Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý bổ sung dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Kiến nghị áp dụng hệ số K riêng cho từng dự án bất động sản
Theo HoREA đề xuất liên quan cơ chế áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án Bất động sản.
Hiệp hội bày tỏ ủng hộ việc áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và bồi thường khi thu hồi đất.
Theo Hiệp hội, cách làm này có ưu điểm là nhanh, minh bạch và thuận lợi, giúp các địa phương xác định kịp thời nghĩa vụ tài chính, còn doanh nghiệp có thể chủ động tính toán chi phí và rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính so với trước đây.
Tuy nhiên, theo HoREA, điểm nghẽn lớn hiện nay nằm ở cách xác định hệ số K. Cụ thể, hệ số này đang được ban hành chung theo khu vực hoặc vị trí đất, trong khi mỗi dự án bất động sản lại có đặc thù khác nhau về quy mô, hạ tầng, và quy hoạch. Vì vậy, HoREA kiến nghị bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được quyền quyết định hệ số K riêng cho từng dự án, dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
Kiến nghị áp dụng hệ số K riêng cho từng dự án bất động sản.
HoREA phân tích rằng, bảng giá đất hiện hành mới chỉ phản ánh giá trị theo tuyến đường và loại đất hiện hữu, chưa tính đến yếu tố phát triển đô thị, hạ tầng kỹ thuật hay giá trị gia tăng khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Nếu không có cơ chế hệ số riêng, sẽ rất dễ xảy ra bất công: người dân bị thiệt khi nhận bồi thường thấp, trong khi doanh nghiệp lại khó tiên lượng nghĩa vụ tài chính đất đai.
Thực tế tại TP.HCM, chênh lệch giữa bảng giá đất và giá bồi thường thực tế rất lớn, có nơi lên tới hơn 30 lần – như tại dự án Bờ Bắc kênh Đôi (Quận 8 cũ) hay dự án Vành đai 3.
Theo HoREA, việc xây dựng hệ số điều chỉnh riêng cho từng dự án không chỉ giúp phản ánh đúng giá trị đất, mà còn giảm khiếu nại, đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng và giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.
Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án để áp dụng, để bảo đảm tính bao trùm của quy phạm pháp luật và để hoàn thiện cơ chế bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án có sử dụng đất, bao gồm các dự án Bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.
Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh không phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm cho năm 2026 để các địa phương không lúng túng khi triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội.
Quy định suất đầu tư hạ tầng cho các dự án đặc thù
Theo HoREA, dự thảo Nghị quyết hiện nay quy định “chi phí xây dựng hạ tầng đối với phần diện tích đất mà chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước” là một trong các căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, quy định này chưa đủ rõ do việc xác định chi phí xây dựng hạ tầng đang phụ thuộc hoàn toàn vào pháp luật về xây dựng – vốn chưa có hướng dẫn cụ thể.
HoREA cho biết, Hiệp hội đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung giao Bộ Xây dựng ban hànhquy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và suất đầu tư xây dựng hạ tầng làm cơ sở xác định chi phí hạ tầng trong các dự án đặc thù như dự án lấn biển, dự án trên nền đất yếu, hoặc vùng sâu vùng xa có chi phí đầu tư cao.
Quy định suất đầu tư hạ tầng cho các dự án đặc thù.
Đề xuất này, theo HoREA, là cần thiết nhằm bảo đảm công bằng và minh bạch trong xác định nghĩa vụ tài chính giữa các nhà đầu tư, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào những khu vực còn thiếu hạ tầng, qua đó tạo động lực phát triển vùng và gia tăng giá trị đất đai.
Hiện nay, chi phí xây dựng hạ tầng được dẫn chiếu theo “quy định của pháp luật về xây dựng”. Tuy nhiên, mỗi năm Bộ Xây dựng chỉ công bố suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng tổng hợp cho năm liền kề, như Quyết định 409/QĐ-BXD ngày 11/4/2025, trong đó suất vốn đầu tư cho công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị dao động từ 7,5 – 8,5 triệu đồng/ha, tùy quy mô dự án.
Trên thực tế, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật của các dự án bất động sản thường cao hơn khoảng 30% so với mức này. Đáng chú ý, suất vốn đầu tư trong Quyết định 409/QĐ-BXD lại giảm khi quy mô dự án tăng, trong khi các khu đô thị lớn thường có chi phí hạ tầng xã hội, hạ tầng “mềm” rất lớn, dẫn đến bất hợp lý khi áp dụng.
Theo HoREA, điều này đặc biệt bất lợi cho các dự án có điều kiện địa chất phức tạp hoặc nằm ở khu vực xa trung tâm, nơi chi phí vận chuyển vật tư, nhân công và đầu tư hạ tầng cao hơn nhiều so với các địa bàn thuận lợi.
Do đó, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ bổ sung quy định về suất đầu tư hạ tầng riêng cho các dự án đặc thù, đồng thời hoàn thiện cơ chế trừ chi phí hạ tầng phù hợp thực tế nhằm bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư, khuyến khích phát triển các khu vực khó khăn, vùng chưa có hạ tầng kết nối.
Hiệp hội cũng bày tỏ sự ủng hộ đối với việc Chính phủ trình Quốc hội ban hành Luật Xây dựng (thay thế) trong thời gian tới, đồng thời kỳ vọng các văn bản dưới luật sẽ khắc phục những bất cập hiện nay, góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, bền vững, hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số từ năm 2026.
Thiên An