Nhà đầu tư chuyển hướng đón sóng bất động sản dưỡng lão

Dòng vốn âm thầm đổ vào bất động sản dưỡng lão, từ cá nhân đến các tập đoàn lớn. Tiềm năng rõ ràng nhưng thị trường ì ạch do thủ tục, pháp lý, chi phí cao và yêu cầu vận hành chuyên môn. Đây là “miếng bánh lớn” chỉ bứt phá khi cơ chế, pháp lý và chi phí được tháo gỡ.

Cuộc đổ bộ vào bất động sản dưỡng lão

Hơn một năm trước, ông Phạm Quốc Lâm, 54 tuổi, một nhà đầu tư kỳ cựu trong lĩnh vực căn hộ cho thuê, bất ngờ quyết định chuyển hướng sau một chuyến khảo sát ngắn ngày tại Nhật Bản.

Những khu dưỡng lão hiện đại, nơi người cao tuổi sinh hoạt trong một môi trường an toàn, đầy đủ y tế, phục hồi chức năng và hoạt động cộng đồng, đã khiến ông thay đổi hoàn toàn cách nhìn về thị trường bất động sản. Trở về Việt Nam, nơi đang già hóa dân số với tốc độ nhanh bậc nhất châu Á, ông nhận ra một cơ hội quá lớn để bỏ qua.

Ông bán ba căn hộ đang sinh lời tốt, gom hơn 120 tỷ đồng và triển khai khu dưỡng lão rộng hơn 3 ha ở ngoại ô Hà Nội, với hơn một trăm căn hộ khép kín, trung tâm y tế chuyên biệt, khu trị liệu và các dịch vụ chăm sóc người cao tuổi theo tiêu chuẩn quốc tế.

Ông Lâm tâm sự rằng mình không xây nhà mà đang xây một nơi chính ông muốn sống khi về già và chính triết lý này giúp dự án nhanh chóng được đón nhận. Gần 45 phần trăm số căn hộ đã được đặt chỗ ngay từ giai đoạn đầu, chủ yếu bởi những gia đình mong muốn bố mẹ được sống trong một môi trường an dưỡng chuyên nghiệp và ấm áp.

Cùng thời điểm đó, bà Nguyễn Thu An, 48 tuổi, người từng vận hành chuỗi khách sạn mini tại Đà Nẵng, cũng quyết định rẽ hướng sau nhiều năm băn khoăn giữa giữ nghề và tìm cơ hội mới. Bà bán ba khách sạn, gom vốn đầu tư vào trung tâm dưỡng lão kết hợp nghỉ dưỡng ven biển, nơi kết hợp chăm sóc dài hạn với phục hồi sau đột quỵ và điều trị bệnh mãn tính.

Bà An cho rằng du lịch sẽ dần bão hòa, trong khi nhu cầu chăm sóc người già sẽ tăng đều mỗi năm và không bao giờ giảm. Tại Lâm Đồng, ông Trần Quang Khôi, 57 tuổi, một doanh nhân công nghệ sau khi bán thành công startup với giá trị hàng triệu USD, đang chuẩn bị cải tạo một khu resort cũ thành mô hình nghỉ dưỡng cho người cao tuổi có bệnh nền. Ông Khôi tin rằng đây sẽ là thị trường tăng trưởng mạnh trong thập kỷ tới giống như sự bùng nổ của bất động sản chung cư cách đây mười lăm năm.

Những quyết định của ba nhà đầu tư này phản ánh chính xác xu hướng chuyển dịch âm thầm của những người có tiềm lực tài chính mạnh đang đổ vào phân khúc bất động sản dưỡng lão trong bối cảnh Việt Nam bước vào giai đoạn già hóa nhanh chưa từng có.

Theo Dữ liệu dân cư quốc gia, Việt Nam hiện có khoảng 16,1 triệu người cao tuổi, tương đương hơn 16 phần trăm dân số. Đến năm 2038, dự báo cứ năm người dân thì có một người trên 60 tuổi và theo ước tính của UNFPA, đến năm 2050 nhóm này sẽ chiếm hơn một phần tư dân số cả nước.

Đây không chỉ là thách thức về an sinh xã hội mà còn là cơ hội mở ra một thị trường dịch vụ khổng lồ từ chăm sóc y tế, trị liệu, dinh dưỡng đến đời sống tinh thần, trong đó bất động sản dưỡng lão là hạ tầng cốt lõi.

Thế nhưng, trái ngược với tốc độ già hóa nhanh chóng, thị trường dưỡng lão tại Việt Nam lại phát triển rất chậm. Cả nước hiện chỉ có vài chục cơ sở chăm sóc người cao tuổi, phần lớn hoạt động ở mức cơ bản, chưa đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế về y tế, dinh dưỡng hay sinh hoạt cộng đồng.

Ngay tại thành phố lớn nhất cả nước như TP HCM cũng chỉ có bảy cơ sở công lập và mười ba cơ sở ngoài công lập, nhiều nơi tồn tại nhờ sự đóng góp của các mạnh thường quân, trong khi những cơ sở thu phí lại đặt mức giá khá cao. Những con số khiêm tốn này hoàn toàn không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế đang tăng nhanh từng năm và càng không theo kịp tốc độ già hóa mà Việt Nam sẽ phải đối mặt trong thời gian tới.

