Từ đầu năm 2025, cùng với đà phục hồi của nền kinh tế, dòng vốn tín dụng đã bắt đầu chảy mạnh trở lại. Nhờ đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản tăng tốc triển khai dự án, góp phần tạo nên bức tranh thị trường sôi động hơn đáng kể so với hai năm trở lại đây.
Nhiều tín hiệu sáng nhưng chưa thể lạc quan sớm
Thị trường bất động sản đang phát đi những tín hiệu khởi sắc sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, ẩn sau những dấu hiệu tích cực ấy là hàng loạt thách thức hiện hữu, cho thấy hành trình phục hồi của thị trường địa ốc vẫn còn nhiều ngổn ngang.
Nửa cuối năm 2025 được xem là giai đoạn mang tính quyết định, là “phép thử sức bền” đối với cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư, trong bối cảnh dòng tiền dù đã quay lại nhưng vẫn chưa đồng đều.
Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh của Dat Xanh Services, thị trường đang bước vào giai đoạn “ra quân” mạnh mẽ sau chu kỳ tái cơ cấu sâu rộng. Hàng loạt dự án mới đang được triển khai trở lại hoặc tái xuất sau thời gian dài bị trì hoãn. Đây là tín hiệu cho thấy niềm tin phần nào đã được khôi phục, đặc biệt tại những doanh nghiệp có tiềm lực và chiến lược rõ ràng.
Dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường cả nước sẽ đón nhận khoảng 35 dự án mở bán. Miền Nam tiếp tục giữ vai trò đầu tàu với 18 dự án, trong khi miền Bắc có 7, miền Trung 8 và miền Tây là 2. Các sản phẩm tung ra thị trường cũng rất phong phú, từ nhà thấp tầng, căn hộ cao tầng cho đến shophouse.
Không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực, một số dự án còn hướng tới nhóm nhà đầu tư, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện hoặc đang được hưởng lợi từ điều chỉnh quy hoạch hành chính. Đáng chú ý, việc sáp nhập địa giới tại một số địa phương như TP.HCM, Khánh Hòa, Đà Nẵng… đang tạo ra các vùng động lực mới, kích thích nhu cầu nhà ở và đầu tư.
Tại miền Nam, DKRA Group dự báo nguồn cung nhà ở trong quý III năm nay có thể đạt khoảng 9.000 đến 11.000 căn, tập trung ở TP.HCM và Bình Dương. Căn hộ hạng A vẫn chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm thành phố, trong khi phân khúc hạng B và C đang chiếm lĩnh các khu đô thị vệ tinh, nơi có quỹ đất rộng và giá bán hợp lý hơn.
Bên cạnh yếu tố cung cầu, thị trường cũng đang đón nhận nhiều kỳ vọng đến từ môi trường chính sách. Một trong những cú hích đáng chú ý là mô hình chính quyền đô thị hai cấp chính thức đi vào vận hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2025.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng việc sáp nhập địa giới hành chính sẽ tạo ra các “siêu đô thị”, không chỉ nâng cao năng lực quản trị địa phương mà còn giúp tăng sức hút đầu tư, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Song song đó, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp, giúp cải thiện khả năng tiếp cận vốn của người dân. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 5, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tăng hơn 6,3% so với đầu năm.
Riêng lĩnh vực bất động sản ghi nhận mức tăng 7,49%, gần gấp đôi so với bình quân toàn ngành. Điều này cho thấy các ngân hàng đang phần nào cởi mở hơn trong việc giải ngân cho lĩnh vực từng bị siết chặt suốt một thời gian dài.
Nguồn vốn tín dụng được khơi thông đã tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp bất động sản nhanh chóng tái khởi động dự án, tái cấu trúc hoạt động kinh doanh và trở lại đường đua bán hàng. Số liệu từ Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho thấy, trong nửa đầu năm 2025, một số doanh nghiệp niêm yết như Nam Long, Hà Đô, Phát Đạt, Hodeco… đã đạt kết quả kinh doanh tích cực, chủ yếu nhờ bàn giao dự án đúng tiến độ và kịp thời nắm bắt cơ hội khi thị trường cải thiện.
Tuy vậy, sự phục hồi không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Các báo cáo tài chính quý II vừa công bố cho thấy phần lớn doanh thu và lợi nhuận vẫn tập trung vào nhóm doanh nghiệp đầu ngành. Trong khi đó, các công ty vừa và nhỏ vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng, xoay xở dòng tiền và hoàn thiện pháp lý dự án. Sự phân hóa ngày càng rõ nét không chỉ trong khả năng bán hàng mà còn ở sức chống chịu trước biến động thị trường.
