Một số ngân hàng đang giảm lãi suất, kéo dài thời gian vay và nâng tỷ lệ tài trợ để thu hút khách hàng mua nhà. Tuy nhiên, các ưu đãi mới chủ yếu xuất hiện cục bộ, trong khi mặt bằng lãi vay thực tế vẫn ở mức cao và tiềm ẩn nhiều áp lực sau thời gian cố định.
Ngân hàng tung thêm ưu đãi để kéo khách vay
Thị trường tín dụng mua nhà đang xuất hiện những chuyển động mới. Từ cuối tháng 8 đến đầu tháng 9, một số ngân hàng bắt đầu công bố các chương trình giảm lãi suất, kéo dài thời gian cố định lãi vay hoặc nâng hạn mức tài trợ.
Động thái này diễn ra trong bối cảnh thanh khoản của hệ thống ngân hàng có dấu hiệu cải thiện, tạo thêm dư địa để các tổ chức tín dụng điều chỉnh chính sách cho vay. Thay vì chỉ cạnh tranh bằng mức lãi suất thấp trong thời gian ngắn, một số nhà băng đã chuyển sang thiết kế những gói vay dài hơi hơn nhằm giảm tâm lý lo ngại của người mua nhà.
Vietcombank triển khai gói tín dụng quy mô 20.000 tỷ đồng dành cho khách hàng mua nhà tại các dự án đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Người vay có thể được giảm lãi suất tối đa 1 điểm phần trăm mỗi năm so với khoản vay thông thường.
Chương trình cho phép thời hạn vay lên tới 35 năm, tỷ lệ tài trợ tối đa bằng 100% giá trị căn nhà. Gói tín dụng được áp dụng đến hết ngày 31/3/2027 hoặc kết thúc sớm hơn khi ngân hàng giải ngân hết hạn mức.
Trong khi đó, VIB tập trung vào việc kéo dài thời gian ổn định lãi suất. Nếu trước đây các gói vay thường chỉ cố định lãi trong một hoặc hai năm đầu, ngân hàng này đưa ra lựa chọn cố định lãi suất tới 5 năm đối với nhu cầu mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà.
Khách hàng tham gia chương trình hỗ trợ VIB Up còn có thể được giảm thêm từ 0,2–0,4 điểm phần trăm mỗi năm trong thời gian vay. TPBank cũng đưa ra chính sách giảm tối đa 1,2 điểm phần trăm so với mức lãi suất hiện hành, tùy từng khoản vay và điều kiện của khách hàng.
Việc các ngân hàng liên tiếp tung ưu đãi cho thấy cuộc cạnh tranh giành khách vay mua nhà đang nóng trở lại. Tuy nhiên, chưa thể từ những chương trình riêng lẻ này kết luận rằng lãi suất đã bước vào một chu kỳ giảm trên diện rộng.
Số liệu đến ngày 20/8/2026 cho thấy lãi suất bình quân đối với các giao dịch cho vay mới phát sinh ở mức 8,93%/năm, tăng 0,85 điểm phần trăm so với cuối năm 2025.
Riêng các khoản vay liên quan đến bất động sản, lãi suất phổ biến vẫn dao động trong khoảng 10–12%/năm. Tại một số ngân hàng thương mại cổ phần, mức bình quân có thể lên tới 14–15%/năm.
Khảo sát tại 11 ngân hàng thương mại cũng cho thấy lãi suất vay mua nhà cố định trong 12–24 tháng đang phổ biến quanh mức 10,9%/năm. Một số gói vay có mức lãi suất 11–13,2%/năm ngay trong thời gian đầu.
Như vậy, các chương trình giảm lãi suất hiện nay mới giống những điểm sáng cục bộ. Người đáp ứng đúng điều kiện có thể tiếp cận vốn với chi phí thấp hơn, nhưng phần đông khách hàng vẫn phải đối diện mặt bằng lãi vay tương đối cao.
Một số ngân hàng đang giảm lãi suất, kéo dài thời gian vay và nâng tỷ lệ tài trợ để thu hút khách hàng mua nhà.
Vốn đầu vào cải thiện, lãi vay vẫn cần thêm thời gian
Cơ sở cho kỳ vọng lãi suất giảm trong thời gian tới đến từ sự thay đổi của dòng tiền trong hệ thống ngân hàng.
