Từ đầu năm đến nay, “cơn sốt” trả mặt bằng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Nhiều cửa hàng ở những tuyến phố sầm uất, trung tâm thương mại nổi tiếng tại Hà Nội phải treo biển cho thuê. Khách thuê liên tiếp trả mặt bằng khiến nhiều căn nhà phố quận trung tâm bị bỏ trống thời gian dài, dù trước đây buôn bán sầm uất.
Ế ẩm nhà phố cho thuê
Thị trường mặt bằng cho thuê ảm đạm diễn ra với cả những tuyến phố trung tâm, có vị trí đắc địa. Sự lên ngôi của thương mại điện tử khiến cho nhiều nơi vốn được xem là “địa điểm vàng trong kinh doanh” trở nên ế ẩm. Nhiều tuyến phố ở Hà Nội trước đây buôn bán sầm uất thì nay dày đặc biển quảng cáo cho thuê cửa hàng.
Điển hình các tuyến phố Nguyễn Thái Học, Chùa Bộc, Thái Hà, Huỳnh Thúc Kháng… cách đây vài năm được xem là địa điểm lý tưởng kinh doanh quần áo, giờ im ắng, biển “cho thuê” giăng khắp phố.
Chị Nhung (31 tuổi, Hà Nội) vừa trả lại mặt bằng kinh doanh trên phố Kim Mã (quận Ba Đình, Hà Nội). Cửa hàng rộng 30 m2 được chị thuê từ cuối năm 2022 với giá 20 triệu đồng/tháng để kinh doanh thời trang. Sau gần 2 năm, chị Nhung tính toán số tiền thu được từ bán hàng không đủ bù vốn nhập hàng, chi phí thuê mặt bằng, điện nước... chị buộc đóng cửa hàng và chuyển hướng sang kinh doanh online.
Tình trạng hàng quán đóng cửa, trả mặt đang diễn ra tại nhiều khu vực, kể cả những tuyến phố từng được xem là nơi kinh doanh sôi động tại Hà Nội. Riêng phố Kim Mã, đoạn đường chưa đến 1 km từ điểm giao với phố Núi Trúc đến điểm giao với phố Nguyễn Thái Học hiện có gần 20 cửa hàng đóng cửa, trả mặt bằng, hầu hết đều gắn biển tìm khách thuê.
Cạnh đó, trên phố Nguyễn Thái Học, một loạt cửa hàng từng kinh doanh quần áo, thời trang thể thao cũng đóng cửa hàng loạt. Tình trạng này đã diễn ra hơn 1 năm trở lại đây.
Tại phố Trần Phú (quận Hà Đông) - một trong những tuyến đường trung tâm của quận Hà Đông, anh Cao Nhật cũng vừa chấp nhận đóng cửa hàng kinh doanh thời trang thể thao chỉ sau 6 tháng khai trương vì tiền thuê cửa hàng chiếm quá nửa doanh thu.
Anh Nhật thuê căn nhà 3 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 75 m2 với giá 14 triệu đồng/tháng. Toàn bộ diện tích tầng 1 được dành để trưng bày sản phẩm, tầng 2 để máy in, tầng 3 để sinh hoạt. Liên tục 6 tháng qua, số tiền anh Nhật thu về từ cửa hàng chỉ dao động 20-25 triệu đồng/tháng.
Một cửa hàng đã tạm dừng kinh doanh.
Không chỉ ở Hà Nội, tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TPHCM. Loạt sàn thương mại chuyên nhà phố ở một số quận trung tâm TP.HCM cho thấy mặt bằng cho thuê vẫn để trống rất nhiều.
Kết quả khảo sát thực tế cũng cho thấy giá thuê đắt đỏ đang khiến không ít thương hiệu từ lớn đến nhỏ tìm đường "tháo chạy" khỏi khu vực trung tâm TP.HCM. Điển hình, hàng loạt mặt bằng trên “đất vàng” đang bỏ trống hai bên các trục đường Lê Lợi, Ngô Đức Kế, Nguyễn Đình Chiểu, Đồng Khởi…
Đơn cử, đường Đồng Khởi (quận 1) vừa qua tiếp tục vào danh sách những "con đường đắt nhất hành tinh", được nhiều thương hiệu lớn tận dụng để quảng bá nhưng hiện không ít nơi đóng cửa. Ghi nhận vào thượng tuần tháng 12, một dãy bốn mặt bằng liền kề tại đây cùng "cửa đóng then cài". Theo nhiều người dân xung quanh, những mặt bằng này đã lâu không hoạt động.
Hay như tại khu vực Bình Thạnh, trên những tuyến phố trung tâm như Ung Văn Khiêm, Nguyễn Gia Trí, các mặt bằng nhà phố đang đồng loạt treo biển cho thuê, nhiều mặt bằng đã “ế khách” cả năm trời. Một số mặt bằng cho thuê làm kinh doanh, môi giới bất động sản cũng cửa đóng then cài.
Anh Trần Đông, môi giới thạo tin tại quận 1, cho biết giá thuê mặt bằng trên phố Lê Lợi tăng không kiểm soát từ khi rào chắn xây tuyến metro được tháo dỡ. Không chỉ ở Lê Lợi, giá thuê trên các con phố sầm uất khác ở trung tâm TP.HCM cũng đang ở mức rất cao, dao động trong khoảng 200 - 400 triệu đồng/căn/tháng, đặc biệt có chỗ lên tới hơn 800 triệu đồng/tháng.
