Giá bán shophouse tại Hà Nội liên tục tăng, nhưng nhiều căn vẫn đóng cửa dài hạn vì giá thuê cao, hạ tầng chưa đồng bộ và mô hình vận hành thiếu linh hoạt, khiến nhà đầu tư khó khai thác sinh lời.
Shophouse tăng giá, cho thuê khó vì hạ tầng và điều kiện khắt khe
Dù được quảng bá là “mặt tiền vàng” tại các khu đô thị lớn ở Hà Nội, nhiều căn shophouse vẫn đóng cửa im lìm, treo biển cho thuê nhiều tháng nhưng không tìm được khách. Giá bán vẫn neo cao khiến không ít nhà đầu tư mắc kẹt với tài sản không sinh lời.
Tại khu đô thị Starlake (quận Tây Hồ), một căn shophouse 4 tầng, diện tích sàn gần 500 m2, giá thị trường 80–90 tỷ đồng, được rao thuê 100 triệu đồng/tháng nhưng gần một năm qua vẫn chưa có khách. Anh Bảo Nam - chuyên gia môi giới tại khu vực này cho biết: “Khách hỏi rất nhiều nhưng khi nghe giá thuê và điều kiện thanh toán thì đa phần bỏ qua, vì chi phí vận hành cao, trong khi khu vực chưa có lượng khách thương mại đủ lớn”.
Nhiều shophouse vẫn bỏ không do giá thuê cao
Tình trạng tương tự diễn ra tại Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông), Khai Sơn City (Long Biên) hay Kiến Hưng Luxury (Hà Đông). Him Lam Vạn Phúc có hơn 200 căn shophouse, giá bán 250–350 triệu đồng/m2 (tương đương 28–35 tỷ đồng/căn), song quá nửa số căn vẫn đóng cửa. Tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 25–33%, giá thuê 65–70 triệu đồng/tháng, lợi suất cho thuê khoảng 3%/năm. Yêu cầu thuê nguyên căn và thanh toán 6–12 tháng khiến việc tìm khách càng khó khăn.
Tại Kiến Hưng Luxury, dù giá bán tăng 15–20% trong 2 năm qua, lên 250–270 triệu đồng/m², giá thuê vẫn ở mức 30–35 triệu đồng/tháng. Anh Nguyễn Đức Cường - một nhà đầu tư sở hữu shophouse ở đây thừa nhận: “Tôi mua với kỳ vọng giá trị tăng, nhưng sau hai năm vẫn chưa tìm được khách thuê ổn định. Họ ngại trả mức thuê cao trong khi khu vực chưa thực sự sầm uất”.
Theo Savills Việt Nam, quý I/2025, giá sơ cấp shophouse Hà Nội trung bình đạt 278 triệu đồng/m2, thứ cấp 266 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiệu quả khai thác chưa tương xứng, đặc biệt ở các dự án ngoài trung tâm, hạ tầng thương mại chưa đồng bộ.
Vị trí, quy hoạch và mô hình vận hành là rào cản lớn
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận xét: “Dù được thiết kế vừa để ở vừa để kinh doanh, nhiều dự án ngoài trung tâm vẫn có tỷ lệ trống cao do hạ tầng vận hành chưa đồng bộ”.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra nguyên nhân chính của vấn đề này đó là do thiếu hệ thống quản lý chuyên nghiệp, phải cạnh tranh trực tiếp với các trung tâm thương mại vận hành bài bản. “Khách thuê thường chỉ muốn sử dụng tầng trệt, trong khi chủ nhà lại muốn cho thuê nguyên căn 3–4 tầng, khiến chi phí bị đẩy lên cao”, chuyên gia này cho biết.
Ngoài ra, vị trí và dòng khách cũng là yếu tố then chốt. Nhiều dự án nằm xa trung tâm, mật độ dân cư mỏng, kết nối giao thông và bãi đỗ xe chưa hoàn thiện, khó tạo lưu lượng khách đủ lớn để kinh doanh có lãi. Ngoài ra, giai đoạn trước, một số chủ đầu tư “nới” khái niệm shophouse để tăng giá trị bán hàng, triển khai dày đặc nhưng mặt tiền hẹp, chỗ dừng đỗ hạn chế, tầng trên thiên về ở, không phù hợp nhu cầu bán lẻ hiện đại.
Dù giá cao, nhưng shophouse đang cho thấy sự thất thế so với các trung tâm thương mại
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại của Savills Hà Nội thì cho rằng, giá thuê shophouse tại Thủ đô hiện rất cao và điều kiện thanh toán khắt khe, thường yêu cầu trả trước 6 tháng đến 1 năm, tạo ra áp lực lớn về tài chính với khách thuê. Ngoài ra, đối với các doanh nghiệp hoặc thương hiệu quốc tế, yêu cầu có giấy phép bán lẻ là bắt buộc. Trong khi đó, nhiều căn shophouse không đáp ứng được điều kiện này do vướng mắc trong quy hoạch và giấy phép xây dựng ban đầu.
Do đó, nhiều chuyên gia khuyến nghị, nhà đầu tư rót vốn vào shophouse sẽ phải chờ thêm thời gian để mật độ dân cư và hoạt động thương mại trong dự án tăng lên. Trước khi xuống tiền, cần tính toán kỹ vị trí, kết nối giao thông, tỷ lệ lấp đầy, tiện ích nội – ngoại khu và uy tín chủ đầu tư, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Lê Phong