Khả năng trả nợ thể hiện qua nguồn tiền và tỷ lệ bao phủ nợ của các doanh nghiệp được VIS Rating đánh giá vẫn ở mức yếu. Theo đó, tỷ lệ Nợ/EBITDA đạt 8,7 lần trong 2023 từ mức 7 lần năm 2022 do tốc độ tăng trưởng nợ vượt quá tốc độ tăng trưởng lợi nhuận. Tỷ lệ Nợ ngắn hạn/tổng nợ năm 2023 đạt 45%, cao nhất trong 5 năm qua.
Dự báo tích cực về doanh số và dòng tiền
Mới đây, Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) vừa công bố báo cáo về triển vọng của ngành bất động sản nhà ở, cho thấy sự kỳ vọng vào sự phát triển nhanh chóng và thận trọng hơn trong tương lai gần, nhờ vào các điều chỉnh luật mới liên quan đến lĩnh vực này. Các biện pháp mới này dự kiến sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các dự án nhà ở, đồng thời tăng cường tâm lý mua nhà của người dân thông qua việc thúc đẩy môi trường lãi suất thấp và sự phát triển của hạ tầng giao thông.
Theo báo cáo của VIS Rating, các thay đổi luật pháp sẽ hỗ trợ cho việc phê duyệt pháp lý cần thiết để thương mại hóa các dự án mới, hướng dẫn các chủ đầu tư phát triển dự án một cách cẩn trọng, và cải thiện nguồn cung nhà mới để đáp ứng nhu cầu thị trường. Đặc biệt, việc cấp phép cho các dự án nhà ở xã hội và giấy phép xây dựng đã có dấu hiệu tăng lên kể từ nửa cuối năm 2023.
Nguồn thu từ trả trước của khách hàng và dòng tiền hoạt động của các chủ đầu tư niêm yết bắt đầu có tín hiệu phục hồi trong quý IV/2023 và sẽ tiếp tục cải thiện trong 2024.
Cùng với đó, đó, các nỗ lực hiện nay nhằm cải thiện hạ tầng giao thông và giảm chi phí tài chính sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mua nhà và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch mới. Một số dự án hạ tầng giao thông quan trọng như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP HCM, các dự án thành phần cao tốc Bắc - Nam dự kiến hoàn thành giai đoạn 2023 - 2025 sẽ cải thiện đáng kể kết nối giao thông giữa các thành phố lớn và khu vực ngoại thành.
Hạ tầng giao thông phát triển, cùng với môi trường lãi suất thấp sẽ cải thiện tâm lý người mua nhà, kích thích nhu cầu và thúc đẩy giao dịch mới.
VIS Rating cũng dự đoán rằng doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ được cải thiện, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở giá hợp lý ở các thành phố lớn. Theo báo cáo, môi trường kinh doanh cải thiện sẽ thúc đẩy sự phục hồi giao dịch nhà ở, đặc biệt ở thành phố lớn. Điều này giúp các chủ đầu tư dự án nhà giá hợp lý có doanh số bán hàng và dòng tiền tốt hơn vào năm 2024.
“Chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng trong giao dịch nhà ở tại các thành phố lớn kể từ quý IV năm ngoái sẽ tiếp tục trong năm 2024. Trong khi nhu cầu đối với các phân khúc có tính đầu cơ như bất động sản siêu sang hoặc bất động sản chỉ để đầu tư sẽ vẫn ở mức thấp”, báo cáo chỉ ra.
Khả năng trả nợ của doanh nghiệp BĐS vẫn ở mức yếu
Tuy nhiên, báo cáo cũng lưu ý rằng, khả năng trả nợ của các công ty bất động sản vẫn ở mức yếu, ngay cả khi dòng tiền được cải thiện. Tình trạng nợ đến hạn lớn và tốc độ tăng trưởng nợ vượt quá tốc độ tăng trưởng lợi nhuận đã tạo ra một tình hình không lạnh không nóng trong ngành này.
Nguồn tiền mặt và tỷ lệ bao phủ nợ vẫn ở mức yếu. (Nguồn: VIS Rating).
Cụ thể, theo VIS Rating, khả năng trả nợ thể hiện qua nguồn tiền và tỷ lệ bao phủ nợ của các doanh nghiệp được VIS Rating đánh giá vẫn ở mức yếu. Theo đó, tỷ lệ Nợ/EBITDA đạt 8,7 lần trong 2023 từ mức 7 lần năm 2022 do tốc độ tăng trưởng nợ vượt quá tốc độ tăng trưởng lợi nhuận. Tỷ lệ Nợ ngắn hạn/tổng nợ năm 2023 đạt 45%, cao nhất trong 5 năm qua.
Bên cạnh đó, khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2024 - mức cao nhất trong 5 năm qua, gây rủi ro tái cấp vốn cho các chủ đầu tư. VIS Rating dự báo, các chủ đầu tư vướng vấn đề pháp lý và/hoặc thực hiện các dự án có tính đầu cơ sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiếu và dòng tiền yếu. Do đó, đây là những công ty cần tái cấp vốn nhiều nhất.
Đòn bẩy vẫn ở mức cao khi tốc độ tăng trưởng nợ vượt tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tỉ trọng nợ ngắn hạn cao. (Nguồn: VIS Rating).
Nhóm nghiên cứu của VIS Rating cho rằng, khả năng tiếp cận tín dụng và thị trường vốn cải thiện có thể giúp giảm bớt rủi ro trong việc tái cấp vốn. Căng thẳng thanh khoản đã giảm từ nửa cuối năm 2022 và tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản đã tăng đáng kể, cũng như phát hành trái phiếu bất động sản đã bắt đầu phục hồi.
VIS Rating cho hay, căng thẳng thanh khoản mà các chủ đầu tư đối mặt từ quý IV/2022 đã giảm bớt. Tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản đã tăng đáng kể, ở mức 28% trong 2023, và sẽ tiếp tục tăng vào năm 2024 để hỗ trợ nhu cầu vốn và thanh khoản cho chủ đầu tư.
Phát hành trái phiếu bất động sản cũng bắt đầu phục hồi từ nửa cuối 2023, trong bối cảnh tâm lý thị trường cải thiện và lãi suất thấp.
Sự phục hồi trong định giá thị trường chứng khoán cũng sẽ hỗ trợ việc huy động vốn cho các chủ đầu tư để mở rộng kinh doanh. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài gia tăng hoạt động M&A cũng sẽ giúp nhiều chủ đầu tư cải thiện thanh khoản.
Hồng Quang