Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang nóng lên từng ngày, chẳng khác nào một trận derby khốc liệt giữa những tay chơi kỳ cựu và những tân binh mới nổi. Sự đổ bộ của các tập đoàn quốc tế với tiềm lực tài chính hùng hậu và tiêu chuẩn toàn cầu đang làm thay đổi toàn diện cục diện cuộc chơi.
Cuộc đua khốc liệt giữa các “ông lớn”
Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang bước vào một giai đoạn cạnh tranh chưa từng có, và phát súng mở màn chính là thương vụ United Overseas Australia Ltd (UOA Group) chi hơn 70 triệu USD thâu tóm khu đất vàng tại quận 3 (TP.HCM) để phát triển tòa nhà văn phòng hạng A quy mô 22 tầng, với tổng vốn đầu tư khoảng 120 triệu USD.
Thông báo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Úc (ASX) cho biết UOA đã hoàn tất việc mua lại 100% cổ phần của VIAS Hong Ngoc Bao Company Limited là đơn vị sở hữu khu đất rộng 2.000 m² tại vị trí trung tâm, với giá trị chuyển nhượng 68,27 triệu USD. Đây được xem như “phát pháo” mở màn cho một cuộc đua mới trong phân khúc văn phòng cao cấp.
Khu đất này được The Edge Singapore miêu tả là “prime CBD site”, mảnh đất kim cương nằm ngay trung tâm đô thị, nơi các tập đoàn đa quốc gia liên tục săn tìm không gian làm việc đạt chuẩn quốc tế.
Khi dự án đi vào vận hành, dự kiến khởi công cuối năm 2025 và hoàn thành vào 2028, thị trường TP.HCM sẽ có thêm khoảng 20.000 m² diện tích văn phòng hạng A. Trong bối cảnh hiện tại, phân khúc này vốn đã duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 90% và giá thuê 65–70 USD/m²/tháng, sự xuất hiện của UOA chắc chắn sẽ tái định hình lại cuộc chơi, buộc nhiều chủ đầu tư và khách thuê phải điều chỉnh chiến lược.
Với một dự án quy mô lớn, UOA không chỉ nhắm đến lợi nhuận từ cho thuê mà còn đặt nền móng lâu dài tại Việt Nam, một trong những điểm sáng đầu tư mới nổi ở châu Á. Việc một tập đoàn ngoại với tiềm lực tài chính mạnh mẽ chính thức đổ bộ cũng phản ánh niềm tin vào sự hồi phục bền vững của thị trường bất động sản thương mại Việt Nam sau giai đoạn trầm lắng vì đại dịch.
Trên thực tế, thị trường văn phòng TP.HCM đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ. Nếu như giai đoạn hậu COVID-19, nhiều doanh nghiệp trả mặt bằng, để lại những tòa cao ốc trống trải, thì nay tình thế đã thay đổi.
Các tháng gần đây, tỷ lệ lấp đầy tăng nhanh, thậm chí nhiều tòa nhà đạt trạng thái “cháy hàng”. Sự chuyển dịch rõ nét nhất là các doanh nghiệp trong nước, sau khi lớn mạnh, đã rời bỏ những văn phòng nhà phố chật chội để dọn vào cao ốc hiện đại, hưởng lợi từ chính sách giá thuê linh hoạt và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.
Song bức tranh không hoàn toàn màu hồng. Chỉ trong nửa đầu năm 2025, JLL Việt Nam ghi nhận TP.HCM đã có thêm khoảng 72.000 m² diện tích văn phòng mới từ các dự án CT Prime, CT Space (Cát Tường Group), Beacon Tower tại quận Bình Thạnh, cùng sự tái khởi động của nhiều dự án từng trì hoãn như Eco Smart City, One Central.
Nguồn cung liên tục tăng, đặc biệt ở phân khúc hạng A, đang đặt ra bài toán lấp đầy không dễ dàng cho các chủ đầu tư, nhất là khi khách thuê ngày càng kén chọn và có nhiều lựa chọn hơn.
Không chỉ TP.HCM, Hà Nội cũng đang nóng dần lên với làn sóng đầu tư văn phòng cao cấp. Theo báo cáo của Savills, quý I/2025, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đã đạt 2,3 triệu m², tăng 10% so với cùng kỳ. Từ nay đến 2027, thủ đô dự kiến chào đón thêm gần 260.000 m² diện tích mới từ 11 dự án, phần lớn thuộc phân khúc hạng A.
Sau năm 2027, con số này có thể tăng thêm gần 900.000 m², biến Hà Nội thành một trong những thị trường văn phòng cạnh tranh khốc liệt nhất khu vực. Cuộc đua vì thế không chỉ diễn ra tại TP.HCM mà còn lan rộng ra toàn quốc, khiến áp lực cạnh tranh giữa các nhà phát triển ngày càng gay gắt.
Sự đổ bộ của các tập đoàn quốc tế với tiềm lực tài chính hùng hậu và tiêu chuẩn toàn cầu đang làm thay đổi toàn diện cục diện cuộc chơi.
