Sau khi có ý kiến của các cơ quan Trung ương, tỉnh Khánh Hòa mới đây cho biết, đã xoá “đất ở không hình thành đơn vị ở” vì sai luật đất đai tại 15 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Loại bỏ 15 dự án bất động sản 'đất ở không hình thành đơn vị ở'
Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Nguyễn Tấn Tuân thông tin với báo chí về một số hướng xử lý “đất ở không hình thành đơn vị ở” mà tỉnh này đã cấp sai cho các dự án trước đây.
Theo đó, "đất ở không hình thành đơn vị ở" là tại các khu đất này chỉ được hình thành công trình hành chính, không có hạ tầng kỹ thuật cho cộng đồng dân cư như giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao.
Năm 2020, Thanh tra Chính phủ từng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo bộ, ngành liên quan xử lý tình trạng đầu tư, xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với "đất ở không hình thành đơn vị ở" tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Ba năm sau, tỉnh Khánh Hòa yêu cầu các tổ chức có loại hình trên điều chỉnh, loại bỏ hình thức này ra khỏi các văn bản pháp lý.
Theo ông Nguyễn Tấn Tuân, loại đất này không có trong Luật Đất đai, nhưng tỉnh đã cấp phép cho hơn 50 dự án ở thành phố Nha Trang và khu vực Bãi Dài. Hiện địa phương đã xóa hơn 15 dự án có nội dung loại đất này. Với những dự án chưa hoặc đang trong quá trình triển khai, ông Tuân cho hay cần giải quyết tạm trú cho người dân.
"Riêng các dự án đã chuyển cho các nhà đầu tư thứ cấp, tỉnh đang chờ Nghị quyết riêng của Quốc hội trên cơ sở kết luận của Bộ Chính trị giải quyết những vấn đề tồn đọng sau thanh tra, kiểm tra, kiểm toán và tòa án", ông Tuân nói.
Chủ tịch Khánh Hòa nói thêm rằng hệ lụy của loại đất này rất lớn về đời sống người dân. Tỉnh đã giao Sở Xây dựng kiểm tra, cảnh báo nhà đầu tư với dự án không đủ điều kiện vận hành.
Khó xử lý mục đích sử dụng đất các dự án condotel sau khai tử "đất ở không hình thành đơn vị ở".
Với căn hộ du lịch, ông Nguyễn Tấn Tuân thừa nhận, tuy đã có Nghị định 10 của Chính phủ - được xem như văn bản "cởi trói" cho condotel - nhưng hiện rất khó khăn để địa phương cấp sổ đỏ cho các căn hộ loại này.
Ông cho biết hai doanh nghiệp nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, qua kiểm tra đầu vào của dự án có một số điểm chưa đúng quy định pháp luật, nên nhà chức trách chưa thể giải quyết cho chủ đầu tư.
"Chúng tôi đã báo cáo Chính phủ, Bộ Xây dựng có nghiên cứu sửa đổi Nghị định 10", ông Tuân nói, thừa nhận địa phương đến nay không thể quản lý, thống kê số lượng cụ thể bao nhiêu người dân sinh sống tại các căn hộ du lịch, bởi nhiều người mua bán qua tay rất nhiều lần.
Lãnh đạo Khánh Hòa từng đánh giá dù chưa đạt kỳ vọng, thị trường bất động sản tỉnh đã vượt qua giai đoạn khó khăn. Nhiều chuyên gia cũng dự báo năm nay thị trường du lịch, nghỉ dưỡng Khánh Hòa được dự báo nhanh chóng hồi phục và giữ được sự tăng trưởng bền vững.
Tuy nhiên, để phát triển bền vững, chuyên gia khuyến nghị các chủ đầu tư cần chú trọng vào việc quy hoạch và phát triển dự án nhưng phải tôn trọng cảnh quan tự nhiên, đồng thời cung cấp một môi trường thuận lợi cho du lịch và nghỉ dưỡng.
Cần luật hóa các quy định liên quan
Thực tế đã có gần 10 tỉnh như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh… cho phép sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho loại hình condotel và biệt thự nghỉ dưỡng. Chủ đầu tư tại các dự án trên sẽ được sở hữu bất động sản lâu dài với điều kiện: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, làng xóm.
Khi chuyển đổi condotel sang chung cư phải giải được bài toán về hạ tầng xã hội.
Về thực trạng condotel hiện nay, ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) chia sẻ với báo chí, không phải ngẫu nhiên mà quy hoạch có chỗ để nghỉ dưỡng, chỗ sinh hoạt chung, chỗ không gian công cộng, nơi tái định cư, nơi xây dựng nhà ở…, đó là cả một quá trình điều tra, phân tích, đánh giá, đề xuất trong quá trình nghiên cứu lập quy hoạch.
Việc chuyển condotel thành nhà ở chung cư đồng nghĩa với việc chuyển từ mục đích công cộng sang mục đích cá nhân, sở hữu cá nhân, từ việc chỉ được thuê đất sang việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Từ đó sẽ hình thành cộng đồng dân cư. Một khi đã hình thành dân cư thì phải có hạ tầng xã hội đi kèm, trong khi ban đầu quy hoạch dự án condotel thì yếu tố này rất hạn chế.
Do đó, điều quan trọng đầu tiên khi chuyển đổi là phải giải được bài toán về hạ tầng xã hội, giải quyết các nhu cầu về y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao.
Trong khi đó, tại báo cáo thị trường căn hộ Đà Nẵng do Avison Young Việt Nam vừa công bố, đơn vị này cũng cho rằng những thay đổi này, làm tăng lượng cung căn hộ tại khu vực, mặt khác, tác động tiêu cực đến hệ thống hạ tầng, làm xáo trộn quy hoạch đô thị và tác động tiêu cực đến môi trường.
Bởi vì, loại hình căn hộ nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn hạn, trong khi đó, căn hộ chung cư đòi hỏi đi kèm tiện ích trong khu vực như bệnh viện, trường học, hạ tầng kỹ thuật... phục vụ cho nhu cầu sinh sống lâu dài của cư dân. Vậy nên, những chuyển biến này cần được cân nhắc và xem xét thận trọng nhằm phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng, hệ thống kỹ thuật, đảm bảo chất lượng sống tại khu vực.
Bàn về hành lang pháp lý cho loại hình này, nhiều chuyên gia cũng cho rằng nền tảng để xác lập vấn đề sở hữu và các vấn đề liên quan đối với bất động sản nghỉ dưỡng đều cần được chuẩn hóa bằng các quy định pháp quy. Từ định danh bằng các khái niệm pháp lý để triển khai các quy định cụ thể liên quan, mới có cơ sở để thực thi.
Hiện, Luật Đất đai 2024 quy định về phân loại đất hiện không xuất hiện cụm từ “du lịch, nghỉ dưỡng” nào và loại hình condotel được cho là nằm trong phạm trù điều chỉnh của khoản đ, điểm 2 điều 9 “Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản”.
Theo đó, giới đầu tư kỳ vọng để condotel thật sự có “danh phận” sẽ có thể phải tiếp tục chờ các văn bản dưới Luật hướng dẫn thi hành các Luật nói trên.
Hồng Quang