“Hiệp hội rất quan ngại sẽ tiếp tục “ách tắc” tất cả dự án nhà ở có quyền sử dụng đất nông nghiệp “thuần”, hoặc đất phi nông nghiệp “thuần”, không “dính” với đất ở, do Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP (NĐ 30) sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (NĐ 99) không có quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này”
HoREA lo ngại các ách tắc trong việc triển khai xây dựng các dự án nhà ở chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ gây thất thu cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng. Ảnh minh hoạ
Thông tin trên được lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng mới đây.
Theo HoREA, NĐ99 quy định chỉ có các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở”, hoặc có đất khác nhưng“dính” với đất ở, bao gồm các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất ở, hoặc có đất ở và các loại đất khác, thì mới được công nhận chủ đầu tưdự án xây dựng nhà ở thương mại, kể cả trường hợp nhà đầu tư có hàng chục, hàng trăm hecta đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, nhưng có dính theo vài chục mét vuông đất ở thì cũng được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Còn lại, tất cả các nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác” nhưng không “dính” với đất ở, như các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở, do NĐ 99 không quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này. Hiệp hội rất quan ngại quy định này (có thể tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, nhất là tiêu chí công bằng, bình đẳng, bảo vệ nhà đầu tư.
“Có thể sẽ tiếp tục ách tắc tất cả dự án nhà ở có quyền sử dụng đất nông nghiệp “thuần”, hoặc đất phi nông nghiệp “thuần”, không “dính” với đất ở do NĐ 30 sửa đổi, bổ sung Điều NĐ 99 không có quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này”, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA lo ngại.
“Tại TPHCM chỉ riêng năm 2020 đã có 39 dự án đầu tư của các doanh nghiệp chưa xử lý được do “vướng mắc”một số quy định pháp luật cũ.Trong đó, phần lớnlà các dự án sử dụng đất nông nghiệp “thuần” không có đất ở (như dự án chỉ có đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm, hoặc đất trồng cây lâu năm…), hoặc dự án sử dụng đất phi nông nghiệp “thuần”không có đất ở(như dự án sử dụng đất nhà xưởng, trụ sở cơ quan, đất thương mại, dịch vụ…) để đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, phù hợp với quy hoạch.
Và chỉ tínhtrong 3 năm, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày NĐ99 có hiệu lực đến tháng 09/2018, do quy định nhà đầu tư dự án nhà ở phải “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp” thì mới được “UBND cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư” đã có hơn126 dự án nhà ở thương mại TPHCM bị “ách tắc”thủ tục công nhận chủ đầu tư, do các dự án này không thỏa điều kiện có 100% đất ở, gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước và là một trong cácnguyên nhân làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng nóng trong thời gian qua.”, ông Châu cho hay.
“Việc không giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng đối với 126 dự án nhà ở nêu trên ước tính sơ bộ có thể đã gây ra thiệt hại cho nhà nước hàng tỷ đồng chưa tính các nguồn thu khác sau dự án”, đại diện HoREA tính toán.
Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2014 quy định nhà đầu tư phải c ó quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” và Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhà đầu tư “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ởtheo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, đã không giải quyết được “vướng mắc” pháp luật do quy định dự án phải có "đất ở”, dẫn đến “ách tắc”hàng trăm dự án nhà ở do nhà đầu tư không có 100% đất ở, hoặc không có quyền sử dụng đất khác “dính” với đất ở.
Các quy định tại 23 Luật Nhà ở 2014 và NĐ 99 cũng mâu thuẫn với một số quy định của Luật Đất đai 2013 vì Luật Đất đai cho phép tổ chức kinh tế (…) được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp nhưchuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
"Nhận thức được các vướng mắc này, trong 5 năm qua, Hiệp hội đã liên tục có văn bản phản biện, kiến nghị sửa đổi các quy định về điều kiện chỉ định chủ đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định tạimột số điều của Luật Nhà ở 2014 nhưng cho đến nay vẫn chưa được xem xét giải quyết thấu đáo" đại diện HoRREA cho hay.
“Để đảm bảo tính thống nhất, tính hệ thống và đồng bộ của các văn bản quy phạm pháp luật và kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch, thông thoáng, công bằng, bình đẳng, HoREA kiến nghị, trước mắt, giảipháp tình thế là bổ sung thêm cụm từ “bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở” vào cuối Điểm b Khoản 2 Điều 18 NĐ 99.
Chính phủ quy định “mẫu quyết định” để thực hiện thủ tục ban hành“quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” khi ban hành “Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020”.
Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Quốc hội xem xét ban hành mới Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản trong năm 2021 và rà soát để có thể ban hành mới Luật Đất đai vào khoảng năm 2022-2023, để thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng đã được xác lập tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII”, HoREA kiến nghị./.
Châu Anh