Thị trường bất động sản Hà Nội nửa đầu năm 2025 chứng kiến sự tăng trưởng trở lại về nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư. Tuy nhiên, nghịch lý đang xảy ra khi giá nhà vẫn neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là người trẻ có nhu cầu ở thực.
Nguồn cung tăng mạnh với nhiều dự án mở bán
Nửa đầu năm 2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản Hà Nội khi nguồn cung nhà ở có sự cải thiện rõ rệt. Theo công bố từ Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến hết tháng 6, thành phố ghi nhận thêm 21 dự án nhà ở đủ điều kiện mở bán, với tổng nguồn cung gần 22.000 căn. Trong đó, hơn 70% là căn hộ chung cư, còn lại là nhà ở thấp tầng. Đây là một trong những lần hiếm hoi trong nhiều năm trở lại đây mà thị trường ghi nhận nguồn cung tăng đều và đáng kể như vậy.
Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cũng cho thấy, quý II/2025 nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 7.000 căn, gấp đôi quý trước và thuộc nhóm cao nhất trong vòng 5 năm gần đây, chỉ đứng sau cùng kỳ năm 2024.
Thừa nhận về thực tế tăng cung này trước đó, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội Đồng Quản Trị Cen Group cho biết, suốt một thập kỷ qua, thị trường luôn trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, kéo theo nhiều khó khăn, vướng mắc, trong đó có giá nhà tăng cao. Tuy nhiên, cục diện này dự kiến sẽ thay đổi mạnh mẽ trong thời gian tới, khi thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung.
Thị trường ngày càng xuất hiện nhiều dự án đô thị quy mô lớn (Ảnh minh họa)
Trên thực tế, quy mô các dự án đang được triển khai hiện nay ngày càng được mở rộng. Thị trường đang xuất hiện các siêu đô thị với diện tích lên tới hàng nghìn héc ta. Trong khi trước đó, diện tích 1.000ha đã được coi là quy mô lớn trên thị trường. Điều này đồng nghĩa thị trường sẽ đón một lượng nguồn cung không nhỏ trong thời gian tới. Sự gia tăng đột biến về nguồn cung này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho những người trẻ mong muốn sở hữu nhà ở trong tương lai.
Ở góc độ người trong nghề, anh Phạm Tiến Dũng – Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại khu vực Nam Từ Liêm chia sẻ: “Tín hiệu tích cực là rõ ràng. Từ đầu năm đến nay, lượng dự án có sản phẩm thực sự được chào bán và đủ pháp lý đã tăng lên rõ rệt, giúp môi giới có hàng để tư vấn. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn thuộc phân khúc trung – cao cấp”.
Cung tăng nhưng giá vẫn ở mức quá cao?
Dù nguồn cung nhà ở đã có dấu hiệu tăng trở lại, nhưng mặt bằng giá bất động sản tại Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tính đến quý II/2025, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đã lên gần 65 triệu đồng/m2, cao hơn cả TP.HCM (gần 60 triệu đồng/m2). Đặc biệt, phân khúc căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 – vốn phù hợp với người mua thực – gần như biến mất khỏi thị trường.
Từng lý giải nguyên nhân giá căn hộ vẫn cao trong khi cung đã có sự cải thiện, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguyên nhân cốt lõi đẩy giá căn hộ liên tục tăng đến từ nhiều nguyên nhân. Trước hết, mật độ dân số tại Hà Nội thuộc top cao nhất cả nước, cao hơn mức bình quân toàn quốc. Thế nhưng quỹ đất để phát triển nhà ở ngày càng cạn kiệt. Lực cầu tăng cao nhưng nguồn cung không thể phát triển đồng đềudo quỹ đất khánh kiệt khiến giá nhà Hà Nội liên tục tăng trong những năm qua.
Ngoài ra, nhiều ý kiến cho rằng, việc Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ năm 2024 cũng khiến giá đất đầu vào của nhiều dự án bị đẩy lên mặt bằng mới. Khi bảng giá đất được cập nhật sát với giá thị trường và điều chỉnh thường xuyên hàng năm, chi phí đầu tư tăng kéo theo giá thành căn hộ khó có thể giảm.
Một yếu tố khác khiến giá nhà duy trì ở mức cao là chi phí nguyên vật liệu và nhân công liên tục leo thang. Giá thép, xi măng, cát vàng tăng mạnh trong 2 năm gần đây đã tác động trực tiếp đến chi phí xây dựng. Các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận và duy trì tiến độ triển khai dự án.
Giá bán neo cao không đáp ứng được lực cầu thực sự của thị trường
Anh Lê Văn Hoàng – môi giới tại quận Hoàng Mai – cho biết: “Thị trường vẫn còn nhiều người có nhu cầu ở thực nhưng họ đang chững lại vì giá quá cao. Nhiều khách hàng nhờ tôi tìm căn hộ khoảng 2 tỷ đồng ở nội đô nhưng gần như không có. Tìm mãi mới ra vài căn studio diện tích chỉ 30–35m2.”
Về phía người mua, anh Nguyễn Hải Dương (kỹ sư, 33 tuổi) bày tỏ: “Tôi có tích lũy khoảng 500 triệu, định vay thêm để mua nhà ở Gia Lâm. Nhưng giá các dự án mới hiện tại đều quanh mức 45–50 triệu đồng/m2, cộng lãi suất vay vẫn cao, nên tôi vẫn phải chờ.”
Giới chuyên gia dự đoán, với mức giá neo cao tại trung tâm Hà Nội, xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoại đô, tỉnh giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh sẽ ngày càng rõ nét. Dù nguồn cung có thể tiếp tục tăng tại Hà Nội, nhưng với cấu trúc chi phí hiện tại, kỳ vọng giá giảm sâu trong ngắn hạn là điều khó xảy ra.
Do đó, để giá nhà trở nên dễ tiếp cận hơn, cần có sự vào cuộc đồng bộ của các chính sách về đất đai, tín dụng, giải phóng mặt bằng và đặc biệt là phát triển mạnh mẽ nhà ở giá phù hợp. Chỉ khi có thêm nhiều dự án được đầu tư bài bản trong phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, thì bài toán an cư mới có lời giải cho số đông người dân đô thị.
Lê Phong