Theo nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong những năm gần đây cho thấy, dòng căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã biến mất hoàn toàn và khả năng rất cao là sẽ không xuất hiện trở lại tại hai đô thị lớn Hà Nội và TP.HCM.
Theo thống kê của VARS, giai đoạn 2018 – 2023, hai đô thị trên đối mặt với thực tế khan hiếm nguồn cung nhà ở. Không chỉ khan hiếm nguồn cung, trong lượng cung ít ỏi được tung ra thị trường thì lại mất cân đối trầm trọng khi cán cân lệch hẳn về phía căn hộ chung cư hạng sang, cao cấp. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân liên tục sụt giảm. Đến năm 2021, nhà ở bình dân chính thức “vắng bóng” tại TP.HCM và biến mất tại Hà Nội vào năm 2023.
Tại thị trường Hà Nội, trước khi biến mất, tỷ trọng nhà ở bình dân đã suy giảm từ từ. Cụ thể, năm 2018, nhà ở bình dân mở bán mới tại Hà Nội đạt mức 35%, đến năm 2019, giảm xuống 20% và chỉ còn 12% vào năm 2020. Nguồn cung nhà ở bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm chỉ còn khoảng 4% vào các năm 2021, 2022, và biến mất trong năm 2024.
Tại TP.HCM, kể từ 2018, tỷ trọng nhà ở bình dân giảm mạnh. Nếu năm 2018, nhà ở bình dân tại TP.HCM còn chiếm 20% thì đến năm 2020 chỉ còn 0,5% và biến mất hoàn toàn vào năm 2021.
Dòng căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 không còn xuất hiện tại các đô thị lớn.
Theo Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra nguyên nhân dẫn đến tình trạng này tại Hà Nội và TP.HCM.
Theo Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, khó có thể “xuất hiện” nhà ở bình dân tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay". Trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở bình dân được triển khai, các dự án bất động sản đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.
Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính cho rằng nguyên nhân khiến nhà ở bình dân không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở bình dân, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành.
Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ. Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.
Mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở bình dân nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.
Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết sở dĩ nhà ở bình dân vắng bóng là do giá bất động sản liên tục tăng cao. Giá bất động thiết lập mặt bằng cao do các yếu tố cấu thành như chi phí giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư, chi phí phát sinh trong quá trình phát triển dự án tạo nên áp lực tăng giá. Nguồn cung khan hiếm khiến các dự án mới có giá mở trung bình là trên 60 triệu đồng/m2 nhưng mức hấp thụ vẫn khá. Đà tăng giá vẫn chưa dừng lại khiến giấc mơ an cư của người thu nhập thấp ngày càng khó khăn.
Liên quan đến vấn đề này, mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất, ưu tiên thí điểm với các doanh nghiệp đã nhận chuyển quyền hoặc sở hữu quỹ đất làm nhà ở thương mại vừa túi tiền, phù hợp với điều kiện kinh tế địa phương. Ông nhận định, việc này sẽ giúp cân đối lại thị trường vốn đang nghiêng về phân khúc cao cấp, thúc đẩy sự phát triển bền vững.
Cũng theo ông Châu, dự thảo quy định,các dự án thí điểm phải nằm ở khu vực đô thị, không thuộc diện thu hồi đất, và diện tích đất ở tăng thêm tối đa 30% so với hiện trạng, dựa trên quy hoạch tỉnh đến năm 2030. Điều này sẽ ngăn chặn tình trạng lợi dụng Nghị quyết để thu gom đất nông nghiệp hoặc chuyển đổi đất lúa không phù hợp, vì Luật Đất đai 2024 đã quy định chặt chẽ việc bảo vệ đất lúa, đảm bảo an ninh lương thực.
Việc thí điểm này nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn cung bất động sản trong bối cảnh giá cả leo thang, một phần do hạn chế trong việc tiếp cận đất đai. Danh mục khu đất thí điểm chuyển đổi sẽ do UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp phê duyệt. Ngoài các đề xuất từ cấp có thẩm quyền, ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị bổ sung tiêu chí cho phép nhà đầu tư đề xuất thêm khu đất vào danh mục này.
Thiên An