Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản “khẩn” gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng góp ý, đề nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Dự thảo Nghị định).
Chưa đảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, vừa phù hợp với thực tiễn
Theo Hiệp hội nhận thấy, Điều 14 “Dự thảo Nghị định” quy định “điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không bằng nguồn vốn đầu tư công”, trong đó cho phép điều chỉnh mục tiêu, quy mô (số lượng nhà ở hoặc phần diện tích khác được kinh doanh thương mại), việc bàn giao phần hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án, vốn đầu tư, thời hạn hoạt động của dự án dẫn đến nghĩa vụ tài chính bổ sung, có thể dẫn đến việc làm tăng “hệ số sử dụng đất”, tăng số lượng căn hộ, diện tích kinh doanh, thời hạn hoạt động của dự án.
Nhưng Điều 14 “Dự thảo Nghị định” chưa quy định về nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) của chủ đầu tư dự án nên cần bổ sung nội dung này vào khoản 7a (mới) Điều 14 “Dự thảo Nghị định”.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cho biết, khoản 2 Điều 40 “Dự thảo Nghị định” chỉ quy định trường hợp chủ đầu tư đề xuất “điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất”, nhưng chưa bao gồm trường hợp chủ đầu tư đề xuất “điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư” được quy định tại Điều 14.
HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Ngoài ra, “Dự thảo Nghị định” cũng có thể dẫn đến “nghĩa vụ tài chính bổ sung” của chủ đầu tư đối với Nhà nước do “thay đổi mục tiêu, quy mô dự án (số lượng nhà ở hoặc phần diện tích khác được kinh doanh thương mại) hoặc nghĩa vụ bàn giao phần hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án hoặc thay đổi vốn đầu tư, thời hạn hoạt động làm tăng hiệu quả kinh tế của dự án”, nên rất cần thiết phải bổ sung nội dung này vào khoản 2 Điều 40 “Dự thảo Nghị định” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.
Hiệp hội nhận thấy, khoản 1 Điều 16 “Dự thảo Nghị định” quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua “thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là đúng nhưng chưa đủ, bởi lẽ nhà đầu tư không chỉ “thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thì còn “thỏa thuận chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ, tài sản khác gắn liền với đất” của nhà chung cư.
Đồng thời, khoản 1 Điều 16 “Dự thảo Nghị định” quy định “lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với trường hợp dự án đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở và phải “không có diện tích nhà, đất thuộc tài sản công” chỉ đúng đối với các trường hợp nhà chung cư, khu nhà chung cư do các chủ đầu tư tư nhân xây dựng và kinh doanh sau khi có Pháp lệnh nhà ở 1991 thì “không có diện tích nhà, đất thuộc tài sản công”, còn đối với các nhà chung cư, khu nhà chung cư, nhà ở tập thể mà Nhà nước đã “bán hóa giá nhà (bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang sử dụng)” thì vẫn còn “diện tích nhà, đất thuộc tài sản công” như hành lang, cầu thang, tường bao tòa nhà, diện tích mái nhà…
Đồng thời, quy định tại khoản 1 Điều 16 “Dự thảo Nghị định” cũng chưa đồng bộ, thống nhất với các quy định sau đây của chính “Dự thảo Nghị định”:
Theo Hiệp hội, khoản 1 Điều 16 “Dự thảo Nghị định” cũng chưa sát với thực tiễn bởi lẽ trong vài chục năm qua, Nhà nước đã thực hiện “bán hóa giá nhà” và để giảm giá bán nhà thì Nhà nước đã không tính giá trị phần diện tích xây dựng thuộc quyền sử dụng chung của nhà chung cư như hành lang, cầu thang, tường bao tòa nhà, diện tích mái nhà vào giá bán nhà nên về nguyên tắc thì các phần diện tích xây dựng này vẫn “thuộc tài sản công” và trên thực tế vẫn có một số tòa nhà chung cư hỗn hợp bao gồm các căn hộ đã “bán hóa giá nhà” thì vẫn còn một số căn hộ hoặc diện tích khác như văn phòng cho thuê vẫn “thuộc tài sản công”.
Do vậy Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung tiêu đề và khoản 1, khoản 2 Điều 16 “Dự thảo Nghị định” là rất cần thiết, vừa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, vừa phù hợp với thực tiễn.
Đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định “thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”
Hiệp hội nhận thấy, khoản 1 Điều 19 “Dự thảo Nghị định” quy định “Đối với trường hợp nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 16 của Nghị định này thì không thực hiện thủ tục thu hồi đất” chỉ đúng đối với trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư “không có diện tích nhà, đất thuộc tài sản công” (quy định tại khoản 1 Điều 16 “Dự thảo Nghị định”), nhưng đối với trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có căn hộ hoặc một phần diện tích xây dựng thuộc tài sản công thì Nhà nước vẫn phải “thực hiện thủ tục thu hồi đất” theo quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
Trong mọi trường hợp thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì Nhà nước đều phải “thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hiệp hội nhận thấy, khoản 5 Điều 19 “Dự thảo Nghị định” quy định đối với trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có yêu cầu phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung thì chủ đầu tư dự án “phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính” đối với phần diện tích đất phát sinh nghĩa vụ tài chính “để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai” là chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024, bởi lẽ chủ đầu tư dự án phải thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước và chưa sát với các bước của quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng.
Cụ thể, Bước 1: Phải có “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do Sở Kế hoạch Đầu tư thực hiện thủ tục này.
Bước 2: Khi đã có “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì chủ đầu tư mới được phê duyệt “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” do Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện thủ tục này.
Bước 3: Khi đã có “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” thì chủ đầu tư mới được “giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” do Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục này, đồng thời chủ đầu tư mới được Sở Xây dựng thẩm định dự án đầu tư, trong đó có thẩm định “thiết kế cơ sở”, tiếp theo đó là thẩm định “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” và cấp Giấy phép xây dựng (trừ công trình được miễn Giấy phép xây dựng).
Bước 4: Sau khi đã có “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500”, đã được “giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”, đã được thẩm định dự án đầu tư, “thiết kế cơ sở”, “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” và cấp Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư mới được “thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” do Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục này để trình Hội đồng thẩm định giá đất và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét “quyết định giá đất”.
Trên cơ sở đó, Sở Tài chính xác định “chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ” và Cục Thuế thông báo cho chủ đầu tư số “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp” vào ngân sách nhà nước. Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp” thì chủ đầu tư mới được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán sản phẩm của dự án và mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho dự án và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (sổ hồng) cho khách hàng.
Do vậy, khoản 5 Điều 19 “Dự thảo Nghị định” quy định “chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất phát sinh nghĩa vụ tài chính” thì mới được “giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” là chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024 và quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng hiện hành, nên cần bỏ cụm từ “để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.
Thiên An