Cuộc chiến với mô hình linh hoạt
Nếu sự đổ bộ của các tập đoàn ngoại đang khuấy động phân khúc hạng A, thì một “mũi giáp công” khác khiến thị trường thêm phần khốc liệt chính là sự phát triển bùng nổ của mô hình không gian làm việc linh hoạt (co-working).
Chỉ riêng quý I/2025, International Workplace Group (IWG) đã khai trương cơ sở thứ 20 tại Việt Nam, trong đó hai địa điểm mới ở TP.HCM cung cấp hơn 2.300 m² diện tích. Doanh nghiệp này còn có kế hoạch mở thêm nhiều cơ sở tại quận 4 và quận 1, nâng tổng nguồn cung co-working lên khoảng 10.000 m² trong thời gian tới.
Sự bùng nổ của co-working không phải ngẫu nhiên. Mô hình này mang lại lợi thế vượt trội so với văn phòng truyền thống: thuê diện tích linh hoạt theo nhu cầu, hợp đồng ngắn hạn hoặc dài hạn, và tiết kiệm chi phí vận hành. Đây là lựa chọn ưa thích của các công ty khởi nghiệp, doanh nghiệp công nghệ đang tăng trưởng nhanh, hay các tập đoàn quốc tế muốn mở văn phòng đại diện mà chưa cần ràng buộc lâu dài.
Chính sự linh hoạt ấy đã rút đi một lượng khách thuê vốn được xem là tiềm năng của các tòa cao ốc truyền thống, tạo ra một cuộc cạnh tranh ngấm ngầm nhưng không kém phần gay gắt.
Không chỉ dừng ở xu hướng đi thuê linh hoạt, thị trường còn chứng kiến một chuyển động đáng chú ý: ngày càng nhiều doanh nghiệp Việt Nam “quay xe” từ thuê sang tự đầu tư sở hữu văn phòng. Lý do đến từ áp lực giá thuê leo thang.
Một giám đốc công ty công nghệ tại quận 7 thẳng thắn chia sẻ: “Giá thuê văn phòng tăng quá nhanh khiến chúng tôi buộc phải tính đến phương án mua để ổn định lâu dài”. Nếu xu hướng này lan rộng, áp lực lấp đầy sẽ càng đè nặng lên vai các chủ đầu tư, bởi lượng cầu thuê mới giảm, trong khi nguồn cung vẫn liên tục được bơm thêm vào thị trường. Điều này tiềm ẩn nguy cơ xuất hiện “khủng hoảng thừa” trong vài năm tới, đặc biệt ở phân khúc cao cấp vốn có tốc độ tăng trưởng nguồn cung mạnh nhất.
Trước viễn cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào một giai đoạn sàng lọc quyết liệt. Những dự án kém lợi thế về vị trí, chất lượng hay dịch vụ sẽ khó duy trì tỷ lệ lấp đầy cao. Ngược lại, các tòa nhà đạt chứng chỉ quốc tế về “xanh” và “thân thiện sức khỏe” như LEED, WELL lại có nhiều lợi thế để thu hút khách thuê, đặc biệt là các tập đoàn nước ngoài vốn ưu tiên tiêu chí bền vững và môi trường làm việc lành mạnh.
Marina Central Tower vừa ra mắt tại TP.HCM là một ví dụ điển hình: gần 56.000 m² văn phòng hạng A ngay trung tâm, kết nối trực tiếp với tuyến metro số 1, vừa sở hữu vị trí đắc địa vừa đáp ứng tiêu chuẩn công trình xanh quốc tế.
Sự tham gia ngày càng đông đảo của các tập đoàn quốc tế như UOA, cùng sự lan rộng của mô hình linh hoạt, đang khiến cuộc đua trên thị trường văn phòng nóng lên hơn bao giờ hết. Các chủ đầu tư trong nước, vốn quen với mô hình cho thuê truyền thống, buộc phải thay đổi để tồn tại: linh hoạt hơn trong điều khoản thuê, sáng tạo trong thiết kế không gian, và quan trọng nhất là nâng tầm dịch vụ quản lý để mang lại trải nghiệm tối ưu cho khách hàng. Bởi lẽ, trong kỷ nguyên cạnh tranh mới, không chỉ “bốn bức tường” quyết định sức hút văn phòng mà chính là dịch vụ và giá trị gia tăng đi kèm.
Một chuyên gia ngành bất động sản nhận định: “Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, rất khó có khả năng giá thuê giảm mạnh trên diện rộng, nhưng chắc chắn sẽ xuất hiện sự điều chỉnh linh hoạt theo chất lượng và nhu cầu thực. Ai nhanh nhạy thích ứng, người đó sẽ tồn tại”.
Rõ ràng, thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào một giai đoạn tái định hình toàn diện. Cơ hội vẫn rộng mở, nhưng chỉ dành cho những nhà phát triển biết “chơi dài hạn”, dám đầu tư bài bản và thực sự lấy khách thuê làm trung tâm trong mọi chiến lược.
Bình Minh