Giải pháp rút ngắn thời gian thực hiện dự án nhà ở xã hội

Để đạt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, các doanh nghiệp bất động sản đề xuất hàng loạt giải pháp "cởi trói" về chính sách, bao gồm giao đất không đấu thầu, chỉ định thầu và rút ngắn thủ tục phê duyệt.

Thí điểm giao đất không qua đấu thầu

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (hội nghị), nhiều doanh nghiệp đã đưa ra kiến nghị nhằm đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội, trong đó có chỉ định thầu.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội (NƠXH) ngày càng tăng cao, việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng và giảm thiểu các rào cản pháp lý đang trở thành yêu cầu cấp thiết. Đại diện Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị (UDIC) cho biết, cuối năm 2024, UDIC đã khởi công các dự án NƠXH như Khu đô thị mới Hạ Đình, Thanh Trì, Hà Nội với tiến độ rút ngắn còn 24 tháng thay vì 36 tháng theo kế hoạch. Tuy nhiên, qua thực tiễn triển khai, UDIC nhận thấy nhiều vướng mắc cần được tháo gỡ, đặc biệt là vấn đề quỹ đất và thủ tục phê duyệt dự án.

Theo UDIC, vấn đề đầu tiên và lớn nhất là quỹ đất dành cho NƠXH còn thiếu và chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Hiện nay, việc bố trí quỹ đất cho các dự án NƠXH không chỉ ít ỏi mà còn phân bố không đồng đều, dẫn đến khó khăn trong việc triển khai các dự án quy mô lớn. Thêm vào đó, thủ tục và quy trình phê duyệt dự án còn kéo dài, gây chậm trễ tiến độ và tăng chi phí đầu tư.

Vấn đề thứ hai liên quan đến cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư. Hiện tại, lợi nhuận của chủ đầu tư NƠXH bị khống chế không quá 10%. Trong khi đó, giá vật tư, nguyên liệu và nhân công liên tục biến động, cùng với thời gian phê duyệt kéo dài, khiến chi phí dự án tăng cao. Điều này dẫn đến lợi nhuận của nhà đầu tư không được đảm bảo, giảm động lực tham gia vào lĩnh vực NƠXH.

Để giải quyết những khó khăn trên, đại diện UDIC kiến nghị sớm ban hành chính sách thí điểm giao đất không qua đấu thầu cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhà nước có kinh nghiệm trong lĩnh vực NƠXH. Điều này được nêu rõ trong Quyết định 92, 37, 38 của Thủ tướng Chính phủ, đồng thời phù hợp với Chỉ thị 07 ngày 22/12/2024 về vai trò của doanh nghiệp nhà nước trong thực hiện chính sách an sinh xã hội.

Theo đại diện UDIC, việc giao đất trực tiếp sẽ giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, giảm thiểu chi phí phát sinh do thủ tục kéo dài. Đồng thời, cơ chế này cũng thể hiện sứ mệnh của doanh nghiệp nhà nước trong việc đảm bảo an sinh xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Đại diện UDIC cũng đề nghị các địa phương xây dựng báo cáo và đề xuất Chính phủ cho phép áp dụng các chính sách đặc thù như cơ chế giao đất không qua đấu thầu, ưu đãi tài chính cho doanh nghiệp phát triển NƠXH, và hỗ trợ tài chính cho người mua nhà. Các mô hình hợp tác công - tư, đổi đất lấy hạ tầng, và tăng quỹ đất phát triển NƠXH cũng được khuyến nghị nhằm thu hút nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, đại diện UDIC đề xuất áp dụng cơ chế mở cửa liên thông để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, ưu tiên NƠXH vào danh mục đầu tư trọng điểm, và xây dựng hạ tầng khung sớm để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư.

Chỉ định thầu dự án nhà ở xã hội

Phát biểu tại hội nghị, đại diện Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết đã hoàn thành bàn giao, đưa vào sử dụng khoảng 3.500 căn hộ. Từ nay đến năm 2026, HUD triển khai các dự án nhà ở xã hội với 2.800 căn hộ và hướng tới mục tiêu 17.500 căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030.

