Thời gian qua, nhiều dự án BĐS đều huy động vốn khi chưa đáp ứng các quy định đủ điều kiện mở bán. Thậm chí nhiều dự án còn chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng, chưa làm móng nhưng vẫn mở bán thông qua các “hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ” diễn ra tràn lan nhưng vẫn chưa thể kiểm soát khiến nhiều khách hàng lao đao khi mua phải những dự án này.
"Tiền mất tật mang" khi mua phải dự án chưa đủ pháp lý
Thời gian qua, các sàn phân phối bất động sản với những chiêu trò quảng cáo làm nhiễu loạn thông tin, khiến khách hàng “xuống tiền” mà không hề biết những rủi ro tiềm ẩn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán.
Điển hình, dự án Khu dân cư thương mại Tân Thái Thịnh với tên thương mại là dự án ELITE LIFE có quy mô 53.843m2, cung cấp 310 sản phẩm gồm 278 căn nhà liên kề, 16 căn nhà phố, 16 căn nhà vườn, nằm tại xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An do Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ Tân Thái Thịnh làm chủ đầu tư.
Ghi nhận thực tế, dự án vẫn đang ở bước triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, còn chưa thực hiện xong việc san lấp mặt bằng, hiện cơ sở hạ tầng về cơ bản mới chỉ là bãi đất trống.
Tuy nhiên, trên thị trường thì Dự án ELITE LIFE đang được rao bán rầm rộ bằng các “Phiếu tư vấn thỏa thuận” hay “Hợp đồng nguyên tắc” để kêu gọi khách hàng đầu tư.
Theo thông tin quảng cáo, Công ty cổ phần Đất Xanh Nam Bộ là đơn vị phát triển của dự án đã đưa ra bảng giá của từng sản phẩm và lộ trình thanh toán một cách rõ ràng, ngoài ra còn có chính sách mua hàng cho khách hàng với các mức chiết khấu siêu hấp dẫn từ 1% - 5% khi giao dịch từ 2 đến 5 sản phẩm.
Khách hàng tập trung trước trụ sở của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển địa ốc Ba Thành Phát (trụ sở tại đường Huỳnh Thúc Kháng, Phường Hòa Phú, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương) tố cáo công ty này lừa bán không có pháp lý.
Tại Bình Dương, đầu tháng 11/2020, hàng chục người đã tập trung trước trụ sở của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển địa ốc Ba Thành Phát (trụ sở tại đường Huỳnh Thúc Kháng, Phường Hòa Phú, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương) tố cáo công ty này lừa bán không có pháp lý.
Theo nhiều khách hàng, từ đầu năm 2019, Công ty Ba Thành Phát và một số công ty môi giới giới thiệu mua đất tại dự án mang tên Thành Phát City 1 (thuộc xã Lai Hưng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương) do công ty này làm chủ đầu tư với giá từ 479 triệu đồng (diện tích 100m²) đến 980,4 triệu đồng (diện tích 172m2), thanh toán theo 5 đợt khác nhau.
Trao đổi với báo chí, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, hồ sơ xin chủ trương thực hiện dự án Thành Phát City 1 thuộc xã Lai Hưng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương chưa được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương do không phù hợp với quy hoạch.
Đến nay, cơ quan chức năng chưa hề chấp thuận chủ trương cho dự án Thành Phát City 1 trên địa bàn huyện Bàu Bàng.
Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương khuyến cáo, người mua nên tỉnh táo khi đầu tư vào các dự án bất động sản có giá quá rẻ so với thị trường, tránh mua các bất động trên giấy và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản chính hoặc bản sao có chứng thực để kiểm tra đối chiếu các hồ sơ dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt.
Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản tỉnh Bình Dương Trần Khắc Thạch, dù luật pháp Việt Nam luôn thể hiện rõ các chế tài rất cụ thể và chi tiết nhưng thực tế một số dự án bất động sản còn lách luật bằng cách tạo các hợp đồng mua bán mang tên "Hợp đồng góp vốn", "Phiếu đăng ký giữ chỗ", "Thỏa thuận đặt cọc đăng ký chỗ" đều là đột lốt "dự án ma".
