Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu hồi phục sau giai đoạn ảm đạm, với nhiều dự án bung hàng và tỷ lệ hấp thụ cải thiện. Tuy nhiên, một thực tế đáng lo ngại là đến giữa năm 2025 vẫn còn gần 30 doanh nghiệp bất động sản có tỷ trọng nợ vay trên tổng tài sản cao hơn mức trung bình ngành. Điều này tiềm ẩn nguy cơ mất cân đối tài chính, đặc biệt khi áp lực đáo hạn và chi phí vốn ngày càng lớn.
Doanh nghiệp địa ốc ôm nợ hàng trăm nghìn tỷ
Theo thống kê, tổng dư nợ vay của 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đạt gần 323.000 tỷ đồng tính đến ngày 30/6/2025, tăng gần 14% so với đầu năm. Đáng chú ý, có 42 doanh nghiệp ghi nhận mức tăng nợ vay mạnh chỉ sau nửa năm.
Trường hợp điển hình là Novaland (NVL). Dù tổng nợ vay gần như không đổi so với đầu năm, duy trì mức gần 62.000 tỷ đồng, nhưng chỉ riêng số nợ đáo hạn trong 12 tháng tới đã lên tới 32.000 tỷ đồng. Trong cơ cấu vay nợ hơn 61.800 tỷ đồng, trái phiếu chiếm gần 49%, tín dụng ngân hàng khoảng 34% và vay từ đối tác khoảng 17%.
Ban lãnh đạo Novaland thừa nhận công ty chưa đủ năng lực tài chính để thanh toán tức thì, phần lớn nghĩa vụ nợ sẽ được xử lý từ cuối 2026–2027. Doanh nghiệp đã xây dựng lộ trình trả nợ theo từng nhóm và dự kiến thanh toán phần lớn trong 3 năm tới, song rủi ro tái cơ cấu vẫn hiện hữu.
Tổng nợ của Novaland vẫn không có nhiều thay đổi
Tương tự, tại Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), dư nợ vay hiện đã vượt 26.000 tỷ đồng, tăng gấp 2,6 lần so với đầu năm. Trong đó, dư nợ dài hạn chiếm áp đảo, từ mức 8.700 tỷ đồng lên 24.100 tỷ đồng, tương đương 96% tổng nợ vay.
Becamex IDC (BCM) cũng là cái tên đáng chú ý, khi tính đến 30/6, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp này đạt 35.878 tỷ đồng. Trong đó, vay tài chính ngắn hạn tăng 18% lên 9.963 tỷ đồng, còn vay dài hạn giảm 18% về mức 12.369 tỷ đồng. Thành phần chủ yếu trong cơ cấu vay là dư nợ trái phiếu: 2.792 tỷ đồng trái phiếu dài hạn đến hạn trả và 9.279 tỷ đồng trái phiếu dài hạn.
Ở nhóm doanh nghiệp quy mô vừa, Khang Điền (KDH) có tổng tài sản 31.251 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm tới 74%, tương đương hơn 23.000 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả đạt 11.544 tỷ đồng, trong đó nợ vay chiếm 79%. Riêng trong quý II/2025, Khang Điền đã vay thêm 1.250 tỷ đồng từ VietinBank để triển khai dự án Khu dân cư Phong Phú 2, thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại xã Bình Hưng, TP.HCM. Đáng chú ý, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đến cuối quý II chỉ còn 381 tỷ đồng, giảm hơn 1.500 tỷ đồng so với đầu năm, cho thấy áp lực dòng tiền lớn.
Nam Long (NLG) cũng ghi nhận sự sụt giảm về tài sản. Tổng tài sản cuối quý II/2025 còn 28.214 tỷ đồng, giảm 7% so với đầu năm, chủ yếu do tiền và tương đương tiền giảm 35% còn 3.515 tỷ đồng. Hàng tồn kho chiếm 63,4% tổng tài sản với giá trị 17.902 tỷ đồng. Về nguồn vốn, tổng nợ phải trả đạt 13.995 tỷ đồng, trong đó nợ vay tài chính gần như đi ngang ở mức 6.851 tỷ đồng. Cấu trúc vay có sự dịch chuyển: vay ngắn hạn giảm gần 50% còn 1.491 tỷ đồng, nhưng vay dài hạn tăng 34% lên 5.359,5 tỷ đồng.
Nhiều doanh nghiệp có tỷ trọng nợ vay vượt mức trung bình ngành
Qua thống kê, hiện có 28 doanh nghiệp bất động sản có tỷ trọng nợ vay trên tổng tài sản cao hơn mức trung bình ngành. Dẫn đầu là CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) với tỷ lệ nợ vay chiếm 57,2% tổng tài sản. Kế đến là Vinaconex ITC (VCR) với 46,8%, Văn Phú – Invest (VPI) với 46,7%, Kosy (KOS) với 42,4%.
Nhóm doanh nghiệp quy mô lớn cũng nằm trong danh sách này, như Becamex IDC với 39% tổng tài sản là nợ vay, Kinh Bắc (KBC) với 37,1%, Becamex TDC (TDC) với 36,7% và CIC Group (CKG) với 35,8%. Những con số này cho thấy mức độ phụ thuộc đáng kể vào vốn vay, khiến doanh nghiệp đối mặt rủi ro mất cân đối tài chính nếu thị trường hoặc chính sách tiền tệ biến động bất lợi.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản có tỷ trọng nợ vay đáng lo ngại
Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh lãi suất chưa thực sự hạ nhiệt, thị trường vốn còn thắt chặt, việc nhiều doanh nghiệp bất động sản duy trì tỷ lệ vay nợ cao sẽ là thách thức lớn. Các công ty buộc phải tái cấu trúc, giãn nợ hoặc tìm nguồn vốn mới để cân đối dòng tiền, trong khi sức hấp thụ sản phẩm trên thị trường chưa trở lại trạng thái bùng nổ như giai đoạn trước 2022.
Từ việc gia tăng nợ vay cho thấy, dù thị trường bất động sản đã thoát khỏi giai đoạn trầm lắng, ghi nhận những tín hiệu hồi phục, nhưng bức tranh tài chính của nhiều doanh nghiệp vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro. Hàng loạt khoản vay hàng chục nghìn tỷ đồng sắp đến hạn, cộng với tỷ trọng nợ vay cao vượt trung bình ngành, khiến gần 30 doanh nghiệp đối diện nguy cơ mất cân đối tài chính. Điều này cho thấy, triển vọng thị trường bất động sản thời gian tới không chỉ phụ thuộc vào sức cầu mà còn nằm ở khả năng xử lý nợ vay và quản trị dòng vốn của chính các chủ đầu tư.
Lê Phong