Còn nhiều thách thức

Dù các nhà đầu tư cá nhân đang tiên phong, cuộc chơi bất động sản dưỡng lão không chỉ dừng ở đó. Nhiều doanh nghiệp lớn cũng bắt đầu nhập cuộc, cho thấy sự dịch chuyển đáng chú ý của dòng vốn. Vingroup đã bắt tay với Well Group của Nhật Bản để phát triển trung tâm dưỡng lão cao cấp tại Hà Nội, trong khi Sun Group công bố mô hình tích hợp bệnh viện, khu dưỡng lão và không gian cộng đồng tại Hà Nam.

Trần Anh Group dành 20 ha đất ở Long An, Novaland tại Phan Thiết và VinaLiving ở Quy Nhơn cũng đang nghiên cứu tham gia thị trường. Những dự án này dù mới ở giai đoạn khởi động nhưng đã tạo nên những điểm sáng hiếm hoi trên bản đồ dưỡng lão Việt Nam, đồng thời khẳng định sức hút ngày càng rõ của phân khúc này.

Theo dự báo của Savills, quy mô thị trường chăm sóc người cao tuổi của Việt Nam sẽ tăng từ 2,3 tỷ USD năm 2024 lên 3,6 tỷ USD vào năm 2032, tương ứng mức tăng trưởng trung bình 5,8% mỗi năm. Trên thế giới, nhiều quốc gia đã chứng minh đây là ngành mang lại lợi nhuận bền vững.

Australia phát triển các "lifestyle village" kết hợp nghỉ dưỡng, Nhật Bản vận hành hệ thống chăm sóc chuyên sâu từ y tế đến trị liệu, còn Singapore nổi tiếng với mô hình “vertical village” tối ưu không gian đô thị. Tất cả cho thấy tiềm năng của phân khúc này là không thể phủ nhận.

Thế nhưng, tiềm năng càng lớn thì thách thức càng nhiều. Việt Nam hiện chưa có mô hình dưỡng lão cao cấp nào vận hành theo cấu trúc bất động sản chuẩn mực như các nước phát triển. Doanh nghiệp khi tham gia phải tự dò đường, đối mặt thủ tục phức tạp, thiếu hành lang pháp lý và không ít rủi ro.

Đi kèm đó là những bài toán khó về tài chính, bởi bất động sản dưỡng lão đòi hỏi quỹ đất lớn, vốn đầu tư dài hạn trong khi lợi nhuận không thể so sánh với bất động sản thương mại. Ngoài ra, mô hình này phụ thuộc nhiều vào đội ngũ vận hành có chuyên môn y tế, điều dưỡng và tâm lý, vốn là nguồn nhân lực đang rất thiếu.

Trở ngại lớn nhất vẫn nằm ở khoảng cách giữa chi phí và thu nhập. Lương hưu bình quân hiện chỉ dao động từ 6,2 đến 7 triệu đồng mỗi tháng, trong khi chi phí dưỡng lão cơ bản tại các đô thị lớn đã từ 10 triệu đồng trở lên.

Những gói cao cấp thường dao động 16 đến 22 triệu đồng, ngang hoặc thậm chí vượt chi phí thuê căn hộ trung tâm TP HCM. Những người không có lương hưu, sống bằng trợ cấp vài trăm nghìn đồng hầu như không thể tiếp cận dịch vụ này. Trong khi đó chi phí chăm sóc người cao tuổi lại tăng 10 đến 15 phần trăm mỗi năm, nhanh hơn nhiều so với tốc độ điều chỉnh lương hưu, khiến khả năng chi trả của người dân ngày càng bị thu hẹp.

Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư lo ngại dự án có thể không đạt tỷ lệ lấp đầy trong giai đoạn đầu, khiến họ dè dặt khi quyết định xuống tiền. Theo đánh giá của VARS IRE, chỉ khi chi phí dịch vụ tiệm cận mặt bằng thu nhập thì nhu cầu lớn mới có thể chuyển hóa thành nhu cầu thực sự.

Trước thực trạng này, nhiều chuyên gia cho rằng Nhà nước cần đóng vai trò kiến tạo. Việc phát triển bất động sản dưỡng lão chỉ có thể bứt phá nếu có cơ chế ưu đãi tương tự nhà ở xã hội, bao gồm hỗ trợ đất đai, tín dụng và thuế. Song song đó, khung pháp lý phải được hoàn thiện để giảm rủi ro cho doanh nghiệp.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, nhấn mạnh sự rõ ràng về pháp lý là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp có thể đảm bảo thanh khoản và đạt lợi nhuận hợp lý. Bà cũng đề xuất xây dựng bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp và phát triển lực lượng điều dưỡng chuyên nghiệp, yếu tố nền tảng của mọi mô hình dưỡng lão chất lượng.

Tóm lại, nếu được tháo gỡ về cơ chế, pháp lý, nhân lực và đặc biệt là bài toán chi phí, bất động sản dưỡng lão hoàn toàn có thể trở thành một lĩnh vực giàu tiềm năng. Không chỉ mang lại lợi nhuận bền vững cho doanh nghiệp, phân khúc này còn đóng vai trò quan trọng trong việc giúp xã hội thích ứng với cấu trúc dân số đang thay đổi nhanh chóng từng năm.

Quang Anh