Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa), việc ký hợp đồng mua bán bất động sản, cụ thể là giữa doanh nghiệp bất động sản với người dân mà không yêu cầu công chứng là không hợp lý. Do đó, không nên phó mặc người dân bước vào những giao dịch bất động sản với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp mà cần một chuyên gia là công chứng viên kiểm soát hoạt động này.
Nghiêm cấm môi giới có quyền lợi trực tiếp với bất động sản
Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lần thứ 4 tiếp tục cho ý kiến về một số vấn đề lớn trong việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phát biểu góp ý dự thảo luật, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Đoàn Ninh Bình) bày tỏ đánh giá cao cơ quan thẩm tra, cơ quan soạn thảo đã nghiêm túc tiếp thu, chỉnh lý theo ý kiến đóng góp của các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua.
Về một số nội dung cụ thể về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh nhất trí với 7 nhóm hành vi bị nghiêm cấm như dự thảo luật.
Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị bổ sung hành vi bị nghiêm cấm là thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới.
Để cơ quan quản lý Nhà nước quản lý tốt các đối tượng này, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu chế tài xử lý cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và không làm việc trong một tổ chức sàn kinh doanh bất động sản.
Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Đoàn Ninh Bình). (Ảnh Quochoi.vn)
Về trách nhiệm của chính quyền và chủ đầu tư, đại biểu đề nghị rà soát quy định cụ thể, rõ ràng hơn trách nhiệm của chính quyền và chủ đầu tư trong việc đảm bảo minh bạch thông tin để khách hàng chủ động, an toàn trong việc tìm, mua bất động sản.
Liên quan đến nội dung này, Đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) đề nghị xem xét bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn nữa về các giao dịch bất động sản diễn ra tại sàn. Bởi vì hàng hóa bán theo 2 giá đang diễn ra khá phổ biến. Từ xe máy, ô tô, đến nhà ở, không khó để tìm kiếm trên mạng về giá bán công khai của chủ đầu tư, nhưng rất khó mua được theo giá bán niêm yết.
"Vậy giá trị giao dịch thật của bất động sản do các doanh nghiệp bán ở đâu?", đại biểu tỉnh Thanh Hóa đặt vấn đề.
Theo ông Hoàn, giá được đăng đầy dẫy trên mạng nhưng được hô biến bằng các suất đối ngoại, nhượng lại, giá chủ đầu tư; được cộng thêm một khoản không hề nhỏ là tiền chênh không được ghi trong hợp đồng mua bán, mà bản chất là trốn thuế.
Tuy nhiên đại biểu cũng nhìn nhận, không nên đánh đồng tất cả, bởi thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản bán hàng minh bạch thông qua giá niêm yết công khai, tổ chức bán hàng trực tiếp, đặc biệt là tổ chức bán đấu giá công khai, không hạn chế người tham gia.
“Đây là giải pháp rất đáng được nghiên cứu để quy định trong luật, để vừa kiểm soát được giá giao dịch, tránh thất thu thuế, vừa hình thành cơ sở dữ liệu đầu vào của giá thị trường bất động sản”, đại biểu gợi mở và đề nghị hoàn thiện các quy định về hành nghề môi giới bất động sản.
Thực tế hiện nay, hoạt động môi giới bất động sản diễn ra rất phong phú, đa dạng mà không có sự kiểm soát. Hiện tượng “cò đất” diễn ra tràn lan, ảnh hưởng đến hoạt động chân chính của những người hành nghề môi giới bất động sản. Ngoài ra, còn có tình trạng hoạt động chộp giật, kiếm lời, cài giá… của một số bộ phận người hành nghề môi giới, gây thiệt hại cho khách hàng.
Do đó, đại biểu tỉnh Thanh Hóa đề nghị bổ sung quy định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản theo hướng quy định rõ các trường hợp nghiêm cấm.
Trong đó, ông Hoàn đề nghị nghiêm cấm môi giới có quyền lợi trực tiếp với bất động sản, loại trừ khoản hoa hồng được chiết khấu mà không tiết lộ quyền lợi đó với người mua bất động sản; nghiêm cấm xúi giục một bên vi phạm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán để giao kết hợp đồng với người khác.
