mét vuông?
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nguyên nhân khiến giá nhà tăng mạnh đến từ áp lực chi phí đầu vào. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, lãi vay và các thủ tục pháp lý đều tăng đáng kể trong những năm gần đây.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng chi phí chỉ là một phần của câu chuyện. Thực tế, các chủ đầu tư ngày càng có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu tư tăng cao, việc phát triển nhà ở giá vừa phải trở nên kém hấp dẫn hơn về mặt kinh doanh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định việc nguồn cung ngày càng tập trung vào một số doanh nghiệp lớn đang khiến thị trường dần mất đi tính cạnh tranh về giá. Khi các chủ đầu tư phát triển nhà ở trung cấp và bình dân ngày càng ít xuất hiện, cán cân sản phẩm nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, làm giảm cơ hội sở hữu nhà của số đông người dân.
Một thực tế đáng chú ý là dù giá nhà liên tục tăng cao, lực cầu trên thị trường vẫn khá mạnh nhờ sự tham gia của giới đầu tư.
Khảo sát của DKRA Việt Nam cho thấy nhóm khách hàng đầu tư hiện chiếm khoảng 70-80% lượng giao dịch căn hộ. Phần lớn trong số này đã sở hữu từ hai bất động sản trở lên và tiếp tục coi nhà đất là kênh tích lũy tài sản dài hạn.
Khảo sát của PropertyGuru Việt Nam cũng ghi nhận khoảng 60% giao dịch căn hộ thời gian qua đến từ nhóm nhà đầu tư. Nhiều người sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng trong tương lai.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới hiện vẫn đạt khoảng 62%, trong đó phần lớn giao dịch thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này cho thấy nhu cầu từ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, bao gồm giới đầu tư, người có thu nhập cao và khách hàng nước ngoài, vẫn ở mức lớn.
Tuy nhiên, phía sau những con số tích cực ấy là thực tế đáng lo ngại về khả năng tiếp cận nhà ở. Khi mặt bằng giá liên tục lập đỉnh, người trẻ, người mua nhà lần đầu và các gia đình có thu nhập trung bình ngày càng khó tìm được sản phẩm phù hợp.
Một căn hộ rộng 70m² với giá trung bình 100 triệu đồng/m² hiện có giá khoảng 7 tỷ đồng. Đây là mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình đô thị, ngay cả khi sử dụng vốn vay ngân hàng.
Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng sẽ đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn trong thời gian tới. Nguồn cung gia tăng mạnh đồng nghĩa người mua có nhiều lựa chọn hơn, trong khi lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng tăng trở lại và giá bán đã ở mức rất cao.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, cho rằng giai đoạn khan hiếm nguồn cung đã qua. Khi nhiều dự án cùng xuất hiện trên thị trường, hoạt động bán hàng sẽ khó khăn hơn, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút khách hàng.
Các chuyên gia nhận định trong chu kỳ phát triển mới, lợi thế sẽ không chỉ thuộc về những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mà còn phụ thuộc vào khả năng tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế.
Nếu nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân sẽ ngày càng nới rộng. Khi đó, thị trường có thể tăng trưởng về quy mô nhưng khó đạt được sự phát triển bền vững trong dài hạn.
Quang Anh