Tính đến ngày 22/8, huy động vốn bằng đồng Việt Nam tăng 8,77% so với đầu năm, nhỉnh hơn mức tăng trưởng tín dụng 8,38%. Đây là diễn biến đáng chú ý sau nhiều năm tín dụng thường xuyên tăng nhanh hơn tiền gửi.
Giai đoạn 2021–2025, chênh lệch tăng trưởng giữa tín dụng và huy động bình quân lên tới 3,8 điểm phần trăm mỗi năm, tạo khoảng cách khoảng 2 triệu tỷ đồng. Tín dụng tăng nhanh trong khi nguồn vốn đầu vào không theo kịp từng khiến nhiều ngân hàng phải đẩy lãi suất huy động lên cao để bảo đảm thanh khoản.
Khi tiền gửi tăng nhanh hơn cho vay, sức ép huy động vốn của các ngân hàng có thể dịu bớt. Chi phí đầu vào được kiểm soát sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay giảm theo. Tuy nhiên, quá trình truyền dẫn từ lãi suất huy động sang lãi suất cho vay thường có độ trễ, khó diễn ra ngay lập tức.
Mặt khác, ngân hàng vẫn thận trọng với tín dụng bất động sản. Dòng vốn đang được định hướng nhiều hơn vào nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất, thay vì các khoản vay mang tính đầu cơ.
Trong năm 2026, phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không phải tính vào dư nợ tín dụng bất động sản. Cơ chế này cho thấy chính sách tín dụng ưu tiên những dự án phục vụ an sinh và sản xuất, đồng thời tiếp tục kiểm soát vốn chảy vào các phân khúc rủi ro.
Thực tế, một số ngân hàng lớn đã chủ động điều chỉnh danh mục cho vay bất động sản. Đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng bất động sản tại Agribank đạt 289.630 tỷ đồng, giảm 5,07% so với đầu năm.
Techcombank cũng đặt mục tiêu đưa tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng danh mục tín dụng từ mức 32% xuống khoảng 30% vào cuối năm 2026. Điều này cho thấy dù nhu cầu vay mua nhà đang được kích thích, các ngân hàng vẫn phải cân đối giữa tăng trưởng tín dụng và kiểm soát rủi ro.
Với người mua nhà, mức lãi suất quảng cáo trong những năm đầu chỉ là một phần của bài toán. Điều cần quan tâm hơn là thời gian ưu đãi kéo dài bao lâu, lãi suất sau ưu đãi được tính theo công thức nào và biên độ cộng thêm là bao nhiêu.
Một khoản vay có lãi suất ban đầu thấp chưa chắc đã rẻ trong toàn bộ thời hạn. Sau thời gian cố định, lãi vay thường chuyển sang thả nổi và được điều chỉnh theo lãi suất cơ sở cộng với biên độ của ngân hàng. Khi đó, số tiền phải trả hàng tháng có thể tăng đáng kể.
Người vay cũng cần tính đến phí trả nợ trước hạn, bảo hiểm, phí định giá tài sản và các điều kiện đi kèm. Đặc biệt, việc ngân hàng cho vay tới 80%, 90% hay thậm chí 100% giá trị căn nhà không đồng nghĩa khách hàng nên sử dụng toàn bộ hạn mức.
Để giảm rủi ro, tổng số tiền trả nợ mỗi tháng nên được giữ dưới khoảng 40% thu nhập ổn định của gia đình. Người vay cần chuẩn bị một khoản dự phòng đủ lớn, đồng thời thử tính khả năng trả nợ trong trường hợp lãi suất tăng thêm 2–3 điểm phần trăm.
Những gói vay mới đang tạo thêm lựa chọn cho người có nhu cầu mua nhà ở thực. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa bước vào giai đoạn vốn rẻ trên diện rộng. Khi giá nhà đã ở mức cao và lãi suất sau ưu đãi còn nhiều biến số, quyết định vay dài hạn cần dựa trên sức chịu đựng tài chính thực tế, thay vì chỉ nhìn vào con số hấp dẫn được giới thiệu ở thời điểm ban đầu.
Thanh Cao