Trên thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, ngay cả nhóm người có thu nhập cao cũng gặp không ít trở ngại.
Nhóm thu nhập cao nhất cũng khó mua nhà thành phố
Theo báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khả năng chi trả nhà ở của người Việt đang giảm mạnh trong vài năm qua, đến mức nhóm dân số có thu nhập cao nhất tại Việt Nam (nhóm 5, chiếm 20% dân số) theo phân loại của Tổng cục Thống kê, cũng không thể mua nhà, nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá một phần ba thu nhập.
Khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy, nhóm lao động có thu nhập bình quân hàng tháng cao nhất xếp theo khu vực là Bình Dương (18,4 triệu đồng), Hà Nội (14,5 triệu đồng), Đồng Nai (13,9 triệu đồng), Đà Nẵng (13,8 triệu đồng) và TP HCM (13,3 triệu đồng).
Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.
Kết quả tính toán từ Hội Môi giới cho thấy, nếu một hộ gia đình tại Hà Nội có 2 lao động chính đều thuộc nhóm 5. Tổng thu nhập bình quân sẽ tầm 30 triệu đồng mỗi tháng (tương đương 360 triệu đồng mỗi năm). Áp dụng quy tắc chi phí mua nhà ở không vượt quá một phần ba thu nhập, tối đa mỗi tháng gia đình này chỉ bỏ ra được 6,7 triệu đồng để mua nhà (tương đương 80 triệu đồng).
Hiện nay giá bán chung cư tại Hà Nội và TP HCM từ 40-70 triệu đồng mỗi m2, xét trên mức trung bình 58 triệu đồng mỗi m2, một căn hộ 60 m2 sẽ có giá 3,5 tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà (2,4 tỷ đồng) lãi suất 8% trong 20 năm, chi phí trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng (tương ứng 300 triệu đồng mỗi năm), vượt xa mức chi trả tối đa tính trên thu nhập và gần như không thể mua nhà.
"Nếu nhóm có thu nhập cao nhất cả nước còn gặp khó khăn thì các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội", Vars cho hay.
Giá bất động sản tăng nhanh khiến khả năng chi trả nhà ở tại Việt Nam đang giảm mạnh.
Theo VARS, giá bất động sản tại các đô thị lớn vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, nay lại tăng nhanh, gấp nhiều lần tốc độ gia tăng thu nhập.
Đáng nói, nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Mặc dù nhu cầu ở phân khúc này rất lớn nhưng nhà vừa túi tiền mới là nhu cầu chính của thị trường. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến đa số người dân, kể cả nhóm thu nhập cao nhất, cũng không có lựa chọn phù hợp.
Chưa kể, một trong những lý do chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt là hành vi đầu cơ của một nhóm đối tượng trên thị trường.
Một yếu tố khác ít được đề cập nhưng có ảnh hưởng lớn, theo VARS, là chi phí tài chính. Dù lãi suất đã giảm, người vay mua nhà tại Việt Nam vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên.
Chi phí tài chính, cùng với chi phí đầu tư, chi phí đất đai đang liên tục tăng cao đồng thời cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản và trực tiếp làm tăng giá nhà.
Khi nhóm có thu nhập cao nhất cũng gặp khó, thì các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội. Nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân không được đáp ứng, không chỉ gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống an sinh xã hội mà còn dẫn đến sự bất ổn dài hạn cho thị trường bất động sản và tạo hệ lụy rủi ro kinh tế vĩ mô.
Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cũng cho rằng giá bán bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng so với thế giới với tỷ lệ 59% sau 5 năm. Tỷ lệ cao hơn cả Mỹ (54%), Australia (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%)...
Theo chuyên gia này, so sánh lương trung bình và giá nhà từ xưa đến nay, có thể thấy người trẻ Việt Nam luôn gặp khó khăn trong việc tự mua nhà. Tính toán của nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy với giá nhà và thu nhập bình quân năm 2004, thế hệ 7X mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư rộng 60 m2 với giá khoảng 600 triệu đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%.
Sau 10 năm, đến 2014, thế hệ 8X cũng cần 22,7 năm thu nhập để mua một căn hộ tương tự. Giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỷ đồng, trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%.
Đến nay, thế hệ 9X cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên với giá 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%.
"Tuy số năm thu nhập và lãi suất đã giảm dần theo thời gian nhưng nhìn chung, người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực trong thời gian dài mới có thể tự sở hữu nhà", ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá.
Giá bất động sản liên tục tăng mạnh ở Hà Nội, TP.HCM và các thành phố lớn.
Giá bất động sản tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân
Để giải quyết bài toán giá nhà, đồng thời thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập, VARS cho rằng trong dài hạn, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, Chính phủ cần tiếp tục cải thiện hạ tầng kết nối, nhân rộng mô hình TOD - phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng.
Theo VARS, nếu các khu dân cư, thương mại và dịch vụ được xây dựng xung quanh các trục giao thông công cộng như tàu, metro, xe bus nhanh, hạ tầng kết nối được cải thiện, người dân có thể đi làm, tiếp cận các tiện ích từ khoảng cách rất xa trong thời gian rất ngắn với chất lượng cuộc sống được nâng cao.
"Người mua nhà chắc chắn sẽ sẵn sàng di chuyển sang các khu vực vùng ven, nơi doanh nghiệp có thể phát triển các dự án có mức giá thấp hơn. Khi nguồn cung đủ lớn và phù hợp, giá nhà theo đó sẽ được điều chỉnh về mức 'cân bằng' của cán cân cung - cầu thực", VARS nêu quan điểm.
PV(T/H)