Tuy nhiên, HUD gặp những khó khăn: Có những dự án nhà ở xã hội (dự án) hoàn thiện hạ tầng bên trong nội khu lại thiếu, chậm được kết nối với hạ tầng khu vực. Khi sử dụng nguồn vốn địa phương để hỗ trợ về chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chưa có hướng dẫn cụ thể, có nguy cơ bị coi là dự án đầu tư công và phải thực hiện theo Luật Đầu tư công sẽ rất khó triển khai. Điều này dẫn tới một số địa phương vướng mắc và lúng túng khi thực thi thậm chí dừng cơ chế hỗ trợ để rà soát các văn bản pháp luật khác có liên quan.

HUD kiến nghị Chính phủ cho phép áp dụng quy định về miễn tiền sử dụng đất tại Luật Đất đai số 31/2024-QH15 và Luật Nhà ở số 27/2023-QH15 đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Luật Nhà ở số 27/2023-QH15 có hiệu lực.

HUD cũng kiến nghị, trong trường hợp địa phương chưa xác định được tiền sử dụng đất tại dự án theo quy định, cho phép nhà đầu tư chủ động tính toán và tạm so sánh với giá trị tiền sử dụng đất tạm tính theo bảng giá đất công bố của địa phương ở thời điểm tính toán làm cơ sở để chấp thuận giá bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án. Khi đó, chủ đầu tư có thể cam kết trong trường hợp khi quyết toán dự án, nếu lợi nhuận từ phần 20% đất thương mại thấp hơn so với giá trị tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định thì nhà đầu tư sẽ chịu phần tổn thất chi phí này.

HUD kiến nghị Chính phủ xem xét, xây dựng các quy định, cơ chế ưu tiên cho phát triển các dự án nhà ở xã hội thông qua việc áp dụng phương thức chỉ định thầu đối với các dự án đã có nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện (có thể theo xếp hạng các nhà đầu tư theo thang điểm thông qua việc đánh giá hồ sơ năng lực, kinh nghiệm ở bước mời quan tâm hoặc theo quy mô các dự án nhà ở xã hội) hoặc rút ngắn quy trình đấu thầu bằng cách nâng cao năng lực, trách nhiệm bên mời thầu nhằm giảm bớt các thủ tục, thời gian không cần thiết như: sửa đổi, làm rõ, gia hạn hồ sơ mời thầu; đánh giá hồ sơ dự thầu...

Cùng ý kiến, Tập đoàn Vingroup cũng kiến nghị Thủ tướng cho phép các địa phương được chỉ định thầu, chỉ định nhà đầu tư; cho phép các địa phương rút ngắn thủ tục hoặc cho làm song song. Đại diện Tập đoàn Viglacera đề nghị Thủ tướng giao thẳng cho đơn vị nào đủ năng lực để làm cho nhanh vì thủ tục này tốn rất nhiều thời gian.

Bên cạnh đó, đại diện Becamex cho rằng, cần sớm xây dựng quỹ nhà ở quốc gia gắn với cơ sở dữ liệu về dân số, thu nhập, từ đó chúng ta có sự chuẩn bị về kế hoạch xây dựng, phát triển, tránh sự bị động. Chương trình cho vay ưu đãi với thời gian dài và lãi suất cố định. Becamex cho rằng, 100% các quốc gia thành công trong xây dựng nhà ở xã hội đều có chính sách cho vay 25 năm với lãi suất cố định. Điều này rất cần thiết, vừa cho đối tượng mua nhà vừa cho chủ đầu tư.

Chủ tịch Tập đoàn Kim Oanh cho biết để hưởng ứng Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, Tập đoàn Kim Oanh đặt mục tiêu phát triển 40.000 căn từ nay đến năm 2028. Doanh nghiệp này đề xuất: Mở rộng diện tích và phân khúc, đăng ký trước, tránh lãng phí nguồn lực, Nhà nước có chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt, lãi suất ưu đãi (1-2%) cho người thu nhập thấp, chính sách phù hợp từng nhóm.

Nhà nước đảm bảo chương trình tín dụng cho vay 120.000 tỷ đồng và lãi suất ổn định 10 năm; đánh giá lại nhu cầu thực tế; tạo cơ chế hỗ trợ quỹ đất, đặc biệt tại TP.HCM. Kim Oanh sẵn sàng đầu tư với nguồn lực hiện có, mong nhận hỗ trợ vay ưu đãi để đẩy nhanh tiến độ.

PV