Nhiều nhà đầu tư chung cư trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) hiện đang chấp nhận giảm bớt lợi nhuận nhằm tái cơ cấu danh mục bất động sản. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, khả năng xuất hiện một “làn sóng giảm giá” mạnh mẽ dành cho người mua vẫn rất khó xảy ra.
Giảm nửa tỷ đồng
Theo khảo sát, từ sau Tết Nguyên đán 2025 đến nay, giá căn hộ thứ cấp tại một số khu vực ở Hà Nội đã giảm từ 5% đến 15% so với hơn 1 năm trước. Những người có nhu cầu mua nhà trong khoảng giá 4-6 tỷ đồng hiện có nhiều sự lựa chọn hơn.
Đầu tháng 4/2025, sau khi cân nhắc kỹ lưỡng về các yếu tố tài chính và thị trường, chị Mai Ly cùng gia đình đã quyết định chi một khoản lớn để sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 64 m2 tại một dự án ở khu vực phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, với giá 4,2 tỷ đồng. Đây là quyết định quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản thủ đô có nhiều biến động.
Chị Mai Lan cho biết, căn hộ này được chủ cũ mua vào cuối năm 2021 với giá 2,5 tỷ đồng và sau đó đã được cho thuê. Tuy nhiên, sau những đợt "sốt ngầm" vào cuối năm 2024, giá của căn hộ đã vọt lên mức 4,6 tỷ đồng, cao hơn khá nhiều so với mức giá ban đầu. Thế nhưng, kể từ sau Tết 2025, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu ổn định, thanh khoản yếu đi và dòng tiền gặp khó khăn, khiến cho chủ nhà không thể duy trì giá bán cao. Do đó, chủ nhà buộc phải điều chỉnh giá bán, giảm một phần lợi nhuận để nhanh chóng "thoát hàng".
Chị Mai Lan chia sẻ thêm, trước khi quyết định mua căn hộ này, chị cũng đã tìm hiểu một số lựa chọn khác trên thị trường. Một trong số đó là căn hộ tại quận Cầu Giấy, với diện tích 105 m2, thiết kế 3 phòng ngủ. Căn hộ này được rao bán vào đầu năm với mức giá 78 triệu đồng/m2, tương đương gần 8,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau hơn 4 tháng không tìm được người mua, chủ nhà đã phải giảm giá xuống còn 72 triệu đồng/m2, tương đương 7,56 tỷ đồng. Mặc dù giá đã được điều chỉnh, nhưng chị Lan vẫn không cảm thấy hoàn toàn thuyết phục, nên quyết định chọn căn hộ tại quận Nam Từ Liêm.
“Thực tế, hiện nay có rất nhiều căn hộ thứ cấp do chủ cũ bán lại với mức giảm giá từ 100-300 triệu đồng. Một ví dụ điển hình là một căn hộ ở Hà Đông, hồi đầu năm có giá 5,6 tỷ đồng, nhưng hiện nay đã giảm xuống còn 5,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc và so sánh nhiều yếu tố như vị trí, tiện ích và khả năng tăng giá trong tương lai, tôi quyết định chốt căn hộ tại Tây Mỗ,” chị Lan cho hay.
Trong khi đó, anh Minh Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm ở Hà Nội, cũng đang theo dõi sát sao thị trường. Anh Tuấn cho biết, mặc dù tình hình thanh khoản trên thị trường hiện nay có phần chậm lại, nhưng đây lại là cơ hội để những người đầu tư có cái nhìn dài hạn có thể tìm được những căn hộ giá trị với mức giá hợp lý. Anh đang tìm kiếm một số căn hộ thứ cấp tại khu vực Hà Đông và Hoài Đức, nơi hạ tầng giao thông đang phát triển mạnh mẽ, hứa hẹn sẽ là khu vực tiềm năng trong tương lai.
“Chúng tôi, những nhà đầu tư như tôi, nhìn vào thị trường hiện nay không chỉ để tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn mà còn xem xét các yếu tố phát triển hạ tầng, quy hoạch đô thị. Ví dụ, những dự án gần các tuyến metro sắp hoàn thành hay những khu vực đang mở rộng đường sá sẽ có giá trị tăng trưởng mạnh mẽ trong 3-5 năm tới. Tuy nhiên, chúng ta phải rất thận trọng trong việc chọn lựa, vì dòng tiền hiện tại cũng khá khó khăn," anh Minh Tuấn chia sẻ.
Điều này cũng phản ánh tình trạng chung của thị trường bất động sản tại Hà Nội trong những tháng đầu năm 2025. Theo một số báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ sau một thời gian dài tăng mạnh vào cuối năm 2024. Một trong những nguyên nhân chính là sự điều chỉnh của các chủ đầu tư và người bán sau khi nhận thấy thanh khoản thị trường bất động sản suy yếu. Đặc biệt, trong quý I/2025, báo cáo của Savills cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa thị trường sơ cấp (các dự án mới của chủ đầu tư) và thị trường thứ cấp (các căn hộ chuyển nhượng).