Người tiêu dùng thay đổi, tương lai mặt bằng cho thuê sẽ ra sao?
Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết phân khúc nhà phố cho thuê chịu áp lực cạnh tranh gay gắt với các trung tâm thương mại và sàn thương mại điện tử. Đặc biệt, một số ngành hàng phổ biến như thời trang, phụ kiện chứng kiến cuộc "tháo chạy" khỏi các mặt bằng nhà phố. Bởi thay vì bỏ chi phí lớn vào mặt bằng ở vị trí đẹp, họ chuyển sang thuê nhà trong ngõ để mở rộng kho hàng và tập trung làm marketing trên các kênh online.
Ngoài ra, chuyên gia cho rằng nhiều mặt bằng nhà phố có nhược điểm mặt tiền, diện tích hẹp, không có chỗ đỗ xe... nên kém thu hút khách thuê. Kể cả nằm ở vị trí trung tâm, nếu mặt bằng không đem đến trải nghiệm mua sắm thuận tiện cho khách hàng cũng khó được chủ kinh doanh lựa chọn.
Về hiệu quả đầu tư, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà mặt phố ngày càng sụt giảm, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh kênh Batdongsan. Lý do là giá bán bất động sản trung tâm Hà Nội tăng mạnh nhiều tháng qua, trong khi dòng tiền cho thuê vẫn giữ nguyên, thậm chí giảm nhẹ. Đây là lý do khiến nhiều chủ nhà phố hạn chế giảm mạnh giá cho thuê, nhằm giữ giá trị tài sản. Thay vào đó, họ thường áp dụng chính sách hỗ trợ như thanh toán theo quý thay vì 6-12 tháng một lần, giảm tiền cọc...
Hiện lợi suất cho thuê loại hình này đã trở về mức đầu năm 2021, khoảng 3% một năm. "Đây là một con số thấp với thị trường cho thuê", ông Tuấn nói.
Trong tương lai xa, nhà phố sẽ quay về đúng với bản chất của một căn nhà, tức phục vụ mục đích để ở hơn là kinh doanh?
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, hiện nay, các nhãn hàng không còn mở cửa hàng một cách đại trà như trước mà trở nên khắt khe hơn khi tìm kiếm mặt bằng. Trong đó, các thương hiệu đã có tên tuổi thường tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa, mỗi cửa hàng có khả năng tự tạo ra lợi nhuận độc lập.
Bà Minh lấy ví dụ, thay vì tính toán câu chuyện về vị trí trung tâm để đặt cửa hàng, các nhãn hàng còn phải tính toán tới việc liệu địa điểm có khu vực đỗ xe, có bị ảnh hưởng bởi việc cấm đường giờ cao điểm hay có vị trí cho nhân viên giao hàng đỗ xe lấy hàng... Do vậy, các mặt bằng tại khu vực đông dân cư, nhiều lối tiếp cận, chỗ đỗ xe thuận tiện, vỉa hè thông thoáng, không bị hạn chế bởi các dự án hạ tầng đang xây dựng hay cấm đường giờ cao điểm... được ưu tiên hơn.
Tương tự, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng thị trường nhà phố cho thuê tại Hà Nội nói riêng và cả thị trường trong nước nói chung đang có diễn biến tương tự thị trường Trung Quốc.
Theo đó, giá bán của loại hình nhà phố, đặc biệt nhà phố ở các khu vực trung tâm thành phố lớn, ngày càng tăng cao. Do đó, kể cả khi chủ nhà giữ giá cho thuê, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê mặt bằng vẫn giảm.
"Để giữ giá trị của căn nhà, chủ nhà không thể giảm giá cho thuê vì tỷ suất lợi nhuận hiện đã ở mức rất thấp rồi. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh trên thị trường hiện tại vẫn chưa thể xem là tốt, nhiều cá nhân, đơn vị kinh doanh không dễ gánh được chi phí thuê mặt bằng. Điều đó dẫn đến tình trạng mặt bằng cho thuê ế ẩm", ông Quốc Anh nói.
Một lý do khác được ông Quốc Anh dẫn ra là câu chuyện phát triển của thương mại điện tử đang khiến hoạt động mua sắm diễn ra đa dạng, linh hoạt hơn. Việc thuê mặt bằng để trưng bày sản phẩm dần trở nên không cần thiết.
Ông Quốc Anh cho rằng nhà phố đang và sẽ gặp khó trong việc cho thuê. Ngoại trừ các đơn vị kinh doanh hàng ăn - loại hình mà kinh doanh online khó thay thế - hoặc các ngân hàng cần thuê mặt bằng lớn để làm phòng giao dịch, các cá nhân kinh doanh loại hàng hóa thông thường như thời trang sẽ giảm nhu cầu về mặt bằng nhà phố.
"Trong tương lai xa, nhà phố sẽ quay về đúng với bản chất của một căn nhà, tức phục vụ mục đích để ở hơn là kinh doanh", ông Quốc Anh dự báo.
PV