Ngoài ra, đại biểu cũng đề nghị dự luật quy định cấm việc tự ý tăng giá, cài giá bất động sản để trục lợi trái ý muốn với các bên tham gia giao dịch; tham gia môi giới các bên ký kết hợp đồng nhưng không thông báo đầy đủ, trung thực các thông tin liên quan đến bất động sản với các bên.
Người dân giao dịch BĐS với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp
Liên quan đến vấn đề hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà một bên tham gia là doanh nghiệp thì “công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”, đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng, hợp đồng mua bán bất động sản giữa người dân và doanh nghiệp bất động sản mà không yêu cầu công chứng là chưa hợp lý.
Đại biểu đoàn Thanh Hóa cho rằng, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản cần phải được quản lý chặt chẽ. Khi niềm tin được bảo đảm sẽ thúc đẩy mua bán, đầu tư vào tài sản và sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản.
Trong khi đó, cơ chế mua bán bất động sản hoàn toàn riêng tư, không có tổ chức trung gian kiểm soát như tổ chức công chứng, có nhiều bất cập.
Đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa). (Ảnh Quochoi.vn)
Ông Hoàn nêu thực tế, hàng nghìn người dân đã bị một số doanh nghiệp lừa đảo với nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra. Tranh chấp về các giao dịch gian lận này thực sự tốn thời gian, tiền bạc và có thể dẫn đến người mua không được hoàn trả lại số tiền đã thanh toán, làm nhiều người phải gánh khoản nợ không nhỏ, dẫn đến sự suy sụp của nhiều gia đình.
Thêm vào đó, hầu hết cá nhân tham gia giao dịch mua nhà ở không thường xuyên. Do vậy, sự hiểu biết của cá nhân người dân về cách thực hiện giao dịch thường bị hạn chế.
“Chúng ta không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, cần một chuyên gia là công chứng viên (bên thứ ba) tham gia kiểm soát hoạt động này”, ông Hoàn đề nghị.
Do đó, dự thảo Luật cần quy định theo hướng hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu một bên là cá nhân thì phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng.
Đồng tình với quan điểm này, Đại biểu Đồng Ngọc Ba (đoàn Bình Định) băn khoăn, đối với những giao dịch về bất động sản của tổ chức, cá nhân mà không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và các luật hiện nay thì theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực, nhưng theo Dự thảo thì không phải công chứng, chứng thực.
Dự thảo cũng đã bỏ đi một số những trường hợp, những giao dịch về kinh doanh bất động sản mà theo quy định hiện hành phải công chứng, chứng thực. Những nội dung này lại chưa hề có đánh giá tác động, lý do được đưa ra cho việc quy định này cũng không thuyết phục.
Nêu rõ đây là điều chỉnh về mặt nội dung dẫn đến sự thay đổi về loại giao dịch phải công chứng, chứng thực, đại biểu cho rằng việc đề xuất phương án thay đổi phải có giải trình thuyết phục.
Cho rằng cần có bên thứ ba, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Nguyễn Trường Giang nói, đối với các hợp đồng giao dịch mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản và một bên là cá nhân thì cá nhân bao giờ cũng ở thế yếu. Còn tổ chức có đầy đủ công cụ trong tay.
Đặt niềm tin hoàn toàn vào tổ chức khi bán bất động sản cho một cá nhân có nên hay không? Liệu có nên có trung gian đứng ra đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch hay không?, ông Giang đặt vấn đề.
Đại biểu đề nghị đánh giá toàn diện việc bên thứ 3 làm trung gian cho hợp đồng giao dịch bất động sản.
Ông Giang cũng cho biết Luật Công chứng sửa đổi sẽ được cho ý kiến tại Kỳ họp thứ bảy của Quốc hội (tháng 5/2024) nhưng đây là luật hình thức. Vì vậy, trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi này cần phải đánh giá trên cơ sở tính chất của hợp đồng giao dịch để có bên thứ 3 tham gia đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng giao dịch.
Hồng Quang