Nhiều dự án cũ ở vùng ven TP.HCM và Hà Nội bất ngờ được “thay da đổi thịt” sau khi điều chỉnh địa giới hành chính. Giá đất vì thế leo thang chóng mặt chỉ trong vài tháng, khiến giới đầu cơ như rơi vào cơn say “mua đâu thắng đó”, thổi bùng làn sóng đầu tư mạnh mẽ nhất kể từ sau đại dịch.
Vùng ven lên hương
Cách đây hơn hai năm, anh Ngọc Tuấn, một nhà đầu tư tự do đến từ TP.HCM, quyết định rót vốn mua liền hai căn hộ tại Bình Dương cũ, một ở Dĩ An và một ở Thuận An. Khi ấy, giá mỗi căn chỉ khoảng hơn 20 triệu đồng/m², thị trường còn khá trầm lắng. Thế nhưng đến nay, cả hai căn đều được rao bán ở mức trên dưới 60 triệu đồng/m², tăng gần 10 triệu đồng chỉ trong vài tháng và gấp rưỡi so với thời điểm anh mua vào.
“Sau khi sáp nhập, vùng ven giờ hóa trung tâm, giá đất tăng nhanh đến mức vượt cả tính toán của giới đầu tư. Có những khu trước đây còn vắng bóng người, nay san sát dự án, nhà hàng, trung tâm thương mại mọc lên từng ngày,” anh Tuấn hồ hởi chia sẻ, đôi mắt không rời màn hình điện thoại liên tục cập nhật bảng giá mới quanh trục quốc lộ 1K – tuyến huyết mạch nối Bình Dương với TP.HCM.
Không riêng anh Tuấn, chị Minh Trang, một nhà đầu tư gốc quận Bình Thạnh, cũng đang “ăn nên làm ra” nhờ các dự án vùng ven. Cuối năm 2024, chị chốt một căn hộ tại khu đô thị Tokyu Garden City ở Thủ Dầu Một với mức giá trung bình khoảng 40 triệu đồng/m².
Chỉ sau nửa năm, giá đã vọt lên 68 triệu đồng/m², tức tăng gần 70%. “Tôi định giữ thêm vài tháng nữa trước khi bán ra. Cảm giác bây giờ thật sự như đang ngồi trên mỏ vàng, chỉ cần kiên nhẫn là có lãi,” chị Trang nói với nụ cười không giấu được sự phấn khích.
Không khí hồ hởi ấy phản ánh bức tranh sôi động của thị trường chung cư vùng ven TP.HCM sau sáp nhập. Tại Bình Dương cũ, giá bán đang tăng theo cấp số nhân. Những dự án từng bị xem là “ế khách” như Him Lam Phú Đông, Bcons City, Phú Đông Premier nay đều ghi nhận mức tăng 20 đến 30 phần trăm, đưa mặt bằng giá phổ biến lên khoảng 45 đến 60 triệu đồng mỗi mét vuông. Còn ở thị trường sơ cấp, không ít chủ đầu tư mạnh tay điều chỉnh tăng giá 10 đến 20 phần trăm chỉ trong quý III, đẩy thanh khoản tăng mạnh.
Theo dữ liệu từ Batdongsan và DKRA Consulting, riêng trong quý III, giá chào bán căn hộ tại Bình Dương cũ đã tăng hơn 30 phần trăm, từ mức trung bình 33 triệu đồng mỗi mét vuông hồi đầu năm lên đến 41 triệu đồng vào cuối quý. Cùng với đó, số lượng nhà đầu tư mới đăng ký tìm mua tại khu vực này cũng tăng đột biến, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư cá nhân phía Bắc.
Thống kê cho thấy, lượng dòng tiền từ các nhà đầu tư miền Bắc đổ vào Bình Dương tăng tới 28 phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Họ chủ yếu nhắm đến những căn hộ có diện tích nhỏ, pháp lý minh bạch, dễ cho thuê hoặc sang nhượng, coi đó là “tấm vé vàng” trong chu kỳ tăng giá mới. Một số nhà đầu tư còn so sánh Bình Dương hiện nay với TP.Thủ Đức cách đây ba năm, khi chỉ cần nắm được một suất căn hộ là có thể nhân đôi tài sản sau vài quý.
Không chỉ dừng lại ở Bình Dương, làn sóng “vệ tinh hóa” sau sáp nhập đang lan rộng khắp cả nước. Các địa phương như Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình cũ và Bắc Giang cũ đang nổi lên như những thị trường thay thế Hà Nội, khi mức độ quan tâm chiếm đến 80 phần trăm tổng lượng giao dịch khu vực phía Bắc, theo thống kê từ Batdongsan.
Tại Hải Phòng, giá chung cư trung bình hiện đạt khoảng 39 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 17 phần trăm so với năm 2023. Một số dự án tăng vượt trội như Gem Park tăng 55 phần trăm, Hoàng Huy Grand Tower tăng 33 phần trăm. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt 4,6 phần trăm, cao hơn đáng kể so với Hà Nội, vốn chỉ ở mức trung bình 2,4 phần trăm.
Ở miền Trung, các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Nam cũng ghi nhận mức tăng giá 25 đến 44 phần trăm, đặc biệt tập trung quanh các khu đô thị ven biển và dọc tuyến cao tốc Bắc – Nam. Còn tại miền Nam, bên cạnh Bình Dương, các khu vực Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ và Long An cũ đang trở thành điểm nóng mới khi mức độ quan tâm của nhà đầu tư tăng vọt từ 80 đến 160 phần trăm.
