Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị sửa đổi một số quy định của “Dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” và đánh giá tác động của việc thu hẹp đáng kể chính sách miễn tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư”.
Miễn, giảm tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư
Theo Hiệp hội, trường hợp thực hiện theo quy định tại tiết a2 điểm a khoản 1 Điều 14 “Dự thảo Nghị định” về “trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án, người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất” bao gồm 02 trường hợp, người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ về tiền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất đã nộp một phần nghĩa vụ về tiền sử dụng đất.
Hiêp hội ví dụ trường hợp 1: Dự án nhà ở thương mại B đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất và quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp là 850 tỷ đồng từ tháng 03/2021, nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Sau đó, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tăng hệ số sử dụng đất lên 4.57 lần, mật độ xây dựng tối đa 40% được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào tháng 03/2024 và được tính lại tiền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết (mới) là 1.275 tỷ đồng thì chủ đầu tư Dự án B có nghĩa vụ nộp toàn bộ số tiền sử dụng đất 1.275 tỷ đồng và bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế.
Môt ví dụ khác về trường hợp 2: Dự án nhà ở thương mại C đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất và quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp là 850 tỷ đồng từ tháng 03/2021 và chủ đầu tư đã nộp một phần nghĩa vụ tài chính với Nhà nước là 300 tỷ đồng. Sau đó, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tăng hệ số sử dụng đất lên 4.57 lần, mật độ xây dựng tối đa 40% được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào tháng 03/2024 và được tính lại tiền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết (mới) là 1.275 tỷ đồng thì chủ đầu tư Dự án B có nghĩa vụ nộp bổ sung số tiền sử dụng đất là 975 tỷ đồng theo quy định tại tiết a2 điểm a khoản 1 Điều 14 “Dự thảo Nghị định” và bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế.
HoREA kiến nghị về chính sách miễn tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư.
Theo đó, nếu các chủ đầu tư chưa huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư sẽ tính gộp khoản tiền chậm nộp 137,7 tỷ đồng vào giá bán nhà dẫn đến giá nhà có thể tăng thêm và người mua nhà sẽ “gánh” khoản tiền nộp bổ sung này.
Nếu các chủ đầu tư đã huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đã “chốt giá” bán nhà thì chủ đầu tư sẽ “gánh” khoản tiền nộp bổ sung này và bị giảm lợi nhuận.
Hiệp hội nhận thấy, khoản 14 Điều 38 “Dự thảo Nghị định” chưa quy định chi tiết đầy đủ nội dung điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 đã quy định “1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau: a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ (…)”.
Do khoản 14 Điều 38 “Dự thảo Nghị định” sử dụng từ “hoặc” nên sẽ có 03 trường hợp được “miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” có thể xảy ra.
Trường hợp 1: Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư.
Trường hợp 2: Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh tại địa bàn ưu đãi đầu tư.
Trường hợp 3: Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư.
Theo Hiệp hội, khoản 14 Điều 38 “Dự thảo Nghị định” là căn cứ để xây dựng chi tiết chính sách “miễn tiền thuê đất” tại Điều 39 “Dự thảo Nghị định” và chính sách “giảm tiền thuê đất” tại Điều 40 “Dự thảo Nghị định” nên việc sửa đổi, bổ sung khoản 14 Điều 38 “Dự thảo Nghị định” là rất cần thiết để quy định chi tiết đầy đủ điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024.
Bảo đảm tính ổn định, nhất quán và đồng bộ của chính sách ưu đãi đầu tư, chính sách thu hút đầu tư
Theo HoREA, điểm i khoản 1 Điều 39 “Dự thảo Nghị định” chưa quy định chi tiết đầy đủ nội dung điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 và cũng chưa quán triệt đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính đất đai” đã định hướng “chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư”.
Hiệp hội nhận thấy, điểm i khoản 1 Điều 39 “Dự thảo Nghị định” chỉ còn quy định 01 trường hợp “sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư” được miễn tiền thuê đất, nên đã “thu hẹp đáng kể” các trường hợp được miễn tiền thuê đất so với các quy định hiện hành về “chính sách ưu đãi đầu tư”, trong đó có chính sách miễn tiền sử dụng đất quy định tại Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Điều 7, Điều 8 Nghị định 35/2017/NĐ-CP.
Với quy định tại điểm i khoản 1 Điều 39 “Dự thảo Nghị định” thì các nhà đầu tư, trong đó có các nhà đầu tư nước ngoài là “sếu đầu đàn” đầu tư vào các dự án “sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư” tại các “khu kinh tế, khu công nghệ cao” như Khu công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh, Khu công nghệ cao Hòa Lạc sẽ không còn được hưởng chính sách “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” do các địa phương này không thuộc “địa bàn ưu đãi đầu tư”.
Theo Hiệp hội, điểm i khoản 1 Điều 39 “Dự thảo Nghị định” không còn quy định chính sách miễn tiền sử dụng đất “trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt” hoặc “sau thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản” nên chưa kế thừa “chính sách ưu đãi đầu tư” hiện hành đã được quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và có thể nhận xét là với các quy định tại khoản 14 Điều 38 và điểm i khoản 1 Điều 39 “Dự thảo Nghị định” đã làm “vô hiệu hóa” chính sách “ưu đãi đầu tư đặc biệt” đã được quy định tại Điều 20 Luật Đầu tư 2020 và Quyết định 29/2021/QĐ-TTg quy định về “ưu đãi đầu tư đặc biệt”.
Hiệp hội cho biết, khoản 14 Điều 38 và điểm i khoản 1 Điều 39 “Dự thảo Nghị định” sẽ có thể tác động tiêu cực đến “chính sách thu hút đầu tư”, làm giảm sức hấp dẫn, độ tin cậy, tính ổn định về chính sách và môi trường đầu tư của nước ta dưới mắt của các nhà đầu tư nước ngoài.
Đây là vấn đề rất lớn nên Hiệp hội đề nghị Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần đặc biệt quan tâm xem xét trước khi ban hành “Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” để xây dựng “khung chính sách ưu đãi đầu tư vượt trội, có tính cạnh tranh cao, vừa bảo đảm lợi ích quốc gia, dân tộc cả trước mắt và trong trung hạn, dài hạn, vừa bảo đảm lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư”, nhất là trong tình hình cạnh tranh quyết liệt giữa các nước nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, công nghệ cao, chip, công nghệ bán dẫn, điển hình là ngay cả Hoa Kỳ cũng vừa ban hành Luật về chip, công nghệ bán dẫn (Chip Act), hoặc ngay sau khi đến thăm và làm việc tại nước ta thì Tập đoàn NVIDIA đã quyết định đầu tư 200 triệu USD vào Indonesia để xây dựng Trung tâm dữ liệu AI.
Thiên An