Kết thúc 12 tháng của năm 2017, BĐS nước nhà chứng kiến nhiều vận động tích cực về giá trị đóng góp vào nền kinh tế, niềm tin của người tiêu dùng lẫn sự thích ứng ngày càng chuyên nghiệp của DN. Thương Trường điểm lại một số sự kiện được coi là đáng chú ý trong làng địa ốc với những gam màu sáng – tối.
Đánh thuế người có nhiều nhà để chống đầu cơ
Tháng 8, Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế căn nhà thứ hai trở lên. Cơ sở của việc này là chưa có thuế tài sản hoặc thuế BĐS như thông lệ quốc tế (dù hiện nay có nhiều khoản thu liên quan đến BĐS thông qua các chính sách thuế, phí và lệ phí). Ở nhiều quốc gia, thuế tài sản được xem là loại thuế trực thu, đánh vào những tài sản cụ thể, nhất là nhà và đất.
Bên cạnh đó, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam liên tục tăng những năm gần đây, từ 1.400 USD năm 2013 lên 2.200 USD năm 2016 và dự báo tăng lên 3.400 USD đến năm 2020 nên dự kiến việc nắm giữ, đầu tư BĐS của người dân có xu hướng tăng. Bộ Tài chính đánh giá, việc nghiên cứu, ban hành Luật Thuế tài sản là cần thiết nhằm góp phần bình ổn thị trường BĐS, hạn chế đầu cơ và sử dụng lãng phí BĐS.
Bất chấp những quan điểm đồng tình ban đầu, đề xuất của Bộ Tài chính đã vấp phải sự phản ứng của giới kinh doanh BĐS, đặc biệt là các hiệp hội với lý do "thời điểm chưa phù hợp" hoặc "thị trường cần được hỗ trợ".
Tới tháng 11, UBND TP HCM có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng áp dụng mức thuế suất cao đối với BĐS thứ hai trở lên và các giao dịch trong lĩnh vực này trong vòng 1 năm. Việc này, một lần nữa, bị cho là không công bằng, theo ý kiến một số đại biểu quốc hội.
Cơn bão thanh tra
Tháng 5, Bộ Tài chính công bố danh sách 60 trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong giai đoạn từ 1.7.2014 đến 30.11.2016 (dẫn theo số liệu thống kê của Tổng cục Thuế). Trong đó, Hà Nội có 24 trường hợp, TP.HCM có 11 trường hợp.
Bộ Tài chính cho biết, có những trường hợp được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây trung tâm thương mại, văn phòng, nhà để bán, nhưng không thực hiện đấu giá theo quy định của Điều 18, Luật Đất đai 2013. Tại một số địa phương không thực hiện đầy đủ quy trình trong việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Do đó, Bộ Tài chính đề xuất thanh tra các dự án có dấu hiệu thực hiện không đúng mục đích đầu tư, vi phạm Luật Đất đai và xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát thị trường.
Ít lâu sau, Thanh tra Chính phủ công bố “Kết luận thanh tra về đầu tư xây dựng một số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị và quỹ đất, quỹ nhà để lại từ các dự án đầu tư phát triển khu đô thị của thành phố Hà Nội giai đoạn 2002-2014”. Những số liệu “sốc” như sau: tổng số tiền sai phạm được phát hiện lên tới hơn 1.562 tỷ đồng. Trong đó, 733 tỷ đồng số tiền sử dụng đất chưa nộp tại lô đất CT2 (KĐT Kim Văn - Kim Lũ); hơn 611 tỷ đồng do xác định các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư chưa đúng, chưa đủ và chưa nộp…
Chưa dừng lại, vệt xám trong ngành xây dựng còn xuất hiện trong kết luận vi phạm tại 7 dự án BT lớn trên địa bàn Hà Nội. Các dự án này “dính” trực tiếp tới những “siêu cường” như Bitexco (The Manor Central Park), Tasco (dự án Xuân Phương Foresa Villa), Cienco 5 (dự án Thanh Hà), Nam Cường (dự án Dương Nội), Gamuda Land Việt Nam (dự án Gamuda)…
Sức nóng lên cao vào quý IV với thông tin Công an Hà Nội đang thanh tra các sai phạm của Tập đoàn Mường Thanh và có thể truy tố DN này do hàng loạt sai phạm trong xây dựng. Đồng thời, cùng thời gian, là quyết định thanh tra các dự án trên bán đảo Sơn Trà; 9 dự án, mua, thuê 31 nhà công sản và dự án KĐT quốc tế Đa Phước (tất cả đều tại Đà Nẵng).
Condotel: Cung vượt cầu và rủi ro
Đây là đánh giá tổng kết của HoREA nêu trong báo cáo gửi tới Thủ tướng Chính phủ vào cuối tháng 12.2017.
Cụ thể, thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, serviced apartment, condotel, hometel, biệt thự trong khu du lịch) đang có sự phát triển rất mạnh, rất nhiều trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường, vì thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort.
Bên cạnh đó, việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm, nhưng không có biện pháp để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết nên đã tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Một vấn đề cần được Nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong hệ thống pháp luật mà Hiệp hội BĐS TP.HCM đã nhiều lần cảnh báo…
Thực tế đã chứng minh cho cảnh báo của HoREA. Đơn cử vụ tranh chấp tại dự án Bavico (Nha Trang) cho thấy rõ ràng khả năng chủ đầu tư không thể thực hiện được cam kết lợi nhuận, đồng thời ghi nhận sự “tắc trách” của chính quyền khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư sai lệch – gián tiếp tạo điều kiện cho DN hứa lèo với khách hàng.
