Thị trường căn hộ Hà Nội đang xuất hiện một nghịch lý ngày càng rõ rệt: giá bán tăng nhanh và liên tục lập mặt bằng mới, trong khi giá thuê gần như không biến động. Điều này khiến lợi suất cho thuê giảm mạnh, chỉ còn quanh 2–3%/năm, thấp hơn cả lãi suất ngân hàng và làm suy giảm đáng kể sức hấp dẫn của dòng tiền đầu tư căn hộ.
Giá thuê không theo kịp giá mua, lợi suất rơi xuống mức 2–3%
Trong hơn một năm qua, giá bán chung cư tại Hà Nội tăng mạnh ở hầu hết các phân khúc, từ bình dân đến cao cấp. Tuy nhiên, giá thuê lại đứng yên hoặc chỉ nhích nhẹ, không tương xứng với giá bán.
Đơn cử tại HH Linh Đàm (Hoàng Mai), căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, khoảng 70m2 đang được giao dịch quanh mức 4,5 tỷ đồng. Thế nhưng, giá thuê chỉ từ 8 - 9 triệu đồng/tháng với căn đầy đủ đồ, còn căn không đồ chỉ khoảng 7 triệu đồng/tháng.
Tương tự, các căn 2 phòng ngủ ở chung cư Định Công giá bán 4,5–5 tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ quanh 9 - 9,5 triệu đồng/tháng. Căn hộ 70m2 tại Kim Văn - Kim Lũ đang chào bán gần 5 tỷ đồng nhưng giá thuê phổ biến chỉ 8,5 - 9 triệu đồng/tháng.
Ở phân khúc trung và cao cấp, tình hình cũng tương tự. Căn 2 phòng ngủ tại Discovery Central có giá khoảng 10 tỷ đồng, nhưng giá thuê phổ biến là 18 - 19 triệu đồng/tháng. Căn 1 phòng ngủ diện tích 55m2 giá gần 7 tỷ đồng chỉ đạt mức thuê 13 - 14 triệu đồng/tháng. Một dự án hạng sang cùng khu vực ghi nhận căn 2 phòng ngủ giá tới 15 tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ 24 - 26 triệu đồng/tháng.
Giá bán tăng nhanh khiến giá thuê không theo kịp (Ảnh minh họa)
Tại The Matrix One, căn 3 phòng ngủ giá khoảng 18 tỷ đồng cho thuê 28 - 30 triệu đồng/tháng. Ở dự án Sudico, căn 3 ngủ giá hơn 9 tỷ đồng chỉ cho thuê 13- 14 triệu đồng/tháng, còn căn 2 ngủ giá 6,5 - 7 tỷ đồng (70m2) chỉ cho thuê khoảng 8 triệu đồng/tháng.
Điểm chung trên toàn thị trường là giá thuê gần như không tăng trong suốt 12 tháng qua, trong khi giá bán leo thang liên tục. Điều này kéo lợi suất cho thuê xuống mức rất thấp, chỉ còn khoảng 2 - 3%. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội đã giảm về mức 3%/năm dù giá bán vẫn tăng mạnh, cho thấy sự lệch pha rõ rệt giữa giá thuê và giá mua.
Rủi ro ngày càng lộ diện khi lợi suất cho thuê lao dốc
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, việc giá bán tăng nhanh trong khi giá thuê đi ngang khiến lợi suất cho thuê rơi từ mức hơn 5%/năm giai đoạn trước xuống còn khoảng 3% hoặc thấp hơn. Điều này làm giảm sức hút của việc mua căn hộ để khai thác cho thuê và phản ánh dấu hiệu lệch pha trong dòng vốn đầu tư.
Nguyên nhân chính nằm ở sự mất cân đối nguồn cung: thị trường chủ yếu xuất hiện sản phẩm trung và cao cấp với giá bán cao, trong khi nhu cầu thuê lại tập trung ở phân khúc thu nhập trung bình. Cùng với đó, nhiều nhà đầu tư hướng tới kỳ vọng tăng giá bán hơn là khai thác dòng tiền cho thuê, đẩy thị trường vào trạng thái “đầu cơ vốn”.
Nhu cầu thuê tuy luôn hiện hữu, nhưng phải cạnh tranh với các lựa chọn chi phí thấp hơn như căn hộ mini, nhà trọ chất lượng mới, hoặc di chuyển xa hơn sang vùng ven. Điều này khiến giá thuê ở trung tâm rất khó tăng tương xứng với giá bán.
Ông Nguyễn Quốc Anh cảnh báo, lợi suất cho thuê giảm sâu sẽ làm dòng tiền đầu tư dài hạn suy yếu. Khi lợi nhuận cho thuê không còn hấp dẫn, trong khi giá bán tăng quá nhanh, nhà đầu tư có thể rút dòng vốn khỏi thị trường căn hộ để chuyển sang đất nền ven đô, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc chứng khoán. Thanh khoản thị trường theo đó có nguy cơ giảm tốc, dẫn tới tình trạng “đứng giá kéo dài”, tín hiệu thiếu bền vững đối với thị trường chung cư Hà Nội.
Lê Phong