Những “điểm nghẽn” trong thực hiện các dự án nhà ở xã hội

Nhiều điểm nghẽn trong việc thực hiện dự án nhà ở xã hội tại các địa phương trên các tỉnh, thành phố trên cả nước đã được các chuyên gia, doanh nghiệp chỉ ra. Đáng chú ý trong đó là việc bố trí quỹ đất hay bố trí ngân sách để giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, đấu thấu chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội,...

10 năm chưa 'tìm được lời giải'

Nhiều điểm nghẽn cần tháo gỡ trong việc phát triển nhà ở xã hội (NOXH) đã được Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hòa Bình Nguyễn Hữu Đường nêu lên tại tọa đàm được tổ chức mới đây.

Theo ông Đường cho biết trước kia, Luật Nhà ở 2014 quy định hàng năm UBND các tỉnh, thành phố phải bố trí ngân sách để giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, tổ chức đấu thầu chủ đầu tư xây dựng NOXH. Tuy nhiên, từ năm 2014 đến nay, UBND TP Hà Nội chưa bố trí ngân sách để giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, đấu thấu chủ đầu tư xây dựng NOXH.

"Chính vì thế nên đã 10 năm rồi mà Hà Nội chưa có một tòa NOXH nào được chính quyền đấu thấu chủ đầu tư. Đa số những dự án làm NOXH là do các doanh nghiệp tự đi xin, hoặc một số doanh nghiệp làm nhà ở thương mại thì có quỹ đất 20% làm NOXH, hoặc tại một số khu công nghiệp thì họ tự làm", vị này thông tin.

Kể về câu chuyện làm NOXH của chính Tập đoàn Hòa Bình, ông Đường chia sẻ ngày 30/12/2021, doanh nghiệp đã nộp hồ sơ xin làm NOXH tại khu đất rộng khoảng 3.500 m2 ở phường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai. Sau đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã có phiếu hẹn trả kết quả công nhận chủ đầu tư vào ngày 22/2/2022.

Tuy nhiên, tới khi trình UBND TP Hà Nội để cấp chủ trương đầu tư vào tháng 5/2022, lãnh đạo thành phố thông báo Hà Nội đã có kế hoạch làm 5 khu NOXH tập trung và không cấp chủ trương NOXH riêng lẻ trong nội thành.

Lý do bởi những khu đất ở trong nội thành Hà Nội là đất vàng, không làm NOXH và để cho thành phố thu tiền sử dụng đất, bán cho "những nhân vật có tiền".

Trải qua 11 lần lấy ý kiến xem lại về thủ tục đất trong gần 3 năm qua, đến bây giờ dự án vẫn chưa được cấp phép.

Song, lãnh đạo Tập đoàn Hòa Bình cũng nói thêm: "10 năm nay, phải thông cảm với Hà Nội bởi không có tiền để giải phóng mặt bằng. Mặt khác, cũng phải thông cảm với thành phố bởi trên thực tế, nếu cấp NOXH cho tôi làm thì các doanh nghiệp khác ở Hà Nội cũng xin làm NOXH, dẫn đến không thu được tiền.

Từ năm 2021, Hà Nội đã có kế hoạch bán đấu giá đất thu về 174.000 tỷ, song bây giờ mới thu được khoảng 57%, trong khi chỉ còn 1 năm nữa của nhiệm kỳ. Đây là thực tế rất khó khăn".

Do đó, cách đây hơn 2 năm, Hòa Bình đã có ý kiến gửi Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch Quốc hội về việc đề nghị yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố tuân thủ quy định, phải bố trí ngân sách để giải phóng mặt bằng và đấu thầu chủ đầu tư để xây dựng NOXH.

Trong trường hợp ngân sách không bố trí được tiền giải phóng mặt bằng thì cho doanh nghiệp ứng tiền để tự giải phóng mặt bằng làm NOXH. Sau này, Nhà nước có thể lấy tiền thuế của người mua nhà bù lại cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, đề xuất này đã không được thực hiện.

Sau đó, khi ông Đường tìm hiểu về nội dung trong quyết định làm NOXH của Hà Nội thì được biết từ năm 2021 - 2025, thành phố có 5 khu đất để làm NOXH tập trung. Kinh phí giải phóng mặt bằng của 5 khu đất này là 12.350 tỷ đồng. Tuy nhiên, ngân sách mới duyệt chi 47 tỷ đồng để giải phóng mặt bằng, số tiền này mới chỉ đủ phục vụ công tác về giấy tờ như đo đạc, vẽ viết,...

Vì vậy trong 5 năm này, TP Hà Nội không có căn NOXH nào được làm từ nguồn ngân sách Nhà nước . Và từ năm 2021 đến hiện tại, cũng chưa có dự án NOXH nào được thành phố đồng ý cho các doanh nghiệp làm.

Tập đoàn Hòa Bình đã kiến nghị Quốc hội khi xây dựng các điều luật cần phải quy định chế tài đối với những cán bộ lãnh đạo được giao nhiệm vụ giải quyết.

Ví dụ như đối với thời hạn giải quyết thủ tục, Luật Đầu tư quy định 35 ngày, Luật Đấu thầu quy định 45 ngày, Luật Nhà ở là 20 ngày,... Nếu cán bộ được giao nhiệm vụ mà giải quyết chậm 5 ngày sẽ bị khiển trách, chậm 10 ngày sẽ bị cảnh cáo, chậm 15 ngày sẽ bị miễn nhiệm.

"Như thế thì việc thực hiện thủ tục sẽ rất nhanh. Chứ không phải một dự án có khoảng 100 ngày là phải cấp thủ tục nhưng lại bị kéo dài đến 5 năm. Đối với doanh nghiệp thì quan trọng là thời gian. Chúng tôi chỉ mong cán bộ thực hiện theo đúng các quy định của luật", ông Đường bày tỏ.

Nhiều “điểm nghẽn”

Trong khi đó, tại Talkshow “Sở hữu nhà ở xã hội từ giấc mơ đến hiện thực” nằm trong sự kiện “Vì 1 triệu mái ấm gia đình Việt” được tổ chức mới đây, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Phan Đức Hiếu chia sẻ: “1 triệu căn nhà ở xã hội” (NOXH) là từ khóa được nhắc đến nhiều nhất trong hôm nay. NOXH là một sản phẩm mà Chính phủ mong muốn phát triển dành riêng cho nhóm đối tượng là những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, thực tế với thu nhập thấp thì khó có thể tiếp cận mua nhà hay có một chỗ ở như những người dân khác.

Các dự án NOXH hiện nay thực hiện theo cơ chế doanh nghiệp đầu tư xây dựng bằng vốn của doanh nghiệp chứ không phải xây dựng bằng tiền của Nhà nước. “Ba điều luật năm ngoái đã hạ thấp điều kiện để người dân có thể tiếp cận gần hơn với giấc mơ NOXH. Tức là mở rộng đối tượng đối với những người có thu nhập hạn chế có thêm cơ hội tiếp cận nguồn cung cấp NOXH. Còn doanh nghiệp thì có 2 lựa chọn là xây nhà ở thương mại thông thường hoặc NOXH.

"Cá nhân tôi đánh giá xây dựng NOXH khó hơn là lựa chọn phân khúc nhà ở thương mại, bởi lựa chọn phân khúc này là sự san sẻ với xã hội. Tập đoàn Hoàng Quân cũng giống như nhiều đơn vị khác, có nhiều sáng tạo để tạo ra nhiều sản phẩm NOXH hơn. Một trong những cách đó là tạo ra từ thiết kế xây dựng tạo thêm nguồn nhiều nguồn vốn từ các ngân hàng”, ông Hiếu nhận định.

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính đồng tình với ý kiến của các khách mời tại chương trình. Ông Đính cho rằng, trước đây, việc thực hiện dự án NOXH có nhiều khó khăn, vướng mắc, tập trung vào 5 yếu tố: quỹ đất, thủ tục, cơ chế, lãi suất và đầu ra thị trường. Hiện nay, vấn đề thủ tục, đầu ra và vốn thì các quy định của pháp luật đã gần như “cởi trói” một cách rất mạnh cho hướng phát triển NOXH.

Theo ông Đính “điểm nghẽn” trong thực hiện NOXH hiện nay còn nhiều như: vấn đề về lãi suất. Đối với khách hàng mua NOXH là những người ít có khả năng chi trả những chi phí vay bằng đồng lương. Trong khi đó, doanh nghiệp thực hiện dự án NOXH cũng đang gặp khó trong việc tiếp cận nguồn đất.

“Vấn đề ứng xử của chính quyền cần phải được đẩy mạnh hơn, nhất là chính quyền địa phương nơi các doanh nghiệp tiếp cận vẫn bị rào cản. Bên cạnh đó, những quy định, quy trình hướng dẫn thực hiện vẫn lúng túng nên đến lúc này thực trạng thực thi của luật tại một số địa phương vẫn còn khó khăn, vướng mắc”, ông Đính cho hay.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chương trình NOXH hiện còn nhiều khó khăn do vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình - thủ tục và thực thi. Hiện nay mỗi địa phương thực hiện một kiểu, quy trình, thủ tục triển khai NOXH còn phức tạp. Trong khi đó, nguồn vốn phát triển NOXH cũng là một vướng mắc lớn. Nguồn vốn phát triển NOXH trong thời gian qua chủ yếu dưới hình thức các “gói hỗ trợ” ngắn và trung hạn, do đó chỉ mang tính thời điểm và không bền vững; và gần như chưa có nguồn vốn hỗ trợ nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Bên cạnh đó là các vướng mắc liên quan đến công tác quy hoạch, quỹ đất: có tình trạng vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất phát triển NOXH tại nhiều địa phương. Nguyên nhân chủ yếu là đến từ công tác quy hoạch, khi nhiều địa phương chưa quan tâm đến phát triển NOXH, chưa chủ động dành những quỹ đất trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp cho xây dựng NOXH, chưa có quy chuẩn nào về quỹ đất NOXH…

Một vướng mắc khác mà tiến sĩ Lực đưa ra đó là giới hạn về lợi nhuận của các dự án NOXH ở mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NOXH. Đây không phải là mức lợi nhuận hấp dẫn. Ngoài ra còn nhiều vấn đề khác khiến cho việc triển khai dự án NOXH “rất khiêm tốn” đó là hoạt động thanh tra, kiểm tra phức tạp, các dự án phải tuân thủ quy định khá phức tạp và nhiều trường hợp chưa thống nhất cách hiểu giữa các địa phương nên phần nào ảnh hưởng đến hoạt động của DN.

Hồng Quang