Điều này đặt ra yêu cầu cấp bách cho doanh nghiệp trong việc tái định vị chiến lược, nâng cao chất lượng sản phẩm, đồng thời chủ động thích nghi với các chính sách mới và biến động vĩ mô. Bởi nếu không đủ năng lực vượt qua “phép thử” nửa cuối năm, nhiều doanh nghiệp có thể tiếp tục bị loại khỏi cuộc chơi vốn ngày càng khốc liệt.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản tăng tốc triển khai dự án, góp phần tạo nên bức tranh thị trường sôi động hơn đáng kể so với hai năm trở lại đây.
Mối lo phía sau những tín hiệu hồi phục
Dù thị trường bất động sản đang cho thấy dấu hiệu khởi sắc, phần lớn chuyên gia vẫn giữ quan điểm thận trọng, cho rằng nửa cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn bản lề, nơi những tồn tại âm ỉ suốt thời gian qua bắt đầu bộc lộ rõ rệt.
Trước hết, giá bất động sản vẫn ở mức cao trong khi thu nhập người dân chưa phục hồi tương xứng, dẫn đến sức cầu thực tế còn yếu. Tâm lý e ngại sau cuộc khủng hoảng giai đoạn 2022–2023 vẫn hiện hữu trên diện rộng.
Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc phân tích của Công ty FIDT nhận xét rằng tốc độ tăng giá nhà đang vượt xa tốc độ tăng thu nhập, khiến tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án duy trì ở mức thấp và kéo theo áp lực xoay vòng vốn đè nặng lên vai doanh nghiệp.
Thêm vào đó, chi phí đầu vào đang leo thang. Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy giá các loại vật liệu xây dựng thiết yếu như xi măng, thép, cát, đá đã tăng từ 20 đến 40 phần trăm kể từ giữa năm 2024. Trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng về tài chính, bài toán đặt ra cho các chủ đầu tư là phải nâng giá bán để bảo toàn lợi nhuận hoặc chấp nhận mức biên lợi nhuận thấp hơn.
Một yếu tố khác đang tác động mạnh đến thị trường là các quy định pháp lý mới. Dù tạo ra khung hành lang rõ ràng và minh bạch hơn, các chính sách này cũng kéo theo nhiều chi phí phát sinh.
Đơn cử, Luật Đất đai 2024 đã khiến bảng giá đất tại nhiều địa phương bị đẩy lên gần bằng giá thị trường. Việc chi phí thuê đất và giá vốn tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm, khiến doanh nghiệp bất động sản mất dần lợi thế cạnh tranh.
Trong bối cảnh thị trường còn đang phục hồi, nhiều doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc toàn diện: thu hẹp danh mục đầu tư, tập trung vào các dự án đang triển khai, cắt giảm quỹ đất hoặc chuyển nhượng tài sản nhằm giảm nhẹ gánh nặng tài chính. Theo các chuyên gia, nhiệm vụ sống còn trong giai đoạn này là duy trì được thanh khoản mà vẫn đảm bảo được biên lợi nhuận, giữa lúc chi phí đầu vào ngày một phình to.
Một số cái tên được dự báo sẽ gặp thách thức trong thời gian tới như Khang Điền, An Gia, Đất Xanh do không có nguồn cung dự án mới để bàn giao, hoặc đã ghi nhận doanh thu cao trong nửa đầu năm và đang đối mặt với sự chững lại. Các doanh nghiệp này sẽ phải sớm đưa hàng mới ra thị trường, đồng thời điều chỉnh chính sách bán hàng như kéo giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu hoặc tặng quà để kích cầu.
Tóm lại, bất động sản đang bước vào một giai đoạn nhiều kỳ vọng nhưng cũng đầy rẫy cạm bẫy. Dòng vốn tín dụng được cải thiện, chính sách vĩ mô đang hỗ trợ và tâm lý nhà đầu tư có phần tích cực là những yếu tố giúp thị trường duy trì được nhịp đập. Tuy nhiên, phía sau đó là loạt rào cản: giá đất tăng đột biến, chi phí đầu vào leo thang, pháp lý thay đổi chóng mặt và sức mua chưa hồi phục.
Trong tình thế như vậy, doanh nghiệp cần hành động thận trọng nhưng không được chậm trễ. Việc “đạp phanh” quá lâu sẽ khiến đánh mất cơ hội, còn “nhấn ga” quá sớm khi chưa đủ lực sẽ dễ dẫn đến hụt hơi. Nửa cuối năm 2025 sẽ là liều thuốc thử thực sự cho năng lực tài chính, khả năng thích nghi và chiến lược phát triển của từng doanh nghiệp trên một đường đua vốn chưa bao giờ bớt khốc liệt.
Quang Anh