Cụ thể, trong khảo sát của Savills về hơn 400 dự án bất động sản tại Hà Nội, 47% các dự án thứ cấp ghi nhận giá bán giảm so với quý trước đó. Mức giảm này không đồng đều giữa các dự án, nhưng trung bình giá căn hộ giảm khoảng 1%. Điều này cho thấy một xu hướng "hạ nhiệt" trên thị trường bất động sản, khi các chủ nhà và chủ đầu tư cần điều chỉnh giá bán để thu hút người mua trong bối cảnh thị trường có phần trầm lắng hơn so với những năm trước.
Theo nhận định của các chuyên gia, khả năng xuất hiện một “làn sóng giảm giá” mạnh mẽ dành cho người mua vẫn rất khó xảy ra.
Thị trường bất động sản tại Hà Nội trong thời gian qua đã chứng kiến sự bùng nổ giá nhà đất, đặc biệt là các căn hộ tại các khu vực trung tâm và các khu vực đang phát triển mạnh. Tuy nhiên, sự tăng giá quá nhanh đã khiến nhiều người mua và nhà đầu tư cảm thấy lo ngại về khả năng sinh lời trong tương lai. Đặc biệt, sự không ổn định của dòng tiền và các yếu tố tác động từ kinh tế vĩ mô như lãi suất cao, chính sách tín dụng thắt chặt cũng góp phần làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Đặc biệt, trong bối cảnh này, những căn hộ thứ cấp, tức là các căn hộ đã được mua đi bán lại nhiều lần, đang trở thành một lựa chọn hấp dẫn đối với những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự. Dù giá giảm nhẹ, nhưng với vị trí tốt và các yếu tố hạ tầng phát triển, những căn hộ này vẫn giữ được giá trị và tiềm năng sinh lời lâu dài.
Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng đang phải đối mặt với thách thức trong việc đẩy mạnh tiến độ xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng, khi dòng vốn vào thị trường bất động sản bị siết chặt. Các chính sách về tín dụng và yêu cầu về an toàn pháp lý đối với các dự án cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định mở bán dự án mới.
Với tình hình này, việc lựa chọn căn hộ thứ cấp đang trở thành một xu hướng phổ biến không chỉ đối với người mua nhà thực tế mà còn đối với các nhà đầu tư như anh Minh Tuấn, những người đang tìm kiếm cơ hội trong thị trường bất động sản có phần thận trọng hơn.
“Cắt lãi” sâu hơn để thoát hàng?
Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cho thấy, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu có dấu hiệu chững lại vào cuối năm 2024. Đến đầu năm nay, giá bán và lượng giao dịch tại nhiều dự án căn hộ cũ đã có xu hướng giảm so với cùng kỳ.
Mức giảm từ 2-6% so với đỉnh giá đầu năm 2024 tập trung tại các dự án như Hà Nội Paragon, Mipec Rubik 360 (Cầu Giấy), Masteri West Heights, Imperia Smart City, The Zei Mỹ Đình (Nam Từ Liêm), Imperia Sky Garden (quận Hai Bà Trưng), CT4 Yên Nghĩa, The Sparks (Hà Đông)...
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao của Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhận định rằng một yếu tố quan trọng góp phần vào xu hướng giảm giá căn hộ thứ cấp là sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của các nhà đầu tư.
Khi giá căn hộ sơ cấp vẫn ở mức cao, người mua có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp với mức giá hợp lý hơn. Theo Savills, giá chung cư sơ cấp hiện tại đạt trung bình 79 triệu đồng/m2, tăng nhẹ theo quý.
Bà Hằng cũng cho biết, quá trình điều chỉnh giá thứ cấp không còn chỉ diễn ra cục bộ mà đã lan rộng, phản ánh rõ rệt sự áp lực cân bằng lại cung - cầu trên thị trường. Xu hướng này có thể sẽ tiếp tục trong thời gian tới.
Các kết quả khảo sát và diễn biến thực tế cho thấy thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đang đối mặt với làn sóng giảm giá. Điều này đặt ra câu hỏi liệu các nhà đầu tư có nên giảm giá mạnh hơn để thoát hàng?
Theo các chuyên gia, nếu không thể duy trì lâu dài, các nhà đầu tư nên cân nhắc giảm giá để bán nhanh và thu hồi vốn. Thực tế cho thấy đa số nhà đầu tư chỉ giảm lãi, hiếm khi cắt lỗ (do thiếu đòn bẩy tài chính), khiến giá vẫn còn ở mức cao.
Ngược lại, đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững, việc chờ đợi có thể mang lại tiềm năng bởi nhu cầu chung cư vẫn rất lớn, và trong dài hạn giá sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý đến khả năng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở công nhân tăng lên trong các năm tới, điều này có thể ảnh hưởng đến thanh khoản của căn hộ thương mại.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định rằng sự mất cân đối cung - cầu vẫn còn tiếp tục, và căn hộ sẽ vẫn là phân khúc nổi bật trên thị trường bất động sản. Giá căn hộ sơ cấp có thể tiếp tục tăng khi nguồn cung được định hướng và phát triển ở phân khúc cao cấp. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp có thể tiếp tục đi ngang hoặc giảm nhẹ tại những thị trường đã có sự tăng "nóng".
Thanh Cao