Những tia hy vọng mới cho thị trường bất động sản

Các yếu tố vĩ mô thuận lợi đang không ngừng hỗ trợ tạo sức phục hồi cho ngành bất động sản. Thanh khoản của chủ đầu tư được khơi thông nhờ những chính sách mới. Theo các chuyên gia, trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới “ngấm”, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng ấm dần lên.

Nhiều tín hiệu khả quan

Khép lại những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản đón nhận nhiều tín hiệu vui, thắp lên tia hy vọng tươi sáng cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư sau chuỗi tháng ngày nếm trải tận cùng của sự ảm đạm. Trong đó, các yếu tố vĩ mô thuận lợi đang không ngừng hỗ trợ, tạo sức phục hồi cho ngành bất động sản.

Ở báo cáo mới phát hành, Công ty Chứng khoán MB (MBS) chỉ ra rằng, tình hình thanh khoản, chỉ tiêu các khoản thu thuế về nhà đất của doanh nghiệp đã liên tục hồi phục qua những quý gần đây, đặc biệt quý I/2024 ghi nhận đến 45.277 tỷ đồng, tăng mạnh 71% so với cùng kỳ năm ngoái. Nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước tăng được doanh nghiệp chú ý hơn là dấu hiệu tốt, là chỉ báo sớm về sự bật dậy trong nguồn cung bất động sản thời gian tới.

Mặt khác, ở phía nhà đầu tư, Luật Đất đai 2024 còn mở ra cơ hội cải thiện sức cầu mới cho thị trường trong nước, khi chính thức công nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào hải ngoại nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam.

Điều đó cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài được đứng tên bất động sản, giúp giải quyết tình trạng khiếu kiện xảy ra khi lúc trước họ phải nhờ người nhà, người quen đứng tên giúp và phát sinh các trường hợp chiếm đoạt tài sản.

MBS cho biết, lượng kiều hối về TP. Hồ Chí Minh trong năm 2023 đã đạt mức kỷ lục trong vòng 6 năm gần đây với khoảng 8,9 tỷ USD (tăng 35% so với năm trước đó). Khi các luật mới về bất động sản đi vào đời sống, nhóm phân tích tin rằng dòng kiều hối sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ hơn, chảy dữ dội hơn vào thị trường.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung ở các thành phố lớn vẫn là vấn đề được tranh luận nhiều nhất tại các diễn đàn. Ở Hà Nội, theo thống kê của cơ quan quản lý nhà nước, nguồn cung căn hộ quý I/2024 giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong số đó, phần lớn các sản phẩm mới tập trung ở khu vực phía Tây Thủ đô, ước tính đạt hơn 2.340 căn hộ với sự đóng góp chính từ các phân khu mới mở bán thuộc dự án Smart City như Imperia hay Lumiere.

Đặc biệt, nguồn cung sản phẩm thấp tầng ba tháng đầu năm 2024 giảm tới 98% cùng kỳ, do các chủ đầu tư giữ tâm lý thận trọng, như một động thái phòng ngự trước những rủi ro có thể xảy ra khi thị trường này chưa thực sự khởi sắc. Các nhà thống kê chỉ ghi nhận 30 sản phẩm mới ở dòng nhà ở thấp tầng trong quý I/2024 (giảm 98%) đến từ phân khu thuộc dự án Park City (Hà Đông).

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn neo ở mức cao, khiến giá bán căn hộ lẫn nhà ở thấp tầng sơ cấp ở Hà Nội hay các đô thị lớn khó giảm, tăng tiếp lần lượt khoảng 12% và 10% so với 3 tháng đầu năm 2023.

Ở TP. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình có mức tăng khiêm tốn hơn so với Thủ đô, ước tính khoảng 5% so với cùng kỳ, đạt 61 triệu đồng. Tương tự, giá bán cao là nhờ nguồn cung thiếu hụt trong khi nhu cầu hiện hữu không giảm sút, đa số các dự án mở mới luôn có giá bán chênh hơn 3 - 4% so với dự án đã triển khai. Hơn nữa, tỷ lệ đóng góp của các dự án cao cấp đã tăng mạnh trong 2 năm gần đây từ mức 90% (năm 2022) lên mức 100% tổng nguồn cung chung cư mới trong quý I/2024 - các chuyên gia của MBS cho hay.

