Mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại, gỡ vướng cho các dự án để tăng nguồn cung, giảm giá nhà

Dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được thông qua giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại để góp phần kéo giảm giá nhà.

Thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại

Mới đây, Chính phủ vừa có tờ trình Quốc hội đề xuất dự thảo Nghị quyết thí điểm cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại…

Trong dự thảo nghị quyết, Chính phủ cho biết mục đích xây dựng tờ trình là nhằm tạo lập hành lang pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất, nhà đầu tư chủ động trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, dự án xây dựng đô thị, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan hành chính, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nhiều doanh nghiệp Bất động sản tại TP.HCM rất kỳ vọng Dự thảo sẽ được Quốc hội Khóa 15 xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 8 dự kiến khai mạc vào ngày 21/10/2024.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, dự thảo Nghị quyết thí điểm nếu được Quốc hội thông qua sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện “thuận mua vừa bán” giữa người dân và doanh nghiệp, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

Cùng các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án hiện nay là đấu giá đất hoặc đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đại diện HoREA cho rằng phương thức thỏa thuận sẽ làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở thương mại, từ đó góp phần kéo giảm giá nhà.

Nội dung dự thảo quy định, doanh nghiệp có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với các loại đất như nông nghiệp, phi nông nghiệp (không phải đất ở), đất ở và đất khác trong cùng một thửa.

Theo đó, các dự án được thí điểm mở rộng loại đất Xây nhà thương mại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị.

Ngoài ra, các dự án này cũng phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, đồng thời được UBND cấp tỉnh chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Chính phủ đề xuất thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030.

Bên cạnh đó, khu đất thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại phải nằm ngoài danh mục dự án thu hồi đất được Hội đồng nhân dân thông qua. Việc thí điểm dự kiến thực hiện trong 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025.

Gỡ vướng cho các dự án "mắc kẹt" để tăng nguồn cung, giảm giá nhà

Những báo cáo gần đây từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và nhiều tổ chức nghiên cứu khác đều nhận định, nhu cầu về nhà ở đang tăng mạnh ở nhiều phân khúc, từ chung cư đến biệt thự và nhà liền kề.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án chung cư đã tăng giá từ 50-70% chỉ sau một năm, mức chào bán tại các dự án mới cũng đang được đánh giá là “không hợp lý, trong khi nhiều lô đất ở làng xã cũng tăng giá lên tới 70 triệu đồng hoặc thậm chí hơn 100 triệu đồng/m². Điều này đã khiến người dân ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing cho biết, việc các dự án thuộc phân khúc trung cấp dần được thay thế bằng các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy mạnh mức giá chung cư tăng mạnh nhất từ năm 2021 đến nay.

Bên cạnh đó, nhiều dự án bị mắc kẹt trong thời gian dài cũng đã làm thay đổi hành vi của người tiêu dùng, khiến nhu cầu nhà ở tăng và từ đó hình thành xu hướng tăng giá mới. Số liệu từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, trên cả nước hiện có khoảng 579 dự án nhà ở thương mại đang được triển khai thông qua cơ chế thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất. Trong số này, khoảng 493 dự án được xác định có dấu hiệu vi phạm tại Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 về đất ở.

Thực tế, các dự án nhà ở thương mại thường được triển khai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất, đặc biệt tập trung tại những địa phương có kinh tế phát triển và nhu cầu đất ở cao.

Tại TP.HCM, có 126 dự án nhà ở thương mại không đáp ứng được yêu cầu về loại đất, trong đó hơn 100 dự án chỉ có "đất ở và đất khác" và hơn 20 dự án có "đất khác không phải đất ở", dẫn đến việc không được công nhận chủ đầu tư.

Tương tự, Hà Nội đã chấp thuận 221 dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với đất khác, nhưng đến nay vẫn còn 189 dự án gặp vướng mắc pháp lý.

“Do đó, nếu những dự án trên được giải phóng thì nguồn cung ra thị trường sẽ rất lớn và giúp cân bằng cung - cầu, qua đó góp phần giảm giá nhà”, TS.Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc VARS nhận định.

Đức Minh