Sự dịch chuyển mạnh mẽ này đang tạo nên một “vành đai vàng” bao quanh siêu đô thị TP.HCM mở rộng, nơi mỗi tấc đất dần trở thành cơ hội sinh lời. Với tốc độ tăng trưởng hiện nay, các chuyên gia nhận định chu kỳ tăng giá vùng ven sẽ còn tiếp diễn trong ít nhất hai năm tới, đặc biệt ở những khu vực vừa sáp nhập hoặc chuẩn bị nâng cấp hạ tầng giao thông trọng điểm.
Nhiều dự án cũ ở vùng ven TP.HCM và Hà Nội bất ngờ được “thay da đổi thịt” sau khi điều chỉnh địa giới hành chính.
Khi niềm tin đi trước giá trị
Sức nóng tại các khu vực vùng ven đang phản ánh một xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản Việt Nam: dòng tiền và dân cư dịch chuyển mạnh mẽ ra các đô thị vệ tinh – nơi còn quỹ đất, hạ tầng kết nối tốt và giá bán vẫn còn dư địa tăng. Khi trung tâm đã gần như “bão hòa”, vùng ven trở thành “sân sau” đầy tiềm năng, thu hút cùng lúc cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư săn cơ hội.
Thế nhưng, đằng sau gam màu tươi sáng ấy là những dấu hiệu cho thấy kỳ vọng đang vượt quá giá trị thực. Nhiều chuyên gia nhận định, đà tăng hiện nay của thị trường, đặc biệt ở các khu vực mới sáp nhập, đang chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố tâm lý và hiệu ứng đám đông hơn là từ nền tảng phát triển bền vững.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia đầu tư bất động sản, cho rằng: “Việc giá chung cư cũ tăng mạnh là hiện tượng nóng cục bộ, chưa thể xem là xu hướng dài hạn. Cần ít nhất từ sáu tháng đến một năm để đánh giá độ bền vững. Những dự án gần trung tâm, có hạ tầng hoàn thiện sẽ giữ giá, còn các khu xa, chỉ dựa vào hiệu ứng sáp nhập, sẽ nhanh chóng hạ nhiệt khi dòng tiền đầu cơ rút đi.”
Một chỉ báo rõ ràng khác là tỷ lệ hấp thụ của thị trường chỉ đạt khoảng 60%, dù nguồn cung mới tăng mạnh. Riêng tại Bình Dương cũ, dự kiến năm 2026 sẽ có thêm 12.000 căn hộ được tung ra thị trường, gấp rưỡi nguồn cung hiện tại. Khi hàng loạt dự án đồng loạt ra mắt trong khi nhu cầu thực chưa theo kịp, khả năng “bội thực” nguồn cung hoàn toàn có thể xảy ra.
Cùng với đó, chi phí đất và vật liệu xây dựng leo thang khiến giá bán tăng nhanh chóng. Một căn hộ từng có giá khoảng 2 tỷ đồng, nay đã chạm 3 tỷ đồng – mức giá không còn phù hợp với người mua ở thực. Nếu tình trạng đầu cơ tiếp tục đẩy giá lên, các khu vực vùng ven có thể đánh mất lợi thế cạnh tranh vốn dựa vào giá rẻ và khả năng sinh lời ổn định.
Bài học từ các cơn sốt đất giai đoạn 2019–2021 vẫn còn nguyên giá trị. Khi dòng tiền đầu cơ chiếm ưu thế, chu kỳ tăng nóng thường chỉ kéo dài từ sáu đến tám tháng, sau đó giá có xu hướng chững lại hoặc giảm nhẹ trong vòng một đến hai năm tiếp theo. Khi tâm lý “mua đâu thắng đó” qua đi, thị trường sẽ tự điều chỉnh về giá trị thực.
Giới phân tích cho rằng, sáp nhập địa giới hành chính đúng là cú hích mạnh cho thị trường, nhưng không thể thay thế các yếu tố nền tảng như quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông, việc làm và tiện ích xã hội. Nếu thiếu những yếu tố này, giá trị bất động sản khó có thể duy trì lâu dài.
Bà Cao Thị Thu Hương, Trưởng bộ phận Nghiên cứu của Savills TP.HCM, nhận định: “Hiệu ứng sáp nhập chỉ tạo ra cú hích ngắn hạn. Về dài hạn, giá trị thật của bất động sản phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng, quy hoạch hợp lý và khả năng thu hút dân cư. Nếu những yếu tố này không được đảm bảo, mặt bằng giá sẽ sớm ổn định, thậm chí điều chỉnh giảm.”
Tựu trung lại, sau sáp nhập, cơ hội rõ ràng đang mở ra cho các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng hay Bắc Giang, những vùng đất đang “lên đời” nhờ cú hích hành chính và hạ tầng. Tuy nhiên, chỉ khi được nâng đỡ bởi quy hoạch đồng bộ, chiến lược phát triển bền vững và quản lý thị trường hiệu quả, những cơ hội ấy mới thực sự biến thành giá trị lâu dài.
Với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, lựa chọn dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, vị trí gần các tuyến giao thông chiến lược vẫn là hướng đi an toàn và hiệu quả. Ngược lại, những ai chạy theo “sóng ngắn”, sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong bối cảnh giá đã tăng mạnh, sẽ đối mặt với nhiều rủi ro khi kỳ vọng không còn song hành cùng giá trị thực.
Bình Minh