Nguồn cung tại thị trường bất động sản phía Nam sẽ tăng lên trong thời gian tới, song mức độ hấp thụ của thị trường không đồng đều. Thời gian tới, thị trường sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới cung - cầu, cơ cấu sản phẩm. Nghịch lý của thị trường hiện nay là thanh khoản thấp nhưng giá không ngừng tăng cao, mà nguyên nhân chính là do nguồn cung ngày càng khan hiếm.
Thị trường vắng các thương hiệu lớn
Chuẩn bị bước vào giai đoạn kinh doanh cao điểm cuối năm, nhiều doanh nghiệp địa ốc phía Nam đang dồn sức tung sản phẩm ra thị trường, nhưng đầu ra vẫn là nỗi lo khi sức mua còn khá dè dặt. Hoạt động triển khai dự án, lên kế hoạch đưa sản phẩm ra thị trường đi kèm các chương trình khuyến mãi kích cầu đang được các chủ đầu tư phía Nam thúc đẩy. Từ đầu tháng 9/2024 tới nay, riêng tỉnh Bình Dương đã có hàng loạt dự án căn hộ lẫn nhà phố được công bố ra thị trường.
Dù thị trường sôi động, nhưng có thể thấy, các doanh nghiệp có dự án mới mở bán lại đến từ những thương hiệu mới và tập trung chủ yếu tại các tỉnh vùng ven TP.HCM.
Từ năm 2023 tới nay, Tập đoàn Hưng Thịnh không có dự án mới mở bán. Lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết, hiện doanh nghiệp chú trọng vào tái cấu trúc tài chính, cố gắng triển khai xây dựng tiếp các dự án đã mở bán trước đó.
Tập đoàn Novaland cũng cho hay, trong quý IV sẽ tập trung vào việc xây dựng các dự án như Aqua City, các dự án tại TP.HCM để bàn giao nhà cho khách hàng, đồng thời sẽ phát triển mạnh mảng du lịch tại các dự án nghỉ dưỡng ở Bình Thuận và Bà Rịa -Vũng Tàu. Đối với các dự án mới mở bán, doanh nghiệp đã có kế hoạch nhưng là từ năm 2025.
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land (Công ty thành viên của Tập đoàn Vạn Phúc, chủ đầu tư Dự án Van Phuc City và Dự án Van Phuc tại huyện Bình Chánh) cho biết, quý IV/2024 sẽ mở bán một số sản phẩm nhà phố tại Dự án Van Phuc City tại TP. Thủ Đức. Quý I/2025 sẽ mở bán sản phẩm chung cư cao cấp tại dự án này.
Các doanh nghiệp có Dự án mới mở bán lại đến từ các thương hiệu mới và tập trung chủ yếu tại các tỉnh vùng ven TP.HCM.
Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản đánh giá, nhìn tổng thể thị trường quý III, có thể thấy bắt đầu hồi phục, điểm sáng của thị trường là sau biến động về tài chính doanh nghiệp, đã xuất hiện các thương hiệu mới đổ bộ và phát triển dự án.
“Còn nhớ, năm 2009, khi thị trường bất động sản đóng băng, các doanh nghiệp lớn thời điểm đó lao đao, đóng cửa, thì cũng bắt đầu xuất hiện các thương hiệu mới như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam… thì giờ đây, điều này cũng đang diễn ra, khi một loạt doanh nghiệp mới xuất hiện. Điểm sáng nữa của thị trường, đó là việc các dự án mới mở bán có mức giá khá hợp lý, đi thẳng vào phân khúc ở thực của người dân. Ngoài ra, trong quý III, các chủ đầu tư bắt đầu giải quyết từng bước những khó khăn của mình để trở lại thị trường vào quý I/2025”, ông Hoàng nói.
Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Danh Khôi (DKRS) nhận định, thị trường quý IV đang chuyển dịch mạnh mẽ ở các phân khúc và sản phẩm bán ra, cũng như sự sôi động của các dòng sản phẩm. Điều này tạo ra đòn bẩy cho thị trường trong năm 2025.
Tuy nhiên, ông Tùng lưu ý, việc các dòng sản phẩm mới tập trung chủ yếu tại một số địa phương như Bình Dương, Long An, mà các khu vực như TP.HCM, Đồng Nai… lại đang thiếu dự án mới là điều đáng quan ngại cho thị trường quý IV. Điều đó tạo ra sự cạnh tranh, lệch pha cung cầu của các địa phương.
Về mức giá bán quý IV, theo ông Tùng, giá bán sơ cấp dự báo tăng 5-10% tại TP.HCM và các tỉnh phụ cận, giữ nguyên hoặc tăng nhẹ 2-3% ở các khu vực khác. Giá thứ cấp đã chấm dứt tình trạng cắt lỗ sâu; phân khúc nhà phố riêng lẻ dự báo tăng 5-10%. Giá thuê có xu hướng tăng 5-10% đối với phân khúc căn hộ và duy trì ổn định ở phân khúc nhà phố.
