Đề xuất tính thuế 10–20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản xuất phát từ nhiều mục đích chính đáng và cần thiết để phát triển bền vững. Tuy nhiên, việc đề xuất cũng đang gây ra tranh cãi khi nhiều nhà đầu tư lo ngại mất động lực giao dịch, giảm thanh khoản thị trường thứ cấp và lợi nhuận thực bị bào mòn nghiêm trọng.
Đánh thuế cao với mục đích chính đáng và cần thiết
Cụ thể việc đề xuất thuế 10–20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản, theo Bộ Tài chính giúp làm tăng công bằng về thuế trong xã hội. Hiện nay, nhiều người có thu nhập cao từ việc mua đi bán lại bất động sản nhưng chỉ đóng thuế theo tỷ lệ 2% trên giá chuyển nhượng, không phản ánh đúng thu nhập thực tế. Trong khi đó, người làm công ăn lương bị đánh thuế lũy tiến theo bậc thang.
Việc đánh thuế theo phần lãi (thu nhập thực tế) sẽ góp phần làm cho hệ thống thuế công bằng hơn, đúng với nguyên tắc “thu nhập càng cao, đóng thuế càng nhiều”.
Đồng thời còn hạn chế đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sốt ảo, giá bị đẩy lên cao là do tình trạng đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn để ăn chênh lệch. Điều này làm méo mó giá trị thực của bất động sản, đẩy xa giấc mơ nhà ở của người có nhu cầu thực.
Ảnh minh họa
Áp thuế cao trong 1–2 năm đầu sở hữu bất động sản là cách ngăn ngừa hành vi “mua đi bán lại” chỉ để hưởng chênh lệch ngắn hạn, từ đó ổn định thị trường.
Ngoài ra việc đánh thuế cao cũng sẽ góp phần tăng thu ngân sách, phục vụ đầu tư công, an sinh xã hội. Bởi bất động sản là một trong những kênh sinh lời cao, nhưng hiện vẫn có nhiều lỗ hổng thuế, thất thu lớn cho ngân sách. Việc thu đúng, thu đủ từ những người có lợi nhuận cao trong chuyển nhượng bất động sản sẽ giúp Nhà nước tăng nguồn lực đầu tư công, xây dựng hạ tầng, phát triển đô thị, hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội.
Hướng tới một thị trường minh bạch, chuyên nghiệp, hiện tượng kê khai giá thấp trong hợp đồng, trốn thuế, giao dịch “ngầm” đang phổ biến trên thị trường, khiến hệ thống quản lý bị bóp méo, dữ liệu không chuẩn. Đánh thuế theo lãi thực, nếu đi kèm với cơ chế xác minh giá vốn minh bạch, sẽ góp phần chuẩn hóa dữ liệu, làm minh bạch giao dịch, và đưa thị trường bất động sản tiến dần tới tính chuyên nghiệp, văn minh.
Nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ có nguy cơ huề vốn
Đề xuất mới từ Bộ Tài chính về việc sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng đánh thuế 20% trên phần lãi khi chuyển nhượng bất động sản, hoặc từ 2–10% nếu không xác định được giá vốn, đang gây nên làn sóng lo ngại trong giới đầu tư cá nhân.
Nhiều nhà đầu tư cho rằng, mức thuế này quá cao so với thực tế lợi nhuận sau khi trừ các chi phí liên quan như môi giới, nội thất, lãi vay… Thậm chí, trong nhiều trường hợp, sau khi cộng thêm thuế, khoản lãi ròng gần như không còn đáng kể, khiến nhà đầu tư gần như “bán huề vốn”. Theo đó, các chuyên gia cũng lo ngại phương án thuế mới có thể tạo ra các hiệu ứng tiêu cực dây chuyền cho thị trường.
Thanh khoản thị trường thứ cấp đứng trước nguy cơ “nghẽn mạch”
Hiện nay, giao dịch thứ cấp (tức các giao dịch mua bán lại) giữa nhà đầu tư và người mua sau đang chiếm phần lớn trong tổng hoạt động thị trường. Theo đại diện một sàn giao dịch lớn tại TP Hà Nội, nhóm nhà đầu tư cá nhân chiếm tới 70% lượng giao dịch trong hai năm gần đây. Do đó, nếu áp mức thuế cao, thanh khoản có thể bị sụt giảm nghiêm trọng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng thị trường thứ cấp đóng vai trò then chốt trong việc phản ánh cung cầu và tái phân phối dòng tiền đầu tư. Nếu giao dịch bị chững lại, sẽ kéo theo hệ lụy cho cả thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư cần nguồn lực tái đầu tư sau mỗi lần bán hàng.
Ngoài vấn đề thuế suất, việc xác định giá vốn và chi phí thực tế cũng là điểm nghẽn lớn trong thực thi chính sách. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định: “Dù thu thuế trên phần lãi là hợp lý, nhưng chi phí như hoa hồng môi giới, chi phí cải tạo, lãi vay... rất khó có hóa đơn đầy đủ, dẫn đến nguy cơ nhà đầu tư phải chịu thuế cao hơn thực tế.”
Luật sư Trần Thị Mỹ Linh cho rằng: “Nếu cứ bắt buộc hóa đơn đỏ thì không phản ánh được toàn bộ chi phí thực tế. Điều này có thể khiến người dân tìm cách né thuế, hoặc phát sinh tranh chấp, làm giảm tính khả thi của chính sách.”
Một rào cản nữa là vấn đề xác định giá mua ban đầu trong bối cảnh nhiều hợp đồng mua bán tại Việt Nam vẫn ghi giá thấp hơn thực tế để giảm thuế trước bạ. Việc thiếu công cụ định giá độc lập sẽ dễ dẫn đến tình trạng nhà đầu tư bị tính phần lãi cao hơn thực tế, ảnh hưởng quyền lợi chính đáng.
Cần lộ trình phù hợp để tránh gây sáo trộn cho thị trường
Không phủ nhận việc sửa đổi chính sách thuế là cần thiết để tăng tính minh bạch và chống đầu cơ, nhưng mức thuế từ 10–20% trên phần lãi nếu không được cân nhắc kỹ rất có thể phản tác dụng.
Bởi hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi sau thời gian dài trầm lắng. Dòng vốn từ nhà đầu tư cá nhân được xem là nguồn lực hỗ trợ quan trọng. Nếu chính sách thuế khiến nhóm này rút lui, nguy cơ bị loại khỏi thị trường của các đợt phục hồi là rất lớn. Ngoài ra, trong bối cảnh các nước trong khu vực đang tìm cách nới lỏng thuế để thu hút dòng vốn vào bất động sản, chính sách thuế quá nặng có thể khiến Việt Nam đánh mất lợi thế cạnh tranh.
Việc ban hành các quy định thuế mới cần có lộ trình hợp lý, gắn với cơ chế xác minh chi phí linh hoạt, bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư chân chính, đồng thời vẫn đảm bảo mục tiêu chống đầu cơ, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.
Việc cải cách thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết, nhưng nên được tiếp cận theo hướng “thu đúng, thu đủ”. Mức thuế cần đảm bảo tính công bằng giữa người đầu cơ, nhà đầu tư thực thụ và đối với những người mua với nhu cầu ở thật sự, đồng thời phải có cơ chế định giá, xác định chi phí linh hoạt để phản ánh đúng lợi nhuận thực./.
Hải Bình