Rủi ro pháp lý khi đầu tư condotel từng được Trưởng phòng Quản lý Bất động sản (Bộ Xây dựng) đề cập tới trong phát biểu: “Tôi chưa nhìn thấy bất cứ sổ đỏ nào của condotel”.
M&A BĐS và những cơn sóng ngầm
Trước hết, cần nhắc tới những thương vụ lớn của khối ngoại như: CapitaLand góp 90% cổ phần vào Công ty TNHH CapitaLand Thanh Niên (đơn vị sở hữu 0,8ha đất vàng tại Thảo Điền), Berjaya bán 70% cổ phần tại Công ty Berjaya Long Beach LLC Việt Nam; Hay ngoạn mục nhất là việc BIM Group chính thức hợp tác Aeon Mall, "sang tay" một phần khu đất 16,7ha tại Hà Đông để phát triển dự án Aeon Mall Hà Đông (Thương vụ này được đánh giá là pha "hạ cánh an toàn" của BIM tại dự án Bệnh viện quốc tế Hà Đông sau gần 10 năm vướng trong khâu đền bù).
Pha "hạ cánh an toàn" của BIM Group tại dự án Bệnh viện quốc tế Hà Đông sau gần 10 năm vướng trong khâu đền bù
Còn nhớ, Dự án Bệnh viện quốc tế Hà Đông do Công ty TNHH Đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long (BIM Group) làm chủ đầu tư. Dự án được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) cấp chứng nhận đầu tư từ tháng 6.2008, với diện tích 16,7ha trên địa bàn phường Dương Nội. Sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, tháng 9.2011, TP Hà Nội ra văn bản chấp thuận cho phép lập điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/500 và yêu cầu chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Tuy nhiên, dự án sau đó lại... dậm chân tại chỗ. Tháng 4.2014, dự án lọt tầm ngắm thanh tra và đứng trước nguy cơ bị đề nghị thu hồi do nhiều vi phạm liên quan tới quản lý, sử dụng đất, chậm tiến độ... May mắn thoát "cửa tử" và bị nhắc nhở, siêu dự án của BIM một lần nữa duy trì trạng thái "ngắc ngứ" ở khâu GPMB cho tới hồi giữa năm 2017.
BIM Group thành lập năm 1994 bởi ông Đoàn Quốc Việt – doanh nhân thành đạt tại Ba Lan. Hiện con trai ông Việt - Đoàn Quốc Huy là người điều hành chính tại BIM Group. Ở mảng BĐS, BIM Group tập trung đầu tư vào Quảng Ninh, Phú Quốc và Lào. Tại Phú Quốc, với lượng giải ngân thời gian tới vượt 300 triệu USD, BIM Group dồn lực phát triển dự án trọng điểm Khu phức hợp du lịch Phú Quốc Marina (155ha). Ở Quảng Ninh, BIM Group đang phát triển Halong Marina, chung cư GreenBay, quần thể Hạ Long Marine Plaza...
Tại địa bàn phía Nam, ghi nhận các thương vụ đáng chú ý sau: Novaland chi hơn 6.000 tỷ để thâu tóm và lập 8 công ty đầu tư BĐS; Phát Đạt bán The EverRich 2 và The EverRich 3, Quốc Cường Gia Lai thâu tóm dự án Sông Đà Riverside, An Gia Investment mua 5 block dự án Lacasa…
Những người khổng lồ xuất hiện
Đó là một số tên tuổi DN “mạnh bất ngờ” trong năm 2017 như: Văn Phú Invest; Hải Phát Invest hay đơn giản chỉ là những chủ đầu tư được chú ý bởi các pha “cứu rỗi” dự án “chết” một cách lặng lẽ như đại gia SACOM (với dự án 105 Chu Văn An, Hà Đông); hoặc trở về thành phố lớn (sau khi thành công bước đầu ở tỉnh lẻ) như Kosy Group.
Riêng với đại gia Sacom, từ sự kiện chào bán cổ phần riêng lẻ, tăng vốn điều lệ (tháng 8) đã cho thấy thấp thoáng bóng dáng của nhà băng Việt Á trong kế hoạch đổ bộ thị trường Hà Nội của DN chuyên thiết bị điện tại TP.HCM
Nếu Văn Phú Invest lên sàn, niêm yết theo công thức “tăng vốn gấp – tích tụ đất sạch nhờ BT” (bất chấp tai tiếng đầy rẫy), Hải Phát Invest tự “nâng tầm” bằng “cứu rỗi dự án/doanh nghiệp bên bờ vực thẳm” một cách tình cờ (nhưng giàu chiến thuật), thì Kosy Group lại tỏ ra khéo léo bằng đi từ xa tới gần. Tuy nhiên, chẳng hẹn mà gặp, 3 trường hợp này đều ít nhiều tham gia vào các dự án đầu tư theo hình thức BT, đối tác công tư (hoặc dưới dạng tương tự) với kết quả khác nhau.
Riêng với đại gia Sacom, từ sự kiện chào bán cổ phần riêng lẻ, tăng vốn điều lệ (tháng 8) đã cho thấy thấp thoáng bóng dáng của nhà băng Việt Á trong kế hoạch đổ bộ thị trường Hà Nội của DN chuyên thiết bị điện tại TP.HCM…
Năm 2018, sẽ là thời gian những ông lớn này cụ thể sức mạnh. VPI sẽ hấp dẫn tới đâu? Những Roman Plaza, The Phoenix Garden, Usilk City có thành công trọn vẹn? dự án hàng nghìn tỷ tại Hà Nội (mà Kosy nhắm tới) sẽ được triển khai, huy động vốn thế nào? Bức tranh hoạt động DN và vận động của thị trường địa ốc phía Bắc dự báo sẽ thêm náo nhiệt nhờ những người khổng lồ mới lớn này.
Nguyễn Cảnh