Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tiếp tục có văn bản đề nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TPHCM áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến ngày 31/12/2025.
Có thêm 570 tuyến đường mới chưa có trong Bảng giá đất hiện hành
Theo HoREA, bảng giá đất hiện hành theo quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND TPHCM có các mức giá đất trong Bảng giá đất thường chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường và sau hơn 3 năm thực hiện đến nay thì giá đất đã có nhiều biến động nên cần được cập nhật, điều chỉnh kịp thời vào Bảng giá đất.
Đồng thời, toàn thành phố có thêm 570 tuyến đường (mới) chưa có trong Bảng giá đất hiện hành nên cũng cần phải được bổ sung vào Bảng giá đất.
Bảng giá đất hiện hành theo quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND được ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP theo cơ chế, Chính phủ ban hành “khung giá đất” và căn cứ vào “khung giá đất” của Chính phủ và thực tiễn của địa phương thì thành phố đã ban hành “bảng giá đất” trên địa bàn thành phố.
Nhưng trong giai đoạn 2014-2023, TPHCM chưa sử dụng thẩm quyền được phép quy định “mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất”, điển hình là 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ có “mức giá cao nhất” là 162 triệu đồng/m2 cũng chỉ bằng với “giá đất ở đô thị tối đa 162 triệu đồng/m2” đối với đô thị đặc biệt của “khung giá đất” quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP và hàng năm, TPHCM đều ban hành “hệ số điều chỉnh giá đất” để điều chỉnh giá đất trong Bảng giá đất.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tiếp tục có văn bản đề nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TPHCM áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến ngày 31/12/2025.
Gần đây nhất là Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 “về ban hành Bảng giá đất trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2020-2024”; Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn TPHCM” và Quyết định 11/2024/QĐ-UBND ngày 11/03/2024 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn TPHCM năm 2024”.
Trong đó, theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024” thì “hệ số điều chỉnh giá đất” được quy định theo 05 khu vực gồm Khu vực I (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận) là 3,5 lần; Khu vực II (gồm thành phố Thủ Đức, các quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú) là 3,3 lần; Khu vực III (gồm các quận 8, 12, Bình Tân) là 3,1 lần; Khu vực IV (gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn) là 2,9 lần; Khu vực V (gồm huyện Cần Giờ) là 2,7 lần đã tăng 1 lần so với “hệ số điều chỉnh giá đất” được quy định tại Quyết định số 05/2023/QĐ-UBND ngày 17/01/2023 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 trên địa bàn TPHCM” (theo đó, Khu vực I là 2,5 lần; Khu vực II là 2,3 lần; Khu vực III là 2,1 lần; Khu vực IV là 1,9 lần; Khu vực V là 1,7 lần).
Đồng thời, theo Quyết định 11/2024/QĐ-UBND “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2024” thì “hệ số điều chỉnh giá đất” được đề xuất tăng từ 3-29 lần đối với “đất ở” hoặc tăng từ 5-35 lần đối với “đất nông nghiệp” tùy theo vị trí “đất ở” hoặc “đất nông nghiệp”, “đất phi nông nghiệp” tại từng quận, huyện và thành phố Thủ Đức.
Nay, Luật Đất đai 2024 đã bỏ “khung giá đất”, “hệ số điều chỉnh giá đất của bảng giá đất”. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Do vậy, Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM đã xây dựng “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” đã cập nhật giá đất thực tế mà thành phố đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công trong những năm gần đây.
Điển hình là Dự án đường Vành đai 3, Dự án Rạch Xuyên Tâm, đồng thời đã điều chỉnh các mức giá đất quá thấp của Bảng giá đất ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND và đã bổ sung giá đất của 570 tuyến đường (mới) trên cơ sở “tích hợp” đi đôi với “điều chỉnh” Bảng giá đất hiện hành và “hệ số điều chỉnh giá đất của bảng giá đất” theo quy định tại Quyết định 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn TPHCM” (đã tăng 1 lần so với hệ số điều chỉnh giá đất ban hành theo Quyết định 05/2023/QĐ-UBND ngày 17/1/2023) và Quyết định 11/2024/QĐ-UBND ngày 11/3/2024 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn TPHCM năm 2024”.
Theo HoREA, việc ban hành “Quyết định điều chỉnh Bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là rất cần thiết “cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.
Tác động không mong muốn của mức giá đất của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh”
Mức giá của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất” do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất cao hơn rất nhiều so với trước đây và mặc dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất “được ghi nợ nghĩa vụ tài chính”, nhưng trong thời gian còn “nợ tiền sử dụng đất” thì người sử dụng đất bị hạn chế một số “quyền” như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản “nợ tiền sử dụng đất”.
Mức giá của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh” sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và tác động đến “năng lực cạnh tranh quốc gia” trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp phải thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng với giá cao hơn để thực hiện dự án.
Hiệp hội đề nghị Cơ quan soạn thảo quan tâm đến 04 trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn của “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh.
Cụ thể, thứ nhất, trường hợp cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trước hết là 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp “Giấy chứng nhận lần đầu”.
Thứ hai, người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có “sổ hồng” nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn.
Thứ ba, người sử dụng đất xin “tách thửa đất” đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở” để chia cho con cháu;
Thứ tư, đặc biệt là trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực “quy hoạch treo” như “quy hoạch khu dân cư xây dựng mới”, “quy hoạch khu dân cư chỉnh trang” hoặc nằm trong “dự án treo” điển hình là “Dự án Bình Qưới Thanh Đa”, mà trong nhiều năm qua người dân đã bị treo các “quyền” của người sử dụng đất mà nếu tới đây được “xóa treo” thì có thể bị “thiệt thòi” lần thứ 2 khi có thể phải đóng tiền sử dụng đất rất cao theo “Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh”.
Thiên An