Tâp đoàn Danh Khôi (HNX: NRC) đang nắm giữ hơn 2.000 tỷ đồng tài sản nhưng trong đó có tới 1.659 tỷ là các khoản phải thu chỉ đang nằm trên giấy tờ. Phần lớn trong đó được luân chuyển giữa các pháp nhân có quan hệ thân hữu.
Tài sản phình to nhờ khoản phải thu, vốn quay trong hệ sinh thái thân hữu
Báo cáo tài chính quý 3/2025 của CTCP Tập đoàn NRC (Danh Khôi) cho thấy bức tranh tài sản phình to nhưng chất lượng lại dựa phần lớn vào các khoản “phải thu” chỉ nằm trên giấy. Ngoài ra, dòng vốn phải thu này của doanh nghiệp chủ yếu đang quay vòng trong mạng lưới công ty thân hữu và gắn với những dự án có tiến độ, pháp lý không mấy thuận lợi.
Báo cáo tài chính quý 3 năm 2025 cho thấy tổng tài sản hợp nhất của Danh Khôi đạt hơn 2.066 tỷ đồng. Tuy vậy, khi quan sát kỹ cơ cấu tài sản, phần lớn giá trị lại không nằm ở bất động sản hữu hình hay hàng tồn kho, mà tập trung vào các khoản phải thu. Hơn 1.659 tỷ đồng được ghi nhận dưới dạng tạm ứng, ký quỹ hoặc hợp tác đầu tư, tương đương hơn 80% giá trị tài sản
Điều này đồng nghĩa 80% của Danh Khôi mới đang ở trạng thái ghi nhận sổ sách và phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng triển khai dự án trong tương lai. Điều này phản ánh bức tranh tài chính thiếu cân đối, khi tài sản thực tế chiếm tỷ trọng nhỏ, còn phần lớn vốn đang nằm ở dạng công nợ.
80% tài sản của Danh Khôi (NRC) đang nằm dưới dạng phải thu, chưa có dòng tiền thực.
Các khoản phải thu ngắn hạn cho thấy dòng tiền của Danh Khôi luân chuyển chủ yếu trong hệ sinh thái quen thuộc. Khoản phải thu từ Công ty Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5 liên quan đến dự án khu chung cư hỗn hợp tại Phân khu 4 khu đô thị sinh thái Nhơn Hội. Công ty TNHH Xây dựng Thương mại và Dịch vụ Việt Nam phát sinh khoản phải thu gần 40 tỷ đồng từ dự án trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp tại Bình Dương. Ngay trong nội bộ, Danh Khôi Miền Trung và công ty DKPM cũng là những đối tác mà Danh Khôi đang tạm ứng vốn để triển khai các hạng mục phục vụ dự án.
Phải thu dài hạn còn cho thấy quy mô lớn hơn nhiều. Hơn 1.190 tỷ đồng tài sản dài hạn của Danh Khôi đều đang gắn với các khoản hợp tác đầu tư. Như Công ty AFAST nhận gần 200 tỷ đồng hợp tác tại dự án khu nhà ở Đại Nam. Công ty Tân Tiến nhận gần 200 tỷ đồng cho dự án du lịch The Bale ở Mũi Né. Saigon Land xuất hiện với khoản đặt cọc gần 300 tỷ đồng liên quan đến dự án căn hộ cao tầng tại Lái Thiêu. Khoản hợp tác tại dự án Nhơn Hội chiếm 75 tỷ đồng, còn gần 40 tỷ đồng ký quỹ tại dự án La Gi New City vẫn đang chờ điều kiện triển khai tiếp theo.
Những khoản này cho thấy phần lớn tài sản của Danh Khôi đang neo vào các đối tác có quan hệ mật thiết và gắn liền với chuỗi dự án của tập đoàn. Trong khi tiến độ dự án và rủi ro pháp lý vẫn đang hiện hữu, gây ảnh hưởng lớn tới chất lượng tài sản.
Dòng vốn “loanh quanh” tại loạt dự án quy mô lớn, tiến độ chậm và phụ thuộc pháp lý
Đằng sau những khoản phải thu lớn là các dự án tại nhiều địa phương phía Nam, mỗi nơi mang một cấu trúc hợp tác khác nhau nhưng đều có điểm chung là chưa mang lại dòng tiền thực cho Danh Khôi. Dự án Nhơn Hội, được hợp tác từ năm 2020 với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 2.800 tỷ đồng, cho đến nay vẫn chưa đạt điều kiện để mở bán. Hiện Danh Khôi cũng đang ghi nhận khoản phải thu 75 tỷ đồng gắn với dự án này.
Tại Bình Dương (cũ), Danh Khôi đang hợp tác trong hai dự án lớn. Khu nhà ở Đại Nam tại Thủ Dầu Một nhận gần 200 tỷ đồng vốn góp nhưng vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục ban đầu. Dự án căn hộ cao tầng tại Lái Thiêu được Danh Khôi đặt cọc gần 300 tỷ đồng từ năm 2022, tuy nhiên báo cáo quý 3 vẫn không ghi nhận doanh thu hay dòng tiền liên quan. Điều này cho thấy mức độ rủi ro của dòng vốn tạm ứng khi dự án chưa bước vào giai đoạn thương mại hóa.
Dự án du lịch The Bale tại Mũi Né cũng nằm trong tình trạng tương tự. Khoản hợp tác gần 200 tỷ đồng với Tân Tiến được ghi nhận từ đầu năm 2024 nhưng dự án vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị hồ sơ pháp lý. Tại Bình Thuận (cũ), khoản ký quỹ gần 40 tỷ đồng ở dự án La Gi New City cho thấy Danh Khôi tiếp tục duy trì vai trò hợp tác đầu tư thay vì trực tiếp phát triển toàn bộ dự án. Điều này khiến khả năng thu hồi vốn phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng và triển khai từ phía chủ đầu tư.
Cơ cấu tài sản dựa phần lớn vào các khoản phải thu khiến bảng cân đối của Danh Khôi tiềm ẩn nhiều biến động. Lợi nhuận có thể được cải thiện nhờ hoàn nhập dự phòng trong ngắn hạn, nhưng dòng tiền thực vẫn là câu hỏi lớn, nhất là khi phần lớn vốn đang bị giữ tại các dự án dài hạn. Đây là vấn đề mà doanh nghiệp sẽ phải giải quyết trong các kỳ tới nếu muốn cải thiện chất lượng tài chính một cách bền vững.
Lê Phong