HoREA đề nghị xem xét bỏ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản số 09 gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Một số quy định “bất cập, hạn chế”

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng dự án chịu trách nhiệm thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đề nghị thống nhất nhận thức coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động kinh doanh “bình thường” của doanh nghiệp thuộc “quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh” của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014, 2020. 

Có ý kiến cho rằng nếu cho phép chuyển nhượng dự án “thông thoáng” thì một dự án có thể chuyển nhượng nhiều lần sẽ dẫn đến làm “đội giá” nhà ở, hoặc doanh nghiệp “lợi dụng xí phần” dự án rồi chuyển nhượng “kiếm chênh lệch giá, thu lợi bất chính”, Hiệp hội nhận thấy không đáng quan ngại vì trong nền kinh tế thị trường thì giá cả do các quy luật thị trường quyết định, không phải do ý chí chủ quan của doanh nghiệp và Nhà nước có nhiều công cụ để kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản.  

Hơn nữa, khi chuyển nhượng dự án, một phần dự án thì doanh nghiệp phải nộp thuế, khắc phục tình trạng “chuyển nhượng chui, nấp bóng” dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, chuyển nhượng doanh nghiệp (thực chất là chuyển nhượng dự án) có thể làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 “thông thoáng, hợp lý” hơn so với khoản 2 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đo khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 không yêu cầu bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án là tài sản bảo đảm là nợ xấu phải “đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước”.  

Hiệp hội nhận thấy, trường hợp dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư chuyển nhượng chắc chắn đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Trường hợp dự án chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có 02 trường hợp xảy ra: Thứ nhất chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Thứ hai, chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Hiệp hội nhận thấy, pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và nghĩa vụ tài chính này chỉ thực hiện một lần. Hơn nữa, bên nhận chuyển nhượng dự án thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính nên hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có “nguy cơ” làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau:“Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thay cho bên chuyển nhượng”.

Quy định “bảo lãnh ngân hàng” không có lợi cho người mua nhà và chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại

HoREA đề nghị xem xét bỏ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” vì có một số “bất cập, hạn chế” và làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Cụ thể, chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2%tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao.

“Phí bảo lãnh ngân hàng” được chủ đầu tư “trả trước” cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà “cuối cùng” thì người mua nhà phải gánh chịu “phí bảo lãnh ngân hàng” này (bằng khoảng 2% giá bán nhà).

Hiệp hội nhận thấy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Theo HoREA, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.

Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy “phí bảo lãnh” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao mà rất ít bị “rủi ro”. 

Bởi lẽ, Điều 40 và Chương VI Luật các tổ chức tín dụng 2010 đã quy định chặt chẽ về “Hệ thống kiểm soát nội bộ” và “Các hạn chế để bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng” và để được vay vốn tín dụng hoặc được “bảo lãnh” thì tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định “điều kiện vay vốn” và “cung cấp thông tin” thì người vay vốn tín dụng, bao gồm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải “3. Có phương án sử dụng vốn khả thi; 4. Có khả năng tài chính để trả nợ (…); b) Báo cáo việc sử dụng vốn vay và chứng minh vốn vay được sử dụng đúng mục đích ghi trong thỏa thuận cho vay”.

Nếu chủ đầu tư dự án nhà ở và ngân hàng thương mại cấp tín dụng đều thực hiện đúng các quy định pháp luật về tín dụng (trên đây) thì gần như sẽ không phát sinh “rủi ro” trong hoạt động cấp tín dụng.

Quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng “khối tài sản bảo đảm” của doanh nghiệp cho “khoản bảo lãnh” nên không được khai thác sử dụng hiệu quả “khối tài sản bảo đảm” này.

Ví dụ, doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng.

Để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650 tỷ đồng (bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 70% giá trị thực tế). Tài sản bảo đảm này gần như bị “phong tỏa” nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.

Phần lớn các ngân hàng thương mại có “vốn tự có” không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất.

Quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có mục đích nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng nhưng trên thực tế 7 năm qua đã cho thấy hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay đúng mục đích theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

Hiệp hội nhận thấy, trong các năm qua có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được “sổ hồng” cho khách hàng là do “vướng mắc về pháp lý”, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là “đất công” hoặc “đất dự án” có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

Do vậy, quy định “bảo lãnh ngân hàng” không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại.  

Hiệp hội đề nghị xem xét bỏ quy định tại Điều 40 và Chương VI Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, vì có một số “bất cập, hạn chế” (nêu trên) để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng. 

Thiên An