Vậy đâu là nguyên nhân nguồn cung bất động sản hạn chế ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh? Theo các chuyên gia, chủ yếu đến từ các vướng mắc trong cách xác định tiền sử dựng đất, tiền đền bù và giải phóng mặt bằng dự án kéo dài thời gian phê duyệt Quy hoạch của dự án.

Đồng thời, hoạt động thanh kiểm tra của các địa phương sau khi một số chủ đầu tư vi phạm pháp luật khiến quá trình quy hoạch lâu hơn; một số tỉnh, thành phố điều chỉnh lại Quy hoạch Tổng thể dẫn đến các dự án phải tạm ngưng để quy hoạch lại.

Ở góc độ chủ quan, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản sa sút và tình trạng bán hàng khó khăn khiến cho khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp này bị hạn chế. Hy vọng rằng, các vấn đề nêu trên sẽ được giải quyết trong tương lai gần, để giúp người lao động, người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà hoặc thuận lợi trong việc thuê, thuê mua ở các thành phố lớn.

Các chính sách mới có hiệu lực, thị trường sẽ "bừng sáng"

Từ đầu tháng 8 vừa qua, hàng loạt luật mới liên quan bất động sản chính thức có hiệu lực. Đây được xem là một trong những động lực thúc đẩy ngành bất động sản chuyển mình sang giai đoạn mới, chuyên nghiệp và minh bạch hơn.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng trên nền tảng được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực, trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới “ngấm”, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng ấm dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét.

Tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ. Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ khác được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm nay. Theo VARS, lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với hai quý đầu năm nay do nguồn cung chỉ bật tăng vào thời điểm cuối năm và vẫn được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã. Trong khi đó, các tổ chức khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã.

Khái niệm "kinh doanh quy mô nhỏ” tính về số lượng, diện tích hay giá trị đối với các loại bất động sản cần chờ thêm các điều khoản và Nghị định hướng dẫn từ Chính phủ để xác định đối tượng bị ảnh hưởng.

Ngoài ra, các bên cho thuê nhà cũng đang rất băn khoăn đến khái niệm “hộ gia đình” vì đây là đối tượng không nằm trong quy định được miễn thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo luật mới.

Trong bối cảnh hiện nay, tại Việt Nam còn tồn tại lượng lớn bất động sản đang kinh doanh cho thuê thuộc sở hữu hộ gia đình, sở hữu chung hoặc chưa phân chia thừa kế với nhiều quyền, nghĩa vụ và thực tiễn cuộc sống chồng chéo phức tạp.

Do đó rất cần những quy định, hướng dẫn rõ ràng, tránh nảy sinh tiêu cực. Điều này sẽ giúp người dân có thể thuận tiện thực hiện kinh doanh bất động sản và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình như luật định.

Bên cạnh đó, VARS cho rằng các bộ Luật mới sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Trong nửa đầu năm nay, cả 4 lĩnh vực bất động sản bao gồm ngân hàng cho người dân vay để mua nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản các dự án nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng đều gặp khó khăn.

Đối với cho vay bất động sản mua nhà để ở, do kinh tế khó khăn và tình hình thu nhập của người dân chậm nên nhu cầu mua nhà, chuyển đổi nhà trong 6 tháng đầu năm khá chậm.

Do đó tín dụng bán lẻ của các ngân hàng đều bị ảnh hưởng. Trong khi đây là lĩnh vực được các ngân hàng cổ phần xác định là trọng tâm cho vay chính. Ngoài ra, nửa đầu năm nay, thị trường giao dịch bất động sản nói chung cũng rất chậm, giao dịch ít, giá cũng ở mức cao, chưa có dấu hiệu giảm. Do đó, nhu cầu mua nhà của người dân khá ít.

Hồng Quang