Đề xuất xây nhà ở xã hội chỉ cho thuê, liệu có khả thi?

Nhiều chuyên gia đồng tình theo kinh nghiệm trên thế giới, cho thuê nhà ở xã hội sẽ là giải pháp giải quyết được vấn đề nhà ở. Giải pháp này được đưa ra nhằm giảm gánh nặng tài chính, hỗ trợ người thu nhập thấp có nhà ở, bảo đảm công bằng và an sinh xã hội, hiện đang thu hút sự quan tâm lớn từ phía dư luận xã hội.

Giá chung cư liên tục lập đỉnh, người thu nhập thấp chỉ đủ sức thuê nhà ở xã hội

Giá căn hộ liên tục tăng trong những năm qua, bất chấp bối cảnh khó khăn chung của toàn bộ thị trường bất động sản. Theo đó, trong khi thị trường bất động sản mới “chập chững” dò “đáy" trong những tháng cuối năm 2023 thì phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, nhất là loại hình căn hộ đã phục hồi, đón sóng tăng trưởng trở lại, thậm chí vẫn duy trì đà tăng xuyên suốt quãng thời gian thị trường khó khăn.

Theo đó, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm.

Trong khi, chỉ số này tại khu vực TP. HCM cũng đã bước vào chu kỳ tăng trưởng trở lại kể từ quý 3/2023, nhờ đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình cả nước cũng đang neo cao khi nguồn cung mới ra thị trường hầu hết là các sản phẩm có giá trên 40 triệu đồng/m2, gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân.

Dự án căn hộ tại các thành phố liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, giá thuê căn hộ cũ và mới tại các khu dân cư vẫn không ngừng tăng. Đặc biệt là kể từ giai đoạn giữa năm 2022, khi các hợp đồng thuê nhà trong giai đoạn đỉnh dịch - đáo hạn và được gia hạn nếu hai bên tiếp tục có nhu cầu. Nhiều căn hộ đã tăng giá tới 40% so với giai đoạn đỉnh dịch, và tăng khoảng 20% so với giữa năm 2022.

Thông tin từ VARS cho biết, giá thuê căn hộ ở Hà Nội đã tăng tương đối mạnh trong những năm qua, nhất là ở loại hình studio (căn hộ 1 phòng ngủ) với tỷ suất lợi nhuận cao hơn đến gấp đôi so với những căn hộ có diện tích lớn hơn.

Cụ thể, tại quận Long Biên, căn hộ studio đang được cho thuê với mức giá 7-8 triệu đồng/tháng, đã tăng thêm 10 - 15% so với cùng kỳ năm trước và khoảng 30 - 40% so với năm 2022. Căn hộ 2 phòng ngủ, đầy đủ nội thất có mức giá cao hơn, với mức tăng thấp hơn, khoảng 10% so với cùng kỳ, lên khoảng 10-11 triệu đồng/tháng.

Ở dự án Greenbay Mễ Trì (Nam Từ Liêm), căn hộ studio đầy đủ nội thất hiện được rao thuê với giá khoảng 10 triệu đồng, căn 2 phòng ngủ dao động 14-16 triệu đồng, tăng khoảng hơn 15% so với cùng kỳ. Giá căn hộ cho thuê tại các quận khác cũng ghi nhận mức tăng tương tự.

Tương tự, tại TP.HCM, giá thuê chung cư cũng đã bắt đầu có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian qua, nhất là ở khu vực nội thành, phổ biến từ 500 nghìn đến 1 triệu đồng/tháng. Mặc dù trước đó, giữa năm 2023, giá cho thuê căn hộ tại TP.HCM vẫn giữ nguyên, thậm chí giảm nhẹ ở một số căn hộ có diện tích lớn sau “bước" giá thuê tăng mạnh vào thời điểm hết dịch.

Không chỉ căn hộ chung cư, giá bán nhà ở xã hội tại Hà Nội cũng lập mặt bằng giá mới. Theo đó, dự án nhà ở xã hội tại ô đất HH-02A thuộc dự án Nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS làm chủ đầu tư được phê duyệt giá bán gần 20 triệu đồng/m2 và là một trong những dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô có giá bán cao nhất từ trước đến nay.