“Thị trường dịp cuối năm sẽ có một số chuyển biến như việc các chủ đầu tư có kế hoạch xử lý dứt điểm nợ xấu, tăng vốn để triển khai dự án mới và đẩy mạnh bán hàng để tăng thị phần. Môi giới bất động sản tăng cường mở rộng quy mô nhân sự và đa dạng hóa hoạt động kinh doanh, tạo thêm sự sôi động của thị trường”, ông Tùng nói thêm.
Vẫn còn nhiều nỗi lo
Có thể thấy, nguồn cung tại thị trường phía Nam sẽ tăng lên trong thời gian tới, song khảo sát thực tế cho thấy, mức độ hấp thụ của thị trường không đồng đều, có khu vực, dự án được đón nhận khá tốt, nhưng cũng có nơi gần như không bán được hàng.
Dẫn chứng từ thực tế thị trường căn hộ TP.HCM cho thấy, hầu hết dự án được mở bán trong thời gian qua đều có thanh khoản tốt và đến thời điểm hiện tại, phân khúc căn hộ có đủ pháp lý trong tầm giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như “tuyệt chủng”.
Với thị trường Bình Dương, đây là thị trường từ lâu được các chuyên gia nhận định là “sân sau” của TP.HCM trong xu thế giãn dân đô thị. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tại TP.HCM ngày một khan hiếm, giá không ngừng tăng cao, việc nhiều người có nhu cầu nhà ở tìm mua nhà ở tại Bình Dương trở thành xu hướng tất yếu.
Từ năm 2023 trở về trước, nhiều dự án căn hộ tại Bình Dương, giáp ranh với TP.HCM có mức giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 được tiêu thụ rất nhanh, kể cả thời điểm thị trường khó khăn nhất.
Có thể kể đến một số dự án như khu căn hộ Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier hay Phú Đông Sky Garden do Phú Đông Group làm chủ đầu tư hầu như được bán hết trong thời gian ngắn. Qua khảo sát cho thấy, phần lớn cư dân sống tại các dự án căn hộ ở Bình Dương, nhưng làm việc ở TP.HCM.
Tuy nhiên, đó là chuyện của giai đoạn trước, còn hiện tại, thị trường căn hộ Bình Dương đang đối mặt với tình trạng “vừa thiếu, vừa thừa”: Thiếu ở đây là thiếu các dự án nằm giáp ranh với TP.HCM do quỹ đất cạn kiệt, các doanh nghiệp muốn phát triển dự án phải đi xa hơn, trong khi các dự án căn hộ ở xa TP.HCM lại không thu được khách hàng và đó là lý do gây thừa.
“Nhu cầu mua căn hộ ở Bình Dương thời gian qua cũng như sắp tới vẫn chủ yếu là người làm việc ở TP.HCM nhưng không có điều kiện mua nhà nên phải ‘dạt’ về đây. Do vậy, chỉ những dự án có vị trí thuận tiện di chuyển giữa 2 địa phương này mới nằm trong tầm ngắm của khách hàng, còn các dự án ở xa TP.HCM sẽ gặp khó khăn trong việc hàng, vì thường ở những nơi này, quỹ đất để xây nhà phố còn nhiều, giá còn hợp lý nên thay vì mua căn hộ, họ lựa chọn việc mua đất xây nhà”, ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc cho hay.
Thị trường sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới cung - cầu, cơ cấu sản phẩm.
Trao đổi với báo chí, lãnh đạo một doanh nghiệp đang phát triển một dự án căn hộ tại Bình Dương thừa nhận rằng, dự án đang bán hàng rất chậm, nguyên nhân một phần do vị trí chưa thực sự thuận lợi, phần khác do áp lực cạnh tranh lớn và giá bán quá cao so với kỳ vọng của của khách hàng.
“Tuy nhiên, thà bán chậm chứ không thể giảm giá, vì giá đầu ra được doanh nghiệp dựa trên chi phí đầu vào, trong khi chi phí này của dự án hiện quá cao. Có thể việc bán hàng sẽ không nhanh, nhưng chắc chắn chắn giá sẽ khó giảm, thậm chí sẽ còn tiếp tục tăng theo thời gian”, vị này nói và cho biết thêm, chỉ riêng tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phải đóng gần 33 triệu đồng/m2.
Ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time nhận định, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ bước sang một trang mới. Khác với trước đây, chỉ cần công bố dự án là bán được hàng, còn hiện nay, một dự án muốn có thanh khoản thì ngoài yếu tố giá cả, còn phải đảm bảo một loạt yếu tố mang tính quyết định khác như pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư…
Do đó, trong thời gian tới, thị trường sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới cung - cầu, cơ cấu sản phẩm. Nghịch lý của thị trường hiện nay là thanh khoản thấp nhưng giá không ngừng tăng cao, mà nguyên nhân chính là do nguồn cung ngày càng khan hiếm.
“Đành rằng, nhu cầu nhà ở và đầu tư của thị trường ngày càng tăng, nhưng sự phân hóa sẽ rất rõ nét. Bởi vậy, làm thế nào để tạo được sản phẩm đáp ứng nhu cầu khắt khe của khách hàng là bài toán khó đối với các nhà phát triển bất động sản thời gian tới”, ông Tiến nói.
Hồng Quang