HoREA đề xuất tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đầu tư có sử dụng đất đền bù dở dang

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản Góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.

Gỡ vướng cho các dự án đầu tư có sử dụng đất đền bù “dở dang, da beo”

Theo đó, Hiệp hội rất hoan nghênh Bộ Nông nghiệp Môi trường đã trình hồ sơ dự thảo Luật đã đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định bất cập, không phù hợp nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn để đất đai trở thành động lực phát triển kinh tế xã hội trong kỷ nguyên mới của dân tộc.

Đáng chú ý, tại dự thảo Luật, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung khoản 34 Điều 79 Luật Đất đai 2024 theo hướng chủ đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

HoREA cho biết, nếu được Quốc hội thông qua sẽ tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn cho các dự án đầu tư đền bù “dở dang, da beo”, bởi lẽ trong nhiều năm qua, có nhiều trường hợp nhà đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất, nhưng vẫn không thể thỏa thuận được để giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại nên nhà đầu tư không thể thực hiện dự án, bị chôn vốn, đất đai bị lãng phí, không đưa vào sử dụng được.

Việc triển khai thực hiện cơ chế này vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của pháp luật về đất đai hiện hành.

Và để bảo đảm công bằng, Hiệp hội đề nghị bổ sung điều kiện đã thỏa thuận được trên 50% diện tích đất trong phạm vi thực hiện dự án đối với trường hợp nhà đầu tư “đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án”, để không xảy ra tình trạng nhà đầu tư tuy đã thỏa thuận được với trên 75% người sử dụng đất nhưng tỷ lệ diện tích đất đã giải phóng mặt bằng quá thấp dưới 50% diện tích đất trong phạm vi thực hiện dự án nhằm nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư để nỗ lực hơn nữa trong việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Tiếp tục kiến nghị bỏ quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung

Theo HoREA đánh giá cao những điểm mới của dự thảo, trong đó đáng chú ý là khoản 34 Điều 79, cho phép Nhà nước thu hồi phần đất còn lại nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích hoặc số người sử dụng đất trong dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Nhiều năm qua không ít dự án bị rơi vào tình trạng “dở dang” vì không thể thỏa thuận được phần đất còn lại. Có nhiều trường hợp nhà đầu tư đã thoả thuận được trên 75% (thậm chí trên 95% diện tích đất) hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất, nhưng vẫn không thể thỏa thuận được để giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại nên nhà đầu tư không thể thực hiện dự án, bị chôn vốn, đất đai bị lãng phí, không đưa vào sử dụng được.

Ngoài ra, HoREA đánh giá cao việc bổ sung Điều 159 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 về bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, đồng thời quy định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có quyền quyết định điều chỉnh hệ số trong năm hoặc cho từng khu vực để áp dụng.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng việc chỉ cho phép áp dụng bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là chưa đủ, mà cần cho phép áp dụng cả trong trường hợp nhà đầu tư ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất. Khi đó, giá đất được xác định theo bảng giá và hệ số điều chỉnh tại thời điểm nhận chuyển quyền, và ngân sách nhà nước cần hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Một vấn đề đáng chú ý khác là HoREA đề nghị giữ lại một số nội dung từng xuất hiện trong dự thảo ngày 28/7/2025 nhưng bị rút khỏi bản mới.

Trong đó có sửa đổi khoản 1, 3, 6 Điều 127 (khoản 31 dự thảo cũ) để cho phép nhà đầu tư được nhận quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại. HoREA cho rằng nếu không luật hóa sẽ tạo ra “khoảng trống pháp lý”, hạn chế quyền tiếp cận đất đai công bằng.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét giữ lại nội dung khoản 62 Điều 1 của dự thảo ngày 28/7/2025, trong đó sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, từng đề xuất bãi bỏ quy định bất hợp lý về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

HoREA cho rằng việc bản dự thảo hiện tại không còn đề xuất này sẽ kéo theo hệ quả là chưa tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn cho các dự án có sử dụng đất khi cơ quan nhà nước chậm ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc quyết định bổ sung.

Theo điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính bằng mức thu 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định. Điều này đồng nghĩa với việc “khoản tiền nộp bổ sung” trở thành một khoản thu mới và nặng hơn, trong khi các Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 trước đây chưa từng quy định.

Tâm An