Việc chi phí xây dựng ngày càng tăng, đẩy giá nhà tăng cao gấp nhiều lần so với thu nhập của đa số người dân. Người dân có thu nhập thấp và trung bình ở các đô thị có rất ít khả năng tích lũy tiền để mua nhà.  Vì vậy, để sản phẩm nhà ở xã hội có hướng ra, sớm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người dân có thu nhập thấp, các chuyên gia đề xuất cần có chính sách phát triển loại hình nhà ở xã hội cho thuê.

Đề xuất xây nhà ở xã hội chỉ cho thuê

Theo TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, nhu cầu thuê nhà giá rẻ, gần chỗ làm việc, có tiện ích là rất lớn, đặc biệt với nhóm công nhân khu công nghiệp, người lao động có thu nhập thấp. Do đó, rất cần có chính sách phát triển nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê. Theo các chuyên gia, chính sách nhà ở xã hội cũng cần hỗ trợ nhóm khách hàng không có khả năng để vay mua nhà.

Mới đây, tại một diễn đàn bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) và nhiều chuyên gia cũng đề xuất phát triển nhà ở xã hội cho thuê thay vì chỉ tập trung xây dự án để bán. Các chuyên gia đề nghị tăng tỉ lệ phát triển nhà ở xã hội cho thuê lên 30%-40% bởi sự chênh lệch thu nhập đang khá lớn.

Phân tích kỹ hơn, vị chuyên gia cho rằng quan điểm của Đảng và Nhà nước là làm sao người dân đều có nhà ở, tuy nhiên tâm lý của đại bộ phận người Việt Nam đều muốn sở hữu nhà riêng. Trong khi đó nên phát triển theo hướng xây lên cho thuê thay vì mua bán do sẽ khó đảm bảo nhu cầu bởi sự chênh lệch thu nhập đang khá lớn.

Lấy ví dụ từ thực tiễn, Chủ tịch VNRea cho biết ở nhiều nước phát triển, trong đó nổi bật là nước Đức, nhà ở cho thuê là loại hình chính của đất nước này. Ở các nước, tăng tỉ trọng nhà ở cho thuê bằng cách thông qua các Quỹ tín thác bất động sản -REIT. Khi đầu tư vào kênh này, tài sản của người dân vẫn còn, lợi nhuận có thể thấp hơn một chút nhưng an toàn, bền vững.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội của chúng ta đang tồn tại vấn đề là chưa thiết kế trên tư duy cho thuê. Ông Ánh lấy ví dụ ở Đức chỉ hỗ trợ thuê nhà, không hỗ trợ người mua nhà.

Đồng thời, việc phát triển nhà ở xã hội và triển khai gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng, theo ông, chưa hiệu quả vì thực tế người có thu nhập thấp không đủ khả năng trả lãi vay. Ông Ánh ví dụ người mua được vay với lãi suất 7,5% một năm trong 5 năm theo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Nếu vay 500 triệu đồng, trung bình mỗi tháng họ phải trả cả gốc và lãi khoảng 11 triệu đồng. Kể cả được áp dụng lãi suất ưu đãi, việc vay mua nhà xã hội sẽ làm cuộc sống của họ càng khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả lãi vay.

“Tôi cho rằng cần quy định đối với nhà ở xã hội là 100% cho thuê, trong khi chúng ta chỉ cho phép 20% cho thuê”, ông Ánh nhấn mạnh.

Vấn đề thứ hai, theo ông Ánh là chưa có thống kê đối tượng nhà ở xã hội, cụ thể bán nhà cho ai? Thu nhập thực tế của họ bao nhiêu, phân phối thu nhập và khả năng chi trả của họ như thế nào?

Chuyên gia này cho rằng, nếu không nghiên cứu kỹ, chúng ta dễ gặp hệ lụy, bán không đến được đúng đối tượng, đối tượng không có khả năng mua, nếu để họ mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay.

Rủi ro nữa là bán nhà sai đối tượng. “Tôi không ngạc nhiên với việc người đi ô tô mua nhà, họ mới có tiền mua nhà ở xã hội. Còn việc làm dự án nhà ở thương mại, tất cả dựa trên quy hoạch. Tôi cho rằng đất gì không quan trọng bằng việc vị trí đó được quy hoạch làm nhà ở”, ông Ánh cho hay.

Hướng đi mới cho doanh nghiệp

Dưới góc độ về quy hoạch kiến trúc, KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho biết, xưa nay, mọi người nghĩ làm nhà ở xã hội để tiết kiệm chi phí là làm thấp tầng, thậm chí không có tầng hầm để tiết kiệm chi phí, bán được với giá rẻ.

“Tuy nhiên hiện nay, chúng ta phải thay đổi tư duy phân ra theo tầng đô thị. Làm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, có lẽ chúng ta phải học những người kinh doanh nhà trọ. Đó là vị trí phải gần xí nghiệp, nhà máy, có trường học”, ông Tùng nói.

Chuyên gia này đưa ra 3 kiến nghị, một là phát triển nhà ở xã hội phải do Nhà nước chủ đạo, doanh nghiệp đồng hành.

Hai là, phải thiết kế mẫu, để áp dụng được tất cả mọi nơi, nhà giống nhau, chỉ khác móng thôi, và cần thực tế, đầy đủ, thuận tiện cho đối tượng công nhân, người thu nhập thấp.

Ba là, trong quy hoạch, cần gắn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân bám vào các giao thông công cộng, từ đó sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề, giúp họ di chuyển thận tiện giữa chỗ làm và chỗ ở.

Ở góc độ doanh nghiệp xây dựng, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn xây dựng Hòa Bình, cho biết các thủ tục liên quan nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, duyệt phương án thiết kế, đối tượng mua, quy mô dự án, giá bán còn rất phức tạp. Ông Hải dẫn chứng trường hợp Hòa Bình đã làm việc với chủ đầu tư từ hai năm trước nhưng đến đầu năm nay mới "giải quyết tạm xong thủ tục" để triển khai, dù dự án đã có giấy phép đầu tư. Có những dự án quy mô hàng nghìn căn nhà xã hội nhưng thị trường không hấp thụ được do người dân không đủ điều kiện thụ hưởng.

"Xây xong dự án nhưng sản phẩm không tiêu thụ được, doanh nghiệp cũng không dám mạnh dạn đầu tư", ông Hải cho hay.

Về giải pháp thúc đẩy nhà ở vừa túi tiền, ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, kiến nghị cần có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở bình dân. Chuyên gia cũng đề xuất ban hành các tiêu chuẩn, quy trình, công nghệ mới cũng như thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền, góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng, giúp hạ giá nhà.

Còn ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa đánh giá, đề xuất cho thuê nhà ở xã hội là một tin vui cho các gia đình khó khăn, hoặc những vợ chồng trẻ có nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn. Song, từ đề xuất để đi được đến thực tế là một hành trình gian nan.

“Tỷ suất lợi nhuận thấp và khả năng đánh bóng thương hiệu kém là hai lý do khiến doanh nghiệp không muốn đổ vốn vào thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Vì vậy, muốn đề xuất này thành công, Chính phủ cần có chính sách mạnh mẽ, đột phá tập trung ưu tiên cho các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, các dự án nhà ở phù hợp với phần lớn người lao động” - ông Quang kiến nghị.

Xoay quanh đề xuất phát triển nhà ở xã hội theo hướng chỉ để cho thuê, trao đổi với báo chí, luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cũng nhận định, giải pháp này hợp lý nhưng không dễ để thực hiện vì Nhà nước phải bỏ ra một nguồn lực rất lớn.

“Tôi ủng hộ cho thuê nhà ở xã hội, bởi đây là giải pháp bắt buộc đối với một đất nước gần 100 triệu dân và mật độ dân số đứng hàng 15 thế giới. Nhưng muốn thế, trước hết cần tạo ra một hành lang rộng rãi để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, cũng như để người dân thấy rõ lợi ích khi thuê, chứ không nên để các quy định lạc hậu làm khó cả người dân lẫn doanh nghiệp” – luật sư Lê Thu Thảo nói và nhấn mạnh, tâm lý thuê nhà dài hạn Việt Nam chưa có, để người dân hào hứng thuê nhà tiếp tục là một bài toán khó.

Bởi lẽ, để cho thuê bền vững cần phải có pháp lý chuyển tiếp từ thuê sang mua. Điều này sẽ giúp người dân hào hứng, sống trong nhà thuê nhưng vẫn coi đấy là ngôi nhà của mình, ý thức giữ gìn tài sản, tránh những vấn đề vướng mắc thanh lý sau khi hết hạn hợp đồng thuê.

Hồng Quang