Những hợp đồng này dụ khách hàng nộp tiền vào dưới hình thức đầu tư, góp vốn, giữ chỗ, nhưng khi dự án không có pháp lý để trao trả đất, hoặc nhà (sản phẩm) cho khách hàng, việc hoàn trả tiền lại cho khách hàng sẽ rất chậm trễ, nhỏ giọt, hoặc không thu hồi được.
Những lưu từ Bộ Công thương đến khách hàng tránh trường hợp “vác đơn” cầu cứu khắp nơi?
Theo thông tin tổng hợp từ Bộ Xây dựng về số lượng dự án và căn hộ thương mại, trong Quý I/ 2021, trên cả nước có 88 dự án với 26.019 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Cụ thể, tại miền Bắc có 47 dự án với 14.451 căn hộ, miền Trung có 21 dự án với 5.788 căn hộ, miền Nam có 20 dự án với 5.780 căn hộ. Tính riêng tại Hà Nội có 10 dự án với 7.062 căn nhà, tại TP.HCM có 5 dự án với 3.449 căn nhà. Như vậy, thị trường đã có thêm một lượng hàng hóa hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán.
Theo ghi nhận thực tế không ít kênh môi giới (nhận là kênh môi giới của chủ đầu tư) hoặc trực tiếp các chủ đầu tư đã giới thiệu và nhận các khoản đặt cọc trước của khách đối với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Những lưu từ Bộ Công thương đến khách hàng tránh trường hợp “vác đơn” cầu cứu khắp nơi.
Hình thức nhận đặt cọc từ một tờ "giấy đặt cọc" đơn giản chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc đến những văn bản chi tiết hơn như Hợp đồng đặt cọc hay văn bản thỏa thuận về việc cung cấp các dịch vụ liên quan đến tư vấn, đăng ký mua căn hộ chung cư. Khoản đặt cọc từ vài chục triệu đến những khoản lớn hơn gấp nhiều lần.
Từ những thực trạng trên, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng đưa ra bốn điều người dân cần lưu ý khi thực hiện các giao dịch đặt cọc mua bán căn hộ chung cư.
Thứ nhất, người dân cần tìm hiểu rõ địa vị pháp lý của bên nhận đặt cọc/bên bán hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư.
Ngoài thông tin do bên bán hàng cung cấp, khách hàng cần đề nghị được xem các giấy tờ chứng minh và kiểm tra lại thông tin từ phía chủ đầu tư.
Thứ hai, người dân cần tìm hiểu các thông tin chính thức về dự án và căn hộ từ kênh chủ đầu tư và từ các hồ sơ pháp lý tùy từng giai đoạn. Người mua không vội vàng đặt cọc dựa trên những thông tin quảng cáo một chiều do đơn vị trung gian cung cấp.
Thứ ba, nhà đầu tư cần yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và đính kèm nó làm một phần không tách rời của giấy tờ đặt cọc.
Trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thiện dự thảo hợp đồng mua bán, người mua cần yêu cầu những nội dung tối thiểu sau trong giấy tờ đặt cọc: Mục đích của việc đặt cọc (như thông tin về căn hộ bên đặt cọc muốn mua khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán); ấn định thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư; các điều kiện đối tại thời điểm ký kết hợp đồng (như dự án đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền).
Bên cạnh đó, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng lưu ý người dân cần nghiên cứu kỹ nội dung của giấy tờ đặt cọc để đảm bảo chế tài xử lý vi phạm của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đã được quy định rõ ràng; đặc biệt, cân nhắc thật kỹ trong trường hợp có các nội dung bất lợi về xử lý vi phạm hợp đồng của các bên, ví dụ như không cho phép bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng hay chế tài đối với bên đặt cọc nặng hơn.
Tâm An