Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị quy định chặt chẽ việc đặt cọc của bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản và cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế và Bộ Xây dựng tiếp tục góp ý vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo HoREA, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: ‘Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này’ là quy định ‘thừa’, không cần thiết bởi lẽ, nếu là dự án nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Đây có nghĩa là đã giao kết hợp đồng thì chủ đầu tư đã có quyền thu khoản thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, thì việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng hầu như rất ít khi xảy ra rủi ro và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.
Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định hành vi đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng, đất nền nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản, bên bán đất nền nhà để bảo đảm giao kết hợp đồng mà hành vi này xảy ra trước thời điểm giao kết hợp đồng, tức là khi ‘nhà ở, công trình xây dựng chưa có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh’, để tránh tình trạng thu tiền đặt cọc quá lớn do khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận giá trị khoản tiền đặt cọc có thể phát sinh hành vi ‘lừa đảo’ gây thiệt hại bên đặt cọc.
HoREA đề nghị quy định chặt chẽ việc đặt cọc đối với các dự án BĐS hình thành trong tương lai.
Hiệp hội đề nghị quy định rõ việc cho phép nhận đặt cọc phù hợp với từng đối tượng. Cụ thể, đối với dự án bất động sản thì chỉ được công nhận chủ đầu tư khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) và quy định chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận (quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020).
Do vậy, đề nghị quy định chủ đầu tư dự án bất động sản khi huy động vốn, bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, HoREA đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì có một số bất cập, hạn chế và làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.
Cụ thể, theo HoREA, sau 7 năm thực hiện quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đã bộc lộ một loạt các bất cập, hạn chế.
Theo đó, đối với quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng (bằng khoảng 2% giá bán nhà).
Chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao.
Hiệp hội nhận thấy